樓市的定律往往是這樣：一手物業(yè)火了，二手物業(yè)就要受影響。最近，滿堂紅地產(chǎn)關(guān)于廣州寫字樓市場的2012年三季度報告及10月報告相繼出爐，再次印證了這一點。報告指出，據(jù)廣州市房管局數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度一手寫字樓成交面積共28萬平方米，同比增長了3.3%。由于供應(yīng)主要集中在珠江新城，因而拉高了珠江新城的空置率，錄得環(huán)比上升3個百分點至21.18%。該季度主要寫字樓租金均價基本保持穩(wěn)定，但從10月份的情況來看，寫字樓租金均價環(huán)比出現(xiàn)微跌。有分析人士認為，未來廣州一手寫字樓的新增供應(yīng)將持續(xù)加大，由此將給二手寫字樓的招租帶來壓力，租金下調(diào)可能性很大。

 

　　租售業(yè)務(wù)量價齊升，珠江新城空置率高

 

　　滿堂紅相關(guān)報告顯示，據(jù)廣州市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年第三季度廣州寫字樓新增供應(yīng)同比減少45.7%，但成交同比增長3.3%，均價亦同比上漲17.9%，達到25982元/平方米。 新增供應(yīng)不多，對二手租賃的影響就比較小。據(jù)滿堂紅監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度寫字樓租賃總面積為173.6萬平方米，同比上漲了28.9%，而租金均價為118.46元/平方米/月，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲4.25%。

 

　　由于供貨主要集中在珠江新城，因此拉高了珠江新城的空置率，錄得環(huán)比上升3個百分點至21.18%。體育中心在第三季度表現(xiàn)較為穩(wěn)定，其空置率為7.52%，環(huán)比持平；越秀區(qū)第三季度空置率下降2個百分點至6%，成為四個區(qū)域中空置率最低的一個，主要原因是第三季度中、小型企業(yè)以及縮減租賃成本的外資客戶選擇越秀區(qū)居多。

 

　　從客戶方面來看，外貿(mào)增速放緩對出口型企業(yè)租戶的影響逐漸呈現(xiàn)。例如，貿(mào)易、物流和國際電子商貿(mào)類企業(yè)的寫字樓需求在三季度均出現(xiàn)下降，部分該類跨國企業(yè)宣布未來將縮小辦公規(guī)模或整合多個辦公場所。但與此相反，專業(yè)服務(wù)業(yè)和保險企業(yè)在本季繼續(xù)其擴張態(tài)勢。

 

　　未來新增供應(yīng)加大，租金下調(diào)，售價有望上漲

 

　　據(jù)滿堂紅報告“未來新增主要寫字樓供應(yīng)一覽圖”顯示，2012年和2013年的市場供應(yīng)都將創(chuàng)下歷史新高，2012年主要新增供應(yīng)超過100萬平方米，而2013年主要新增供應(yīng)預(yù)計高達113萬平方米。

 

　　分析人士認為，新貨持續(xù)增多，將導(dǎo)致業(yè)主招租壓力加大，租金面臨下調(diào)。記者從滿堂紅了解到，從今年第三季度開始，珠江新城區(qū)域的新樓盤已陸續(xù)出現(xiàn)租金下調(diào)或放寬優(yōu)惠條件，以爭取優(yōu)質(zhì)客戶。而受外圍經(jīng)濟走勢不明朗的影響，當(dāng)季客戶租金預(yù)算亦降了一個層次，由以往的100-120元/平方米·月下降到80-100元/平方米·月，客戶均以中小型為主，外資及貿(mào)易類行業(yè)紛紛縮減辦公租賃成本。另據(jù)廣州市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月廣州主要寫字樓租金亦環(huán)比微跌0.48%，為117.16元/平方米·月。

 

　　不過，租金微跌對買賣市場影響不大。分析人士認為，雖然今年寫字樓買賣不及往年那樣暴漲，但也算消化力度強。而促成售價在平緩中上升主要有三個因素：一是有實力的投資客戶受整體經(jīng)濟不明朗以及住宅限購的影響而入市；二是有實力的企業(yè)的剛性需求；三是廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓可售樓盤并不多。由此，預(yù)測第四季度寫字樓售價仍有上漲空間，幅度在2%-5%之間。(宋導(dǎo))