自去年6月至今，SOHO中國（0410.HK）共籌集了高達(dá)22億美元的低成本資金，這包括兩筆分別為6.05億美元、6.26億美元的三年期銀團(tuán)貸款，以及一筆6億美元的5年期票據(jù)、一筆4億美元的10年期票據(jù)，合計10億美元，收益率分別為5.75%和7.125%。本周三（11月7日）正式交割完畢的這筆10億美元融資，堪稱年內(nèi)最大的一筆房企融資個案。

 

　　SOHO中國并不缺錢，它以高現(xiàn)金流與低負(fù)債為標(biāo)簽。這筆錢會用來做什么？潘石屹的回答是，用于幫助SOHO中國安全地穿越由散售向自持方向的公司轉(zhuǎn)型。在啟動這筆10億美元融資的路演中，SOHO中國總裁張欣向投資者展示了一個PPT，第一頁寫著《中國最大的甲級寫字樓開發(fā)商》。

 

　　“我與張欣共同做出了這個轉(zhuǎn)型的決定，這是公司歷史上第三次重要的變革。”潘石屹說，“我們預(yù)測了最壞的情形，公司的資金需求量最大的時候，凈資產(chǎn)負(fù)債率最高不會超過40%，但是，隨后在170萬平方米的自持物業(yè)竣工后，凈資產(chǎn)負(fù)債率會慢慢回落。”

 

　　“我們的測算顯示，轉(zhuǎn)型后資金需求量最大的時候，凈資產(chǎn)負(fù)債率最高不會超過40%，但隨后會慢慢回落。”

 

　　新浪樂居：最近的10億美元融資，期限最高長達(dá)10年，融資成本并不高，更重要的是，它是在目前地產(chǎn)形勢仍不確定的背景下展開的。投資者提出了哪些問題，你們向他們描繪了一個什么樣的地產(chǎn)畫面？

 

　　潘石屹：一般這樣的融資大概需要兩個月的時間，先評級，后定價，定價完路演。而我們用了兩個星期零三天，整個工作都做完了。這里面最有意思的是整個國際債券市場。

 

　　這次10億美金的發(fā)債，發(fā)債效果非常好，超額十倍認(rèn)購。在國際資本市場、債務(wù)市場，評級是最重要的工作，我們的評級是標(biāo)準(zhǔn)普爾是BB+，穆迪是Ba1。評級定好了，80%的工作如融資規(guī)模、債券價格就定下來了。標(biāo)普與穆迪給我們做評級的過程非?？?，只用了一個多星期。

 

　　這兩個評級機(jī)構(gòu)的合伙人都是從香港到北京來跟我面談的。他們關(guān)注風(fēng)險問題。公司多年來都處在凈現(xiàn)金狀態(tài)，他們一直非常放心我們對風(fēng)險的把控?，F(xiàn)在要轉(zhuǎn)型，銷售會降下來，資金需要量變大，凈負(fù)債率只有20%，跟其他地產(chǎn)公司相比，公司發(fā)展策略還是很保守、穩(wěn)健的。

 

　　當(dāng)然，他們也關(guān)注其他風(fēng)險。在眾多風(fēng)險中，周圍的環(huán)境是最大風(fēng)險。如果周圍經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)監(jiān)管再好，風(fēng)險也是存在的。所以我們談到SOHO中國的轉(zhuǎn)型原因，轉(zhuǎn)型時想了什么，實際是他們評價我們風(fēng)險很重要的一個方面。

 

　　我們看好北京與上海的商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓市場，這是一個最根本的點。如果不轉(zhuǎn)型，有兩個選擇：其一，把建的房子盡快地賣出去；其二，我持有物業(yè)，不賣出去。若我不看好北京和上海的市場，賣了房子走人，是最簡單的辦法；如果長期持有，像20年、30年、50年、70年的持有，就可見我們對中國、對北京和上海寫字樓、辦公市場是看好的。

 

　　我給這兩個評級機(jī)構(gòu)的合伙人講了一個例子。我做房地產(chǎn)已超過十年。在這十年中，有很多人的開發(fā)經(jīng)驗，尤其是香港商人，年齡比我們大，經(jīng)驗比我們豐富，資金也比我們強(qiáng)?？烧麄€過程中，以北京為例，這些開發(fā)商隔幾年賺上一筆錢就走了。在交流的過程中，我得知實際上他們對中國的房地產(chǎn)市場，以及北京、上海的市場比較悲觀。在過去十幾年里，SOHO中國為什么能夠發(fā)展成為一家規(guī)模比較大的、財務(wù)指標(biāo)、負(fù)債結(jié)構(gòu)都非常健康的上市公司，最根本的原因是我們看好北京和上海的房地產(chǎn)市場，如果不看好，早就轉(zhuǎn)到別的行業(yè)去了。

