從本世紀(jì)初到2003年前后，是我國(guó)第一波房貸高潮期。以最普遍的住房貸款期限10- 15年計(jì)算，10年過去，很多首批房奴將為房貸畫上句號(hào)，進(jìn)入“無債一身輕”的狀態(tài)。業(yè)內(nèi)指這撥“第一批吃螃蟹的人”進(jìn)入收獲期，他們的房產(chǎn)大幅度增值。
遙想十年前的房?jī)r(jià)，對(duì)比今日的房?jī)r(jià)和房奴，一方面房產(chǎn)增值數(shù)倍，另一方面當(dāng)今房奴壓力更勝當(dāng)年。南都記者采訪數(shù)十年前購(gòu)房者感受，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為與同期工資收入增長(zhǎng)比較，買房可算是不賠本的買賣。但廣州市房協(xié)專委會(huì)專家委員韓世同提醒，買房投資“入市時(shí)機(jī)”比地段、信貸政策等更為重要，逢市場(chǎng)低點(diǎn)入市，在泡沫期保持冷靜，才可望穩(wěn)賺不賠。
首批房奴迎來還貸期滿
十余年前，國(guó)家開始大面積施行住房貨幣化政策。同時(shí)銀行開始對(duì)居民住房貸款“開閘”辦理。掐指一算如今正迎來首批房奴還貸到期的密集期。
“房奴”的由來，正是源于10年前收入水平不高，貸款買房可能會(huì)淪為房子的奴隸，影響生活質(zhì)量。但從十年間北京、上海、廣州、深圳等典型城市的房?jī)r(jià)漲幅情況看，房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資上漲。
南都記者采訪十年前購(gòu)房者感受，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為與同期工資收入增長(zhǎng)比較，買房可算是不賠本的買賣。
“廣州房?jī)r(jià)相對(duì)低，均價(jià)4000-5000元/平米，2004年基本是最低位。不過貴的也有單價(jià)近萬元。當(dāng)時(shí)人們對(duì)按揭相對(duì)不能接受，不流行負(fù)債購(gòu)房，但房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)是不貸不行。”廣州市房協(xié)專委會(huì)委員韓世同接受南都記者采訪表示，更多的人一旦有經(jīng)濟(jì)能力，都會(huì)提前還款，力爭(zhēng)10年內(nèi)還清。
光看房?jī)r(jià)，的確今非昔比。如今根據(jù)廣州房管局陽(yáng)關(guān)家緣監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，廣州市區(qū)一手網(wǎng)簽均價(jià)為1.394萬元/平米，而中心城區(qū)已經(jīng)高達(dá)近3萬/平米。從收入漲幅看，可以說收入漲幅基本是不足一倍，但房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了超過兩番。
值得注意的是，房?jī)r(jià)翻番的速度更快，另一方面房?jī)r(jià)的基數(shù)本來就高，一旦翻番，給房奴的壓力更大。
為什么房?jī)r(jià)大漲，大家還在買房？據(jù)觀察，一方面按揭更為普遍，各種按揭產(chǎn)品有豐富的種類可供實(shí)際情況選擇，另一方面，老一輩也在用積蓄給年輕人供房。事實(shí)上這既影響年輕人對(duì)社會(huì)的消費(fèi)貢獻(xiàn)，也不利于老年人的養(yǎng)老生活質(zhì)量。
“能用10年還清住房貸款當(dāng)然好，當(dāng)年總價(jià)低，還款時(shí)間短。工資在上漲的同時(shí)，總體上還貸是越早越好，尤其是商業(yè)貸款提早還清有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然如果是住房公積金那是比較劃算的。”韓世同表示。
房?jī)r(jià)翻幾番 早期購(gòu)房者大賺
10年前的房屋總價(jià)多在10萬-30萬元之間，市民貸款額度大多都在20萬元以下，每個(gè)月還款則在1000元左右。經(jīng)過10年時(shí)間，百姓收入提高的同時(shí)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了大規(guī)模上漲的行情，當(dāng)年的房產(chǎn)往往已經(jīng)增值好幾倍。
對(duì)于如今的工薪族，如要買房，貸款幾乎是必須的選擇，還貸額度相對(duì)10年前甚至上漲數(shù)倍。
“我做房奴，一是趕上國(guó)家借貸政策，自己沒錢，按揭是唯一的選擇。二是早買早享用，自己有房產(chǎn)，百年之后給后人也有個(gè)遺產(chǎn)。”一位微博用戶如是置評(píng)“房奴”選擇。
