針對各地已形成隱形市場的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，市社科院昨天發(fā)布的《北京法治發(fā)展報(bào)告2011》對此問題作了專門研討。社科院課題組專家認(rèn)為造成農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住宅諸多問題的根本原因在于立法滯后，建議北京可結(jié)合實(shí)際情況率先探索農(nóng)村房屋制度，包括允許農(nóng)村宅基地有條件流轉(zhuǎn)。

 

    現(xiàn)狀：

 

    流轉(zhuǎn)已形成隱形市場

 

    北京市農(nóng)村法治研究會(huì)就《北京市農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住宅條例》的法規(guī)預(yù)案研究報(bào)告稱，我國明確禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村宅基地，但私下交易現(xiàn)象屢禁不止。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)已是普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的隱形市場，流轉(zhuǎn)的宅基地占比在10%至40%之間。

 

    各級人大對農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住宅的立法缺位，增加了政府管理難度。比如本市某鄉(xiāng)鎮(zhèn)共有21個(gè)村莊，卻實(shí)施了四種拆遷政策，均以“紅頭文件”的形式對外發(fā)布，而且越是后制定的政策優(yōu)惠條件越多。

 

    建議：

 

    制定有條件流轉(zhuǎn)制度

 

    “市場經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，農(nóng)民增收問題也是中央關(guān)注的重點(diǎn)”。課題組提出了6個(gè)有關(guān)農(nóng)村房屋的具體制度：農(nóng)村基本住房保障制度、農(nóng)民建房動(dòng)態(tài)管理制度、農(nóng)民住房安全管理制度、農(nóng)民住房確權(quán)登記制度、農(nóng)村宅基地及其住宅的有條件流轉(zhuǎn)制度和合理征收補(bǔ)償制度。

 

    其中，“農(nóng)村基本住房保障制度”提出，除了傳統(tǒng)的“一戶一宅”的方式供應(yīng)宅基地之外，宅基地緊張之地可由村集體集中建房，并且放寬對農(nóng)村房屋層高限制，允許其加蓋三層以下房屋。農(nóng)村房屋和宅基地所有權(quán)分屬農(nóng)民個(gè)人和集體所有，建議參照現(xiàn)有城市房屋確權(quán)管理登記制度，對集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同步確權(quán)、分別登記，建立農(nóng)村宅基地動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)。

 

    在“流轉(zhuǎn)(出租、互換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓)”方面，專家建議結(jié)合農(nóng)村實(shí)際情況，制定合理的有條件流轉(zhuǎn)制度。以買賣為例，可設(shè)定若干限定性條件：堅(jiān)持現(xiàn)有《土地管理法》的基本規(guī)定，即宅基地使用權(quán)的初始取得只能是一次，出售、出租后不可再次申請；嚴(yán)格限制買賣雙方條件，規(guī)定賣方只有提供已有其他住房時(shí)才可出賣，買方僅能購買一處宅基地及其住宅；只有房地一體時(shí)才可流轉(zhuǎn)，未建房屋的宅基地不得流轉(zhuǎn)等。

 

    提醒：

 

    立法應(yīng)保障農(nóng)民住房權(quán)

 

    專家提醒說，立法規(guī)制的落腳點(diǎn)應(yīng)是農(nóng)民住房權(quán)保障而非單純的宅基地使用權(quán)保障，以宅基地為基礎(chǔ)的農(nóng)民住房應(yīng)當(dāng)納入市場化改革范疇而非單純納入政府保障房的一部分，合理配置政府、集體和農(nóng)民個(gè)人在宅基地上的權(quán)、責(zé)、利，審慎設(shè)計(jì)城鎮(zhèn)化過程中的利益風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制。

 

    -相關(guān)新聞

 

    社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估獲智庫首肯

 

    經(jīng)過兩年的試運(yùn)行，本市“重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制”已得到市社科院專家的首肯，稱其有力推進(jìn)了首都法治政府的建設(shè)。

 

    2010年11月4日《北京市建立重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制的實(shí)施辦法(試行)》出臺，昨天發(fā)布的《北京法治發(fā)展報(bào)告》對此機(jī)制在2011年所取得的重大進(jìn)展進(jìn)行闡述。據(jù)悉，本市并未將全部重大事項(xiàng)都納入社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估范疇，而是緊緊抓住“與人民群眾切身利益密切相關(guān)、易引發(fā)不穩(wěn)定問題”這一標(biāo)準(zhǔn)，研究確定了在城市建設(shè)、企事業(yè)改革改制、公共服務(wù)與管理、涉農(nóng)、社會(huì)保障領(lǐng)域開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。評估內(nèi)容包括是否得到大多數(shù)群眾的認(rèn)同，能否準(zhǔn)確識別、有效控制可能產(chǎn)生的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等。評估程序包括走訪群眾、問卷調(diào)查、召開座談會(huì)和聽證會(huì)等，充分聽取群眾及專家特別是利益相關(guān)方意見，對存在重大社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的重大事項(xiàng)，原則上應(yīng)作出暫緩實(shí)施或不實(shí)施的意見。