 

　　新浪樂居：從另一個角度看，他們有沒有擔(dān)心你們把雞蛋放在了北京、上海這一個籃子里面？

 

　　潘石屹：這是大家普遍關(guān)心的問題。除了北京、上海，要不要到二線、三線城市去。這事關(guān)我們選擇的道路。我認(rèn)為，未來的中國，真正對辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)需求量非常大的城市有三個：第一個是北京，全國的首都，對整個北方地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聚合效應(yīng)非常大。第二個是上海，上海的國際化與市場化程度是別的省會城市無法比擬的。另外一個中心就是香港，香港金融服務(wù)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)是北京、上海不能比較的。中國有三個金融中心已足夠，就像法國有一個巴黎，美國這樣大，也沒有幾個金融中心。

 

　　就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們可以參考其他城市辦公樓的租金水平、空置率和規(guī)模。其中最能說明問題的是空置率，如果空置率高，租金水平就起不來。像杭州、成都、重慶的空置率，從1/5到1/4，甚至到1/3。一個月一平方米就100多塊錢，而北京300多塊錢，香港600多塊錢。這就是為什么我們死守北京和上海，不到別的二線城市去的原因。

 

　　新浪樂居：轉(zhuǎn)型還有哪些理由？

 

　　潘石屹：有無數(shù)的理由需要轉(zhuǎn)型。第一，大業(yè)主持有的物業(yè)租金價格高，若散售租金水平就低。從北京與上海看，兩者約有20%的價格差異。一個業(yè)主持有物業(yè)，如果一天一平米租金10塊錢，樓房散售出租就是8塊錢。若我持有物業(yè)，租金水平會起來。

 

　　第二，SOHO中國大概在過去幾年，每年都給政府交30億到40億元的稅金，量非常大，土地增值稅占相當(dāng)大的部分。如果持有物業(yè)，就不用繳納土地增值稅了。從降低辦公樓稅收負(fù)擔(dān)角度看，持有物業(yè)也是合理的。

 

　　另外， SOHO中國過去十幾年業(yè)績起伏非常大，若持有物業(yè)，租金每月、每周、每天都會比較平穩(wěn)。最后，從歷史上看，持有物業(yè)的發(fā)展商股價與凈資產(chǎn)的折讓會更低，我們希望公司股票的價格得到更真實的估值。

 

　　新浪樂居：截止到目前，你們籌措的資金足夠來應(yīng)對這次轉(zhuǎn)型么？

 

　　潘石屹：一個特別現(xiàn)實的問題是，你有錢去轉(zhuǎn)型么？要持有物業(yè)，需要把房子蓋起來，且要等投入使用后?，F(xiàn)金回流非常慢，靠自有資金，可能無法支撐這個轉(zhuǎn)型。

 

　　一開始沒有想到債券市場這樣好，在發(fā)行10億美元債券時，我們反復(fù)測算，究竟是徹底轉(zhuǎn)型，還是部分銷售、部分持有，用兩條腿走路？測算結(jié)束后，我們認(rèn)為現(xiàn)金流可以支撐這個轉(zhuǎn)型。除了一些住宅必須銷售以外，剩下的170萬平方米的物業(yè)全都持有，我們有資金能夠完成這個轉(zhuǎn)型。

 

　　通過這次發(fā)債，看出債券市場對SOHO中國的轉(zhuǎn)型非常肯定與支持。否則，債券的認(rèn)購不會這樣踴躍，大概是超額10倍的認(rèn)購。

 

　　新浪樂居：測算的最壞情況是什么？

 

　　潘石屹：目前從財務(wù)指標(biāo)上看，凈負(fù)債率是20%。我們一方面有足夠資金支持現(xiàn)有物業(yè)的建設(shè)，同時凈負(fù)債率還有提高的空間，來支持未來的發(fā)展。我們在之前所做的測算顯示，等我們的資金需求量最大的時候，凈資產(chǎn)負(fù)債率最高也不會超過40%。

 

