以2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)十條”為始，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的新一輪樓市調(diào)控政策已在中國(guó)持續(xù)超過(guò)兩年。從各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控已讓此前高燒不退的樓市明顯降溫。許多專(zhuān)家認(rèn)為，在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)從緊的調(diào)控政策是大概率事件。

 

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)在接受中新社記者采訪時(shí)指出，隨著本輪調(diào)控的持續(xù)和深入，管理層的手段運(yùn)用出現(xiàn)了一個(gè)明顯的變化——從過(guò)去較多著眼于短期的市場(chǎng)效果，特別是價(jià)格層面的變化，到現(xiàn)在更多地關(guān)注到調(diào)控之后整個(gè)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展。“這種變化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)穩(wěn)定、健康發(fā)展意義重大。”

 

　　10月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，抓緊研究制定符合中國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。

 

　　官方對(duì)樓市調(diào)控手段思路的漸變已現(xiàn)端倪。但“限購(gòu)”、“限價(jià)”等帶有明顯行政色彩的手段依舊“主打”本輪調(diào)控。陳國(guó)強(qiáng)分析，行政手段對(duì)市場(chǎng)需求的影響的確立竿見(jiàn)影，特別是在力度較大的一線城市。本輪調(diào)控的成果也與這些行政手段的使用密切相關(guān)。

 

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格從年初的僅3個(gè)城市環(huán)比下降，擴(kuò)大到12月的52個(gè)城市環(huán)比下降。即使環(huán)比保持上漲，漲幅收窄的城市數(shù)量也明顯增多。

 

　　今年前5個(gè)月，中國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市的數(shù)量始終維持在個(gè)位數(shù)。雖然6月、7月樓市出現(xiàn)回暖，環(huán)比價(jià)格上漲城市一度增至50個(gè)，但8月、9月這個(gè)數(shù)字兩度收窄，9月39個(gè)城市房?jī)r(jià)“停漲”。

 

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹今年曾總結(jié)本輪調(diào)控政策的兩大效果：一是絕大部分人目前購(gòu)房是出于自用，投機(jī)性需求被基本擠出市場(chǎng)；二是房?jī)r(jià)的上漲幅度得到了控制。

 

　　陳國(guó)強(qiáng)分析，從實(shí)施效果來(lái)看，稅收、信貸等手段可以治本，但見(jiàn)效慢；而行政手段見(jiàn)效快，但通過(guò)硬性壓制需求實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，可持續(xù)性較差。

 

　　他認(rèn)為，從管理層調(diào)控手段的運(yùn)用來(lái)看，目前還是需要兼顧短期的效應(yīng)和中長(zhǎng)期的持續(xù)發(fā)展，因此讓“限購(gòu)”等有力的行政手段在短時(shí)間內(nèi)完全退出市場(chǎng)可能性不大，“將來(lái)以稅收的手段來(lái)替代以行政為主的調(diào)控手段，是一個(gè)長(zhǎng)期的命題”。但陳國(guó)強(qiáng)呼吁在未來(lái)調(diào)控政策的組合運(yùn)用上，將重心更多地向市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)和法制等手段轉(zhuǎn)移。

 

　　事實(shí)上，在調(diào)控政策的“組合拳”中，除帶有行政色彩的“限購(gòu)”、“限價(jià)”外，多樣化的手段已被逐漸付諸實(shí)施。

 

　　中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人8月29日表示，中國(guó)將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。同時(shí)還將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。稅收在樓市調(diào)控中的分量不斷加重。

 

　　此外，廣泛運(yùn)用的“信貸”等調(diào)控方式屬于經(jīng)濟(jì)手段；通過(guò)加大住宅、土地供應(yīng)來(lái)平衡供需、抑制房?jī)r(jià)屬于市場(chǎng)手段；而腳步漸近、有望在中國(guó)通過(guò)立法全面推廣的房產(chǎn)稅，屬于法制手段。

 

　　陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，靈活多樣的運(yùn)用市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)等多種調(diào)控手段，對(duì)于化解房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各種矛盾、協(xié)調(diào)行業(yè)關(guān)系、促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展有長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。

 

　　他提醒，在調(diào)控政策“落地”的過(guò)程中，各地方能否領(lǐng)會(huì)中央思路的變化，并做出相應(yīng)的調(diào)整是下一階段能否真正實(shí)現(xiàn)調(diào)控手段轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。