據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，10月廣州十區(qū)簽約7192套，計(jì)80.20萬平方米，環(huán)比上漲9.08%，同比上漲73.97%，價(jià)格方面，簽約均價(jià)為13305元/平方米，環(huán)比微跌4.23%，同比下跌3.33%，10月的廣州樓市，成交再創(chuàng)限購(gòu)后的新高，價(jià)格卻出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的下滑，原因很簡(jiǎn)單，多個(gè)剛需盤在黃金周前后集中開售，成交相對(duì)較好，為全市的成交做出了貢獻(xiàn)。

 

　　此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，由于上半年“以價(jià)換量”的力度過猛，剛需客被消耗殆盡，改善客將逐步接手之后的樓市，然而從九月和十月的樓市走勢(shì)來看，第三季度改善客短暫接手，但進(jìn)入“金九銀十”以后，成交房?jī)r(jià)仍在結(jié)構(gòu)性下跌，剛需客仍是市場(chǎng)主力。

 

　　筆者認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況，一方面是由集中推盤的戶型決定，另一方面是由于目前國(guó)內(nèi)尚未買房的潛性購(gòu)房者實(shí)在太多。剛需客的心理很好把握，在一段時(shí)間的觀望之后，剛需買家摸清了開發(fā)商不愿再輕易降價(jià)堅(jiān)守的心理價(jià)位，加上對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)的進(jìn)一步看好，兩個(gè)因素相加讓他們敢于此時(shí)入市。

 

　　剛需購(gòu)房客的給力只是拉動(dòng)房市的一部分原因，近期成交面積的上升，也得益于中心區(qū)域高端住宅成交活躍的帶動(dòng)，從9月開始，別墅豪宅的交易數(shù)量近期屢屢破表。目前市內(nèi)豪宅買家仍以自用性需求為主，受新增供應(yīng)入市及信貸利好的影響，買家購(gòu)房意愿增大。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，第三季度天河、海珠、蘿崗等豪宅集中區(qū)域成交較為活躍。部分位于市中心黃金地段的高端住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)相繼刷新市內(nèi)最高單價(jià)水平，當(dāng)中某項(xiàng)目的天際別墅單價(jià)高達(dá)每平方米人民幣18萬元。

 

　　一方面是剛需購(gòu)房客的陸續(xù)入市，另一方面是天際別墅等超高端住宅受人追捧，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)兩極分化，這是個(gè)很有趣的現(xiàn)象。對(duì)于高端物業(yè)受到熱捧，究其原因主要有兩個(gè)方面，首先是隨著廣州國(guó)際化程度的加深，近年來高端物業(yè)得到了迅猛發(fā)展，特別是天際別墅等此前很少出現(xiàn)的物業(yè)形式，已經(jīng)漸漸和國(guó)際接軌。另一方面，由于整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，各行業(yè)發(fā)展都受到影響，投資回報(bào)率不比往常，因此投資客與其選擇其他投資形式，不如將資金回籠房產(chǎn)，又由于限購(gòu)政策的影響，購(gòu)買多套住房的成本會(huì)階梯式上升，此時(shí)選擇購(gòu)買在黃金地段的大戶型豪宅，不僅可以規(guī)避限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以保值。

 

　　高端物業(yè)受捧無疑將結(jié)構(gòu)性抬高房?jī)r(jià)，從而進(jìn)一步的影響普通購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，這一點(diǎn)已被市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)證明。高端物業(yè)的交易高峰出現(xiàn)在今年9月，9月的樓市也出現(xiàn)了小幅度的量?jī)r(jià)齊升，而剛需客的入市高峰集中在10月中下旬，很多購(gòu)房者選擇此時(shí)入市，都是基于九月以來“房?jī)r(jià)處于上漲周期”的市場(chǎng)考慮，實(shí)際上9月份房?jī)r(jià)的上漲中高端物業(yè)成交導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性上漲的因素很大。

 

　　值得警惕的是，天際別墅一類的高端物業(yè)供應(yīng)畢竟有限，在下一個(gè)市場(chǎng)博弈期中，沒有了高端物業(yè)對(duì)樓市均價(jià)的拉動(dòng)，購(gòu)房者很可能會(huì)看冷市場(chǎng)走勢(shì)，到那時(shí)開發(fā)商將何去何從，又將是一個(gè)難題。（蔣哲）