　　“最需要轉(zhuǎn)型的是公司內(nèi)部的銷售人員。”

 

　　新浪樂居：你認(rèn)為，投資者對公司轉(zhuǎn)型投出了贊成票，因為他們希望你們交納更少的土地增值稅，而你們希望公司股價跟凈資產(chǎn)的折讓能夠更低一點。但事實上，當(dāng)你們宣布轉(zhuǎn)型后，公司股票迅速往下走，這顯然是反對票？

 

　　潘石屹：在宣布轉(zhuǎn)型前，我們跟很多大的基金做了溝通，詢問他們對轉(zhuǎn)型的意見。基本上得到了所有接觸到的人的認(rèn)可，他們認(rèn)為我們早該轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型的弊端是非常多的。

 

　　我們談的非常好。我回來后，上午開董事會，下午對外宣布了我們轉(zhuǎn)型的打算，其實早在去年，我們已經(jīng)做了決定。宣布后香港的股票市場差不多收市了。在第二天起初的一個小時里，股票市場嘩嘩往下跌。這跟我們原來的判斷有出入，原來接觸到的基金都希望我們轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型后最起碼的好處是，可以節(jié)約股東的錢。我有點出乎意料，一開始心里也很緊張，不知這會跌到什么時候。這之后，我們開始部分執(zhí)行回購2億美元股票的計劃。

 

　　新浪樂居：這是一個臨時的計劃么？

 

　　潘石屹：原來董事會批準(zhǔn)了這個計劃。這個股票回購的計劃在今年我們中期業(yè)績前已經(jīng)對外公告了。萬一股票下跌，就實施該計劃。股票價格最低跌到了4元多。

 

　　我不太理解。難道轉(zhuǎn)型的方向錯了？決策是對還是錯，要經(jīng)過市場的檢驗，而資本市場給你投了反對票，盡管你詢問時都說好，可最后他把股票拋了，股票從5元降到4元多。經(jīng)仔細(xì)分析，我們發(fā)現(xiàn)也沒必要緊張，因為資本市場上有各種不同來路的資金，一部分資金叫對沖基金，就是天天賣來賣去，覺得你一旦持有物業(yè)，業(yè)績可上下浮動、天天交易的話題就不多了。而錢要轉(zhuǎn)移到話題多的地方。對沖基金是只要市場波動就能賺到錢。我一開始有點太緊張了，其實價格低了，真正短線的對沖基金出去了，長線穩(wěn)定的資金愿進(jìn)來，進(jìn)來成本反而低。公司的股東也在轉(zhuǎn)型，對公司而言，這是一個脫胎換骨的變化，不見得是壞事。

 

　　新浪樂居：你對這些反對票提供了一個很好的解釋，但是，人們的擔(dān)憂仍然存在。他們覺得這個轉(zhuǎn)型動作是被動的，宣布的過快，今后你們的高毛利的特征會消失。

 

　　潘石屹：一部分投資者確實擔(dān)心我們經(jīng)驗不足，這實際是因為我們沒有說清楚。現(xiàn)在SOHO中國有自己的物業(yè)管理公司，管理220萬平米的辦公樓，是中國第一大辦公樓的物業(yè)管理公司，叫錦融物業(yè)，是我們收購了港鐵物業(yè)在北京的分公司?，F(xiàn)在看來，SOHO中國開發(fā)面積超220萬平米，我們沒有管的項目租金比錦融物業(yè)所管項目租金水平低。

 

　　五大行做過統(tǒng)計，在過去18個月，北京辦公樓租金平均上漲62%，而三里屯SOHO上漲64%，嘉盛中心上漲76%，中關(guān)村上漲102%。我們管理的幾個典型物業(yè)租金的上漲都超過北京平均上漲水平。上海平均租金上漲20%，而我們東海廣場租金上漲50%。數(shù)據(jù)說話，錦融物業(yè)的管理水平經(jīng)得起市場檢驗。

 

　　新浪樂居：你提供了一個非常亮麗的數(shù)據(jù)。但坦率來講，當(dāng)提到錦融物業(yè)的時候，人們會想起，當(dāng)年建外SOHO停電門的事情。

 

　　潘石屹：建外SOHO出的問題在于，所有的房子都銷售出去了，我們已不是業(yè)主。此后，由不同業(yè)主管理委員會引入的物業(yè)管理公司互相打架，業(yè)主管理委員會各自支持一方，使建外SOHO非常亂，停水停電，還發(fā)生火災(zāi)、搶劫，最后在政府邀請下，錦融物業(yè)接管了東區(qū)?，F(xiàn)在整個租金上漲水平非常好。在過去幾個月，建外SOHO的租金都翻番。

