今年前三季連續(xù)虧損的嘉凱城（000918.SZ）再次啟動信托融資。11月13日上午，本報記者從中融信托第三方代銷公司一內(nèi)部人士處獲悉，嘉凱城聯(lián)合中融信托擬發(fā)行8億元信托，期限兩年，成本在9%-10.5%之間。該筆資金將用來支持湖州項目建設(shè)。
嘉凱城旗下多個信托融資將在明年一季度集中兌付，同時還有大筆一年內(nèi)應(yīng)付長期借款年底到期。據(jù)其2012年年中報數(shù)據(jù)，包括五礦國際信托有限公司、昆侖信托有限責任公司在內(nèi)的5只信托均將在8個月內(nèi)到期，共計22.6億元。
這只是其負債的一小部分。據(jù)2012年中報，嘉凱城一年內(nèi)到期的非流動負債為32.20億元，較年初增長327.12%，而嘉凱城截至上半年的賬面資金僅有17億元。2012年上半年，嘉凱城凈利潤同比下降4601%，上半年負債總計達到207.22億元，其中，1年內(nèi)到期的非流動負債，短期借款達35.72億元。嘉凱城扣除預(yù)收賬款后的真實資產(chǎn)負債率為69.8%，凈負債率高達234.2%。
短期負債的激增源于嘉凱城的銀行借款、大股東借款及委托貸款以及頻繁的信托貸款。去年至今，嘉凱城先后向華鑫信托、聯(lián)華信托、五礦信托、上海信托、昆侖信托等融資超過30億元，多數(shù)已經(jīng)在14％-15％的高信托成本水平上，這也導(dǎo)致其今年一季度財務(wù)費用較上年同期增長206.43％。
在融資遇阻、過高短期債務(wù)倒逼下，嘉凱城只有選擇全線大幅折扣售房，彌補資金缺口。
今年10月前后，旗下嘉業(yè)、中凱、名城品牌項目開始持續(xù)降價促銷。據(jù)上海搜房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，嘉凱城旗下中凱系列項目上海徐匯中凱城市之光[最新消息 價格 戶型 點評]從7月開始連續(xù)兩個月持續(xù)下調(diào)售價，降價幅度約為26%。7月以來，嘉凱城旗下嘉業(yè)系列無錫項目、名城系列青島項目給出過最高50%的大幅折扣。嘉凱城青島時代城9月開始打折幅度超過60%，此前售價一直維持在18000元/平方米，最新售價僅為6230元/平方米。
但大幅降價并沒帶來足夠回籠資金。據(jù)上海房管局官方數(shù)據(jù)，上海徐匯中凱城市之光7月推出折扣后，銷售率同比6月漲40%。但8月、9月份銷售率沒有出現(xiàn)明顯上漲。以無錫打折項目嘉業(yè)國際城[最新消息 價格 戶型 點評]為例，該項目2011年11月預(yù)售650套房源，經(jīng)過新一輪5折銷售，去化率依然不足6成。
長久以來，嘉凱城主打中高端項目，且項目大部分集中于長三角地區(qū)。而上海、南京、杭州、蘇州、無錫等地實施的限購令，直接帶來嘉凱城銷售的寒冬。嘉凱城土地儲備中80%以上都位于限購區(qū)域內(nèi)。2011年，公司120億元的推貨量只賣出39.45億元，去化率僅為33%。
去化不良導(dǎo)致了嘉凱城的存貨壓頂，去年年底其存貨為183.61億元，比去年同期增加40.49％。由此，業(yè)績的下滑自然在預(yù)料之中。2010年，嘉凱城實現(xiàn)凈利潤11.15億元，2011年凈利潤僅為2.06億元，同比大減81.52％。從半年報可能的虧損情況來看，今年的業(yè)績不容樂觀。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，對市場形勢的判斷失誤，尤其是城市綜合體的資金沉淀，加劇了嘉凱城的虧損。2010年宏觀調(diào)控突然到來，嘉凱城卻在當年拿下了青島和武漢等多個超級大盤，其中青島舊城改造項目占地面積達120.39萬平方米，總建筑面積達193萬平方米；武漢巴登城規(guī)劃的建設(shè)用地面積為6700畝，規(guī)劃可建地上面積130萬平方米。
嘉凱城的下滑之路：綜合體幫倒忙
2011年3月份嘉凱城以14.5億元拿下杭州商業(yè)綜合體地塊后，又拿了武漢和杭州兩處地塊。在青島項目上，嘉凱城引入了戰(zhàn)略合作伙伴浙信地產(chǎn)共同受讓該項目單一資金信托股權(quán)，以緩解自身的壓力與風險。
2011年，嘉凱城原計劃新開工面積148萬平方米，但實際開工面積只完成了34.14萬平方米。2012年，嘉凱城將開工面積調(diào)回至88萬平方米。公司的肉身已日益沉重，騰挪空間日漸狹窄。
運營團隊的掣肘同樣是嘉凱城的死穴。2009年10月18日，嘉凱城由浙商集團牽頭，重組國際嘉業(yè)、中凱集團、名城集團3家地產(chǎn)公司并借殼*ST亞華上市。由于上述3家企業(yè)并未良好整合，內(nèi)部復(fù)雜的人事關(guān)系制約著嘉凱城的發(fā)展，內(nèi)耗嚴重，中高層動蕩。
借殼上市并沒有給公司帶來順暢的融資渠道，相反正是由于大量借款，公司對外擔保額也隨之增加，2011年嘉凱城對外擔保比例已上升至88.76%。今年年初，嘉凱城又宣布2012年計劃增加對控股公司擔保額度66.6億元，遠遠超過其凈資產(chǎn)。嘉凱城新舊對外擔保總額將達到凈資產(chǎn)的261.69％。
嘉凱城或許可為當下一批發(fā)展勢頭較好的中小房企提供借鑒。
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