“出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的考慮，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國(guó)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)必然趨勢(shì)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是福星惠譽(yù)現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的方向之一。”福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)譚少群日前透露，3年之后，福星惠譽(yù)的商業(yè)和住宅比例將達(dá)50%對(duì)50%。
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生在素有“城中村”改造專家之稱的福星惠譽(yù)身上，多少還是有些令人意外。
“現(xiàn)在每個(gè)"城中村"項(xiàng)目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達(dá)到25%左右，有的地塊甚至達(dá)到30%、40%。”譚少群表示，福星惠譽(yù)在商業(yè)地產(chǎn)方面，將從最初項(xiàng)目地塊要求的商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動(dòng)轉(zhuǎn)型，尋求發(fā)展。
然而，隨著越來越多的企業(yè)與資金不斷涌進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各類商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量迅速攀升。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過剩，建一個(gè)項(xiàng)目很容易，但日后的經(jīng)營(yíng)與差異化競(jìng)爭(zhēng)，才是商業(yè)運(yùn)營(yíng)商最需要考慮的問題。
譚少群也意識(shí)到了這些問題，在他看來，現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目基本上都一樣，像一個(gè)盒子，同質(zhì)化問題較突出。
“因此，我們9月份到日本商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)考察，并不惜重金與他們合作，希望能把福星惠譽(yù)的第一個(gè)生態(tài)購(gòu)物中心做好。”譚少群如是說。
譚少群口中的第一個(gè)生態(tài)購(gòu)物中心就是福星惠譽(yù)·國(guó)際城三期。據(jù)介紹，該項(xiàng)目打造成生態(tài)購(gòu)物中心，讓消費(fèi)者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購(gòu)物。
據(jù)透露，該項(xiàng)目已于今年三月中旬完成地下室封頂，而后停工調(diào)整，目前正進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)階段，計(jì)劃今年11月底12月初動(dòng)工，2014年5月份開業(yè)。
“如果生態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)推出以后，能夠獲得大家的認(rèn)可，我們可能將這個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制。”譚少群更稱，在未來2年，福星惠譽(yù)的商業(yè)地產(chǎn)肯定要走出去。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)譚少群先生的采訪節(jié)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問：一直以來福星惠譽(yù)被譽(yù)為“舊城改造專家”，不過公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不少，福星惠譽(yù)在商業(yè)地產(chǎn)方面是怎么考慮的？
譚少群：
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)受到宏觀調(diào)控的影響，首當(dāng)其沖受影響的就是住宅地產(chǎn)。出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國(guó)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)必然趨勢(shì)。
我們?cè)?007年成立了湖北福星惠譽(yù)不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是福星惠譽(yù)現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向，以前福星惠譽(yù)在房地產(chǎn)開發(fā)方面有很多的配套物業(yè)，這方面已經(jīng)非常成熟了，我們要向中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型就必須要擁有這樣的團(tuán)隊(duì)。
另外，現(xiàn)在每個(gè)“城中村”項(xiàng)目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達(dá)到25%左右，有的地塊甚至達(dá)到30%、40%。
所以，福星惠譽(yù)在商業(yè)地產(chǎn)方面可以說是由最初的項(xiàng)目地塊要求商業(yè)配套做起，發(fā)展到主動(dòng)轉(zhuǎn)型，尋求發(fā)展。福星惠譽(yù)在商業(yè)地產(chǎn)方面做了很多準(zhǔn)備工作，包括引進(jìn)人才、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、與外國(guó)企業(yè)合作。