 

　　新浪樂居：轉(zhuǎn)型后，公司會對錢的需求量更大，那么，未來還會保持比較高的分紅局面么？

 

　　潘石屹：這個問題是典型的聯(lián)交所規(guī)定的股價敏感信息。我不能表態(tài)。但從SOHO中國轉(zhuǎn)型前后看，現(xiàn)金流是不錯的。，可供分紅的資金還是有的。

 

　　新浪樂居：在所有你們對轉(zhuǎn)型后愿景的描繪中，我注意到一個數(shù)字，你們宣布未來五年公司的年度租金收入可以實現(xiàn)40億左右的水平，這個目標(biāo)會不會太激進(jìn)了？這個數(shù)字是怎么測算出來的？

 

　　潘石屹：等到2015年，我們持有物業(yè)是170萬平米，商業(yè)物業(yè)、辦公樓物業(yè)、好地段、次一點的地段租金有高低差，平均按10元/天/平方米算，等物業(yè)成熟時，一年租金就40億元。從這三個數(shù)字看，并不激進(jìn)。170萬平米的物業(yè)是現(xiàn)在已經(jīng)擁有的，今后還會有新的物業(yè)加入進(jìn)來。

 

　　新浪樂居：轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國高毛利的情況會不復(fù)存在，這曾經(jīng)是SOHO中國股價很重要的基礎(chǔ)，如果沒有了會怎么樣？

 

　　潘石屹：轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國就是不一樣的公司，之前毛利率高、資金周轉(zhuǎn)快，負(fù)債率不高，轉(zhuǎn)型后變成持有物業(yè)，不能用銷售毛利，應(yīng)用租金回報率去衡量。

 

　　原來我們有開發(fā)的毛利率，也有銷售出去小業(yè)主的租金回報率。若持有物業(yè)，這兩部分利潤都會歸我們。舉例來說，原來是一杯水，我們分開了，留大概1/3利潤，把另外2/3給小業(yè)主。作為一個小公司，沒有足夠多的錢，誰出錢就把這部分利潤讓給誰?，F(xiàn)在來看，帳面上不算這10億美金，我們還有100多億可動用資金，這種情況下，為什么要把這塊利潤讓給別人呢？

 

　　新浪樂居：散售是你們的傳統(tǒng)優(yōu)勢，現(xiàn)在淡化后，怎么去在持有物業(yè)領(lǐng)域培養(yǎng)自己的優(yōu)勢？

 

　　潘石屹：首先要提高管理水平，我們已管理了220萬平米辦公樓，是全中國最大辦公樓的物業(yè)管理公司之一。但最重要的是把產(chǎn)品做好。通過銷售還是出租表現(xiàn)利潤，其中最核心、最基礎(chǔ)性的問題是產(chǎn)品好。

 

　　對于商業(yè)地產(chǎn)而言，地段與創(chuàng)新性的產(chǎn)品是最重要的，如交通是否方便，產(chǎn)品是否獨一無二。財務(wù)指標(biāo)、股票價格、發(fā)債利率的高低，這些都是從產(chǎn)品派生出來的。比如喬布斯從沒關(guān)心過股價和財務(wù)指標(biāo)，可當(dāng)他去世后，蘋果公司的市值、股價及其擁有的現(xiàn)金，應(yīng)該已超過1000億美金。

 

　　新浪樂居：看這篇訪談的讀者里面，說不定存在有意在這里當(dāng)銷售員的人。轉(zhuǎn)型后，你的銷售團(tuán)隊會不會慢慢面臨解散？

 

　　潘石屹：公司最需要轉(zhuǎn)型的是公司內(nèi)部的銷售人員。要看原來的銷售隊伍中，能否分流一部分到租務(wù)中去，因為銷跟租都面對市場，對人素質(zhì)的要求差不多，盡管可能會有一些區(qū)別。另外，把一個樓房劃分成單元、面積銷售出去，實際上是一個比較落后的辦法。我們下一步會采用一些別的方式銷售，還是需要銷售人員的。

 