一位北京購(gòu)房者表示，10年前一套南三環(huán)的100平米的房子，總價(jià)不過40萬左右，10年過去了，南三環(huán)房子基本漲到3萬一平米，“如果出售大概值個(gè)300萬正常繳稅后，您只好到南5環(huán)外或者燕郊、固安買房了，還得再搭進(jìn)去10多萬的裝修，外加10多萬的代步車一輛，當(dāng)然還得您是北京人，或納稅過5年且運(yùn)氣極好一搖即中。”
值得注意的是房子能升值多少，這跟地段、房屋性質(zhì)、入市時(shí)機(jī)等有莫大關(guān)聯(lián)。
“房地產(chǎn)的情況現(xiàn)在并不明晰，國(guó)內(nèi)對(duì)開發(fā)商的發(fā)展管控嚴(yán)格，因此現(xiàn)在入市需要慎重。”中誠(chéng)信財(cái)務(wù)顧問有限公司副總裁劉志強(qiáng)接受南都記者采訪如是提醒。
韓世同也表示，郊區(qū)的房子即便買得早，現(xiàn)在出手也賣不上價(jià)。“當(dāng)前入市時(shí)機(jī)并不理想。經(jīng)過個(gè)人多年觀察，房?jī)r(jià)總體是波動(dòng)上漲，這需要考慮貨幣貶值、購(gòu)買力下降的因素。要穩(wěn)定受益，必須具備眼光，在市場(chǎng)的低點(diǎn)入市，泡沫期果斷出手。”在其看來，一般人奉之為“王道”的“地段”因素，反而不如看準(zhǔn)“入市時(shí)機(jī)”來得重要。踩對(duì)點(diǎn)了，才能賺錢。
提前還貸勝算幾何？
首批房貸者即將還清貸款，這筆債背負(fù)起來壓力到底有多大？提前還款劃不劃算？業(yè)內(nèi)對(duì)此意見并不統(tǒng)一。
“購(gòu)房者應(yīng)該深入研究銀行房貸產(chǎn)品，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力收入變化情況來確定一款最適合的，這樣能節(jié)省不少的房貸開支。”廣東乾陽(yáng)投資管理管理有限公司董事長(zhǎng)何輝接受南都記者采訪表示。
據(jù)介紹，選擇對(duì)的房貸產(chǎn)品，最高可節(jié)省十來萬的房貸支出，因此必須結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)情況和房貸產(chǎn)品特色來確定房貸類型。
對(duì)于還清貸款的首批貸款購(gòu)房者來說，如今“無債一身輕”，房子也升值了。但是值得注意的是，首先房產(chǎn)證70年期限已有損耗，這令房產(chǎn)自身在市場(chǎng)上的價(jià)值折損，另外十年前的錢更值錢，購(gòu)買力更強(qiáng)。
韓世同以自身經(jīng)歷表示，此時(shí)購(gòu)房更應(yīng)充分重視入市時(shí)機(jī)和地段，否則很可能做賠本買賣，“如果是在郊區(qū)或二線買房，算上貨幣增發(fā)增貸導(dǎo)致的貶值，很可能買個(gè)房再轉(zhuǎn)手，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己還虧了”。
另外業(yè)內(nèi)人士提醒，還清貸款后，需要撤銷抵押登記才能擁有完整產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還要辦理的業(yè)務(wù)包括保險(xiǎn)過戶。貸款未還清時(shí)房屋受益人是銀行，提前還款的情況下保險(xiǎn)受益期限往往比供房期要長(zhǎng)，因此還清貸款后，房屋受益人應(yīng)轉(zhuǎn)為個(gè)人。
提前還貸主要的三種方式
●部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；
●部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；
●部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
提前還貸的注意事項(xiàng)
1解除抵押
擁有完整產(chǎn)權(quán)。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。
2可以退保
在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。
3別忘退稅
提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，可在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。
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