現(xiàn)在我們正在整合公司的各種資源，集中精力把第一個(gè)產(chǎn)品福星惠譽(yù)·國(guó)際城三期做好，這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)跟其他的商業(yè)產(chǎn)品存在很大的差異性，打造成生態(tài)購(gòu)物中心，讓消費(fèi)者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購(gòu)物。
現(xiàn)場(chǎng)提問：目前，這個(gè)生態(tài)購(gòu)物中心進(jìn)展到了哪一步？
譚少群：
事實(shí)上，這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)修改的作品，在今年3月中旬，做到地下室已經(jīng)封頂之后停工，重新調(diào)整，現(xiàn)在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)階段。
現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在整體規(guī)劃已經(jīng)全部完成了嗎？計(jì)劃什么時(shí)候重新開工？體量有多大？
譚少群：
今年11月底12月初開始動(dòng)工，計(jì)劃將在2014年5月份開業(yè)。地下是2萬平方米，地上是7.5萬平方米。
現(xiàn)場(chǎng)提問：為什么會(huì)推倒重做？之前的定位存在什么問題？
譚少群：
現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目基本上都一樣，像一個(gè)盒子，都是同質(zhì)化的東西。我們?cè)瓉淼亩ㄎ灰膊皇钦f存在多大的問題，只是不想跟別人趨于同質(zhì)化，公司想把這個(gè)項(xiàng)目打造成一個(gè)亮點(diǎn)。作為武漢最大的地產(chǎn)開發(fā)商，我們一直追求起到行業(yè)引領(lǐng)作用，所以我們總是不斷地學(xué)習(xí)，借鑒，創(chuàng)新，提高，然后復(fù)制，推廣。
因此，我們9月份去國(guó)外考察，到日本商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)考察。這個(gè)公司16年前在日本做的購(gòu)物中心，現(xiàn)在依然不落后，它的人流、物流、現(xiàn)金流、信息流都非常好，該公司在商業(yè)地產(chǎn)界也非常有名，所以我們不惜重金跟他們合作。
在購(gòu)物中心方面，這是福星惠譽(yù)的第一次國(guó)際合作，我們一定要把這個(gè)強(qiáng)調(diào)生態(tài)、自然的購(gòu)物中心做好，為武漢市民打造一個(gè)舒適、怡人的購(gòu)物環(huán)境。
現(xiàn)場(chǎng)提問：福星惠譽(yù)未來商業(yè)和住宅的理想的比例是多少？
譚少群
在近3年內(nèi)，商業(yè)和住宅基本維持在35%和65%左右，三年后估計(jì)會(huì)達(dá)到50%對(duì)50%。如果這個(gè)生態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)推出以后，能夠獲得大家的認(rèn)可，我們就可能拿這個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，同時(shí)也會(huì)有其他的產(chǎn)品。一旦產(chǎn)品可以復(fù)制，政府也喜歡，企業(yè)的盈利能力也增強(qiáng)，我們就會(huì)做這種高附加值的產(chǎn)品。
現(xiàn)場(chǎng)提問：從2009年福星惠譽(yù)提出企業(yè)發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型到現(xiàn)在，3-4年的時(shí)間中，您覺得在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面已經(jīng)取得了怎樣的收獲，是否已經(jīng)找到商業(yè)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力或者成功開發(fā)的秘訣？
譚少群：
從我自身的感受來談，經(jīng)歷了從無知到有知、從不喜歡關(guān)注到關(guān)注、從感性到理性、從理論到實(shí)踐的過程。對(duì)個(gè)人而言，我了解到了商業(yè)的奧妙和樂趣，這是我的第一個(gè)感受。
第二，商業(yè)地產(chǎn)資源整合非常重要。比如簡(jiǎn)單意義上的購(gòu)物中心很簡(jiǎn)單，但要做好的購(gòu)物中心，需要整合很多資源，包括國(guó)際一流的資源。
而且，整合還要執(zhí)行到位，比如，購(gòu)物中心之中包括設(shè)計(jì)單位、園林景觀、屋內(nèi)空調(diào)、電梯在布置的時(shí)候怎么產(chǎn)生人性化效果。我們專門找了一個(gè)團(tuán)隊(duì)整合這方面的資源，并重新布局。整合資源完成之后還要咨詢。
第三，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)非常重要。一個(gè)好的商業(yè)購(gòu)物中心如果沒有好的團(tuán)隊(duì)去管理運(yùn)營(yíng)是很難成功的?？梢哉f，項(xiàng)目建成只成功了50%，運(yùn)營(yíng)管理同樣是關(guān)乎成敗的關(guān)鍵。
比如國(guó)際城項(xiàng)目，要管理這個(gè)購(gòu)物中心需要250人。在現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，人才的積累成為一大難題，同行也面臨這樣的瓶頸。對(duì)此，我們前期做了很多的工作，包括團(tuán)隊(duì)積累、培訓(xùn)、沉淀，但還不夠。要想在這方面有長(zhǎng)足的發(fā)展，隊(duì)伍是很大的一個(gè)挑戰(zhàn)。
第四，一個(gè)購(gòu)物中心要有好的理念。剛才提到，現(xiàn)在的購(gòu)物中心都是同質(zhì)化的產(chǎn)品，所以我們不能再做同質(zhì)化的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品空間和品質(zhì)只會(huì)越來越小，越來越差。所以理念、定位很重要，不僅僅是建造簡(jiǎn)單的購(gòu)物中心，而應(yīng)該建設(shè)融入文化的購(gòu)物中心，有中國(guó)元素的購(gòu)物中心。
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