在萬科、保利地產(chǎn)等標(biāo)桿房企在二級土地市場上“赤身肉搏”時(shí)，諸如萬方地產(chǎn)、億城股份、大名城等一批中小房企，把目光瞄向了高利潤的一級土地市場。不過，也有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一級土地開發(fā)不定因素遠(yuǎn)多于二級開發(fā)。
中小房企爭相介入
10月31日，三季度業(yè)績慘淡的萬方地產(chǎn)公告稱，該公司下屬子公司北京萬方天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得北京一宗土地的一級開發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目屬于北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地，中標(biāo)價(jià)約為19.13億元，其中土地一級開發(fā)管理費(fèi)為中標(biāo)價(jià)的8%，定向安置房項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)約為2.98億元。這也是該公司自地產(chǎn)調(diào)控政策后首次涉及土地一級開發(fā)。
10月30日，億城股份與唐山市陡河青龍河管理委員會、唐山陡河青龍河開發(fā)建設(shè)投資公司簽訂《唐山市環(huán)城水系青龍河西線土地一級開發(fā)投資合作協(xié)議》，約定公司負(fù)責(zé)投入合作資金3.6億元，兩河管委會和兩河投資公司負(fù)責(zé)對唐山市環(huán)城水系青龍河西線土地進(jìn)行一級開發(fā)整理。
根據(jù)協(xié)議，上述地塊計(jì)劃分三期進(jìn)行整理。若三期內(nèi)目標(biāo)地塊均按照協(xié)議約定時(shí)間上市，且億城股份通過“招拍掛”取得目標(biāo)地塊，該公司將在一期、二期上市時(shí)分別拿回合作投入1.5億元及相應(yīng)收益，三期上市時(shí)再拿回合作投入6000萬元及相應(yīng)收益。但如果億城股份未拿下該地塊，該公司則拿回全部合作投入及相應(yīng)收益。
此外，漳州發(fā)展和大名城曾在10月27日雙雙公告參與土地一級開發(fā)。其中，漳州發(fā)展將參與漳州市詔安縣江濱新區(qū)南區(qū)1322.58畝土地的一級開發(fā)，投資收益采用保底收益加凈收益分成的方式；大名城也將參與規(guī)劃中的蘭州高新區(qū)榆中園區(qū)首期20平方公里內(nèi)的土地一級整理和二級綜合開發(fā)。
國泰君安一位地產(chǎn)分析師對記者稱，一級土地開發(fā)僅通過拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”，就可以達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，最后通過招拍掛出讓后與政府按比例分成，而相對于二級開發(fā)投入大量建安成本，中小房企肯定愿意選擇一級開發(fā)。“而且，做一級土地開發(fā)要比二級開發(fā)利潤大得多，可能是中小房企介入的主要原因。”他說。
上述分析師還稱，也有不少房企是為了拿到二級土地開發(fā)的權(quán)利，因?yàn)檫M(jìn)入一級開發(fā)意味著政府會給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢，招拍掛拿地相對勝算大。
一級開發(fā)也有風(fēng)險(xiǎn)
事實(shí)上，以土地一級開發(fā)起家的房企不在少數(shù)，典型的如云南城投、綿世股份、中天城投等地方企業(yè)。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)中心主任宋丁對記者直言：“做一級土地開發(fā)的企業(yè)，一般與當(dāng)?shù)卣哂辛己玫年P(guān)系，否則很難拿到開發(fā)權(quán)。”
值得注意的是，房企即便拿下土地一級開發(fā)權(quán)，也并不意味著拿到金飯碗。在宋丁看來，土地一級開發(fā)也有多方面風(fēng)險(xiǎn)，其中一個(gè)就是政府違約風(fēng)險(xiǎn)。他舉例稱，如果地塊未來只是用于儲備用地，政府用其自有資金償還給房企，那么一旦政府資金緊繃，欠款風(fēng)險(xiǎn)自然加大。
“在土地一級開發(fā)過程中，地方政府的強(qiáng)勢地位是絕對的，而且一旦遇到拆遷不順利，也會推遲整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間，這會長期占用房企大量資金。”他指出。
除此之外，開發(fā)成本問題亦不容忽視。宋丁表示，近年來土地一級開發(fā)成本水漲船高，啟動項(xiàng)目的第一期往往動輒十?dāng)?shù)億，對普通型房企是個(gè)考驗(yàn)。他說：“由于開發(fā)周期較長，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓市調(diào)控政策的疊加影響，地塊出讓價(jià)格和規(guī)模具有不確定性。”
事實(shí)上，房企在一級土地市場受到重創(chuàng)不乏先例，香港上市公司中國新城鎮(zhèn)，是少有的以主營土地一級開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的民營企業(yè)，曾經(jīng)的母公司為上置集團(tuán)。今年9月初，上置集團(tuán)一紙公告，宣布將中國新城鎮(zhèn)作為不良資產(chǎn)進(jìn)行剝離。
上置集團(tuán)當(dāng)時(shí)的解釋道出了土地一級開發(fā)商的難處：“我們經(jīng)營業(yè)績主要由土地使用權(quán)拍賣次數(shù)和成交價(jià)所帶動，但公開拍賣的次數(shù)及成交價(jià)格又非集團(tuán)所能完全控制。”
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