　　我常跟銷售人員說，一個公司的市場能力是其第一位的能力，如果我們的銷售人員真正具備這個能力，就是公司最需要的。而市場的能力可能是賣房，也可能是租房，也可能是把房子變成別的產(chǎn)品進(jìn)行銷售，實際上面對的客戶是一樣的。

 

　　“在房地產(chǎn)界，上市公司和不上市的公司是完全不一樣的梯隊。我覺得公司能上市還是要盡量上市。”

 

　　新浪樂居：對全體商業(yè)地產(chǎn)商而言，不管是新世紀(jì)百貨，萬達(dá)廣場，太古廣場還是新天地，或?qū)淼腟OHO廣場，面對的共同敵人是類似淘寶商城、京東商城的挑戰(zhàn)。你怎么看待這個挑戰(zhàn)？

 

　　潘石屹：我從心里非?？春锰詫?、京東商城這些電子商務(wù)網(wǎng)站，他們的比價、送貨機(jī)制方便又不占空間，大大提高社會效率。通過互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)力量推動社會進(jìn)步?？捎行〇|西是互聯(lián)網(wǎng)替代不了的，例如體驗店，蘋果今天如此流行，但也需要在全國各地做體驗店，這會是一個發(fā)展方向。

 

　　另外一類就是吃、喝。這是互聯(lián)網(wǎng)沒法替代的，在咖啡廳喝咖啡只是由頭，主要是人的交流。人和人面對面的交往是不會減弱的。在互聯(lián)網(wǎng)上能夠替代的東西就要讓它發(fā)揮優(yōu)勢。

 

　　在我們持有物業(yè)里，辦公樓占的比重非常大。而在北京、上海，辦公樓市場是非常好的，租金價格的上漲幅度比普通商業(yè)、普通住宅上漲幅度大得多。

 

　　我認(rèn)為對做大型購物中心的發(fā)展商來說，未來肯定是一個致命的打擊?；ヂ?lián)網(wǎng)購物已經(jīng)成為發(fā)展趨勢。前兩天我見到馬云，淘寶網(wǎng)一年銷售額是一萬億，他說多少年后要達(dá)到五萬億，2008年救市的時候國家才拿出四萬億，這樣的發(fā)展幅度是非常大的。我們作為商人，在這個過程中一定要發(fā)揮自己的優(yōu)勢，做能夠做的事情，不需要跟別人搶。

 

　　新浪樂居：最近有至少四家房地產(chǎn)公司正在進(jìn)行招股上市，作為一個曾在波動情況下上市的企業(yè)，你有什么建議給這些同行？

 

　　潘石屹：我們的債券發(fā)的這樣好，說明市場上還有很多錢，這是第一個判斷。股票市場低迷的情況慢慢會有改觀，而市場一改觀就是窗戶期，抓住這一至兩個月的窗口期，就變成上市公司了，對于這些同行，這算一個建議。

 

　　第二，SOHO中國當(dāng)年上市時，很多香港的朋友說，上市干什么？帳面上這么多錢，一上市讓別人監(jiān)管你，多不舒服。可SOHO中國選擇了上市，今天來看，公司上市和不上市是完全不一樣的，在房地產(chǎn)界，上市公司和不上市的公司是完全不一樣的梯隊。我覺得公司能上市還是要盡量上市，因為上市后，不光是IPO能拿多少錢來，以后發(fā)債容易。同時，你用股東的錢，就會有一個獨立的機(jī)構(gòu)要監(jiān)管，錢不能被濫用，公司內(nèi)部的制度要合理。如果作為非上市公司，整個監(jiān)管程度跟多少年總結(jié)出的監(jiān)管經(jīng)驗完全不一樣。最后，作為一個上市公司所能夠取得外部資源的能力，無論是設(shè)計，還是合作伙伴的選擇，都會非常多。

 

　　現(xiàn)在回想，SOHO中國經(jīng)過了三次大的轉(zhuǎn)變，第一次轉(zhuǎn)變就是放棄住宅的開發(fā)，轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。帶來的結(jié)果是，持續(xù)保持50%左右的毛利率，如果在住宅里，這是不可能的。且不說政府會不滿，同行降價你毛利率也會跟著降。第二次大的轉(zhuǎn)型是上市，第三次就是持有物業(yè)轉(zhuǎn)型。所以，我們一路走來，對正在走這一步路的人的建議就是，要堅定的走下去，可能市場會不好，再等等吧。

 

　　新浪樂居：總體來講，還是比較樂觀的？
        潘石屹：對，我還是樂觀的。