可出讓土地愈來愈少
近日，招商地產(chǎn)(000024,股吧)擲下12億元競(jìng)得了深圳本年度“最大的地塊”，該地塊位于深圳郊區(qū)的坪山新區(qū)，出讓面積約為16萬平方米。該地塊的面積并不小于前幾年的“年度最大地塊”，表面上，深圳出讓大宗地塊的能力并無改變，但這難以掩飾深圳“只剩下不足60平方公里土地可供開發(fā)”的事實(shí)。
盡管深圳的建設(shè)用地紅線問題尤為明顯，但北京、廣州、上海也難以置身事外。隨著這些一線城市可出讓土地面積逐年下降，土地財(cái)政顯然不可持續(xù)。
深圳用地逼近紅線
深圳這個(gè)最年輕的一線城市，正在為越來越有限的可供出讓建設(shè)用地發(fā)愁。
“同樣是彈丸之地，與香港相比，深圳對(duì)土地的利用程度可以用浪費(fèi)來形容，在北上廣深四個(gè)城市的可開發(fā)建設(shè)土地情況中，本身已是土地資源匱乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟。”深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心一位不愿具名的研究人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
一連串?dāng)?shù)字讓深圳的困窘情況變得不那么抽象。“深圳陸域1991平方公里，面積只相當(dāng)于1/8北京、1/6天津、1/4蘇州、1/3上海及廣州。目前深圳納入儲(chǔ)備管理土地217.52平方公里，其中可建設(shè)用地為65.65平方公里。鄰居香港的面積為深圳一半，目前未批未撥土地322平方公里，是深圳的1.5倍。”業(yè)內(nèi)資深人士李亮先生在接受本報(bào)采訪時(shí)，特意向記者展示這段業(yè)界盛傳的描述。
事實(shí)上，業(yè)界多年來常用深圳的粗放式用地情況與香港作對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，從1986年到2000年，深圳GDP每增長(zhǎng)1億元，土地資源消耗就相應(yīng)增長(zhǎng)24萬平方米；而在同期，香港GDP每增長(zhǎng)1億港元，建設(shè)用地相應(yīng)增長(zhǎng)僅為2000平方米。
“10多年前，這個(gè)問題已經(jīng)存在了，時(shí)至今日，效率有一定的提高，但仍未擺脫粗放式發(fā)展的怪圈。”上述研究中心人士指出。
關(guān)于深圳土地供應(yīng)量告急的信息早已密集出現(xiàn)。深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的報(bào)告披露，2010年年內(nèi)準(zhǔn)備安排新供應(yīng)住房用地總量為97.2萬平方米，其中，商品住房用地為60萬平方米，保障性住房用地為37.2萬平方米。業(yè)界聲音指出，與2009年相比，深圳住宅用地供應(yīng)總量減少近六成，其中商品住宅用地供應(yīng)減少近七成。
2011年，深圳市安排新供應(yīng)商品住房用地為30萬平方米，這一數(shù)字比2010年驟減不少。此外，129萬平方米的城市更新商品住房用地成為了新拓展。2012年，深圳市安排新供應(yīng)商品住房用地為40萬平方米，城市更新商品住房用地70萬平方米。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒對(duì)外指出，每年供應(yīng)3平方公里土地才能滿足深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。從2002年開始，每年實(shí)際土地供應(yīng)都不超過1平方公里，最近兩年甚至連0.5平方公里都無法滿足。
在上述深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心人士的眼中，深圳新增土地供應(yīng)量有減無增，早年圍海造田的方式無法真正地解決問題。他強(qiáng)調(diào)，如果單憑這些增量，目前最多只有4到5年的發(fā)展空間。因此，只能希望通過舊改、城市更新來擴(kuò)容。
土地財(cái)政不可持續(xù)
北京、廣州和上海所面臨的土地供應(yīng)困境也不容小覷。
2012年北京市土地計(jì)劃出讓共計(jì)5700萬平方米，同比去年減少了12.3%，其中住宅用地1700萬平方米，占供應(yīng)總量的30%，較去年的39%的比例減少9個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，北京住宅用地的供應(yīng)面積自2005年開始逐步下滑。
廣州市在2012年將供應(yīng)268宗土地，其中商品住宅用地47宗，用地面積254.69萬平方米，較去年同期減少24%。
此外，近日廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士介紹，到2020年，廣州市平均每年新增建設(shè)用地的指標(biāo)僅為12.3平方公里，廣州“十三五”期間只有32平方公里建設(shè)用地規(guī)?？捎?。
該部門的人士算了一筆賬，近年來每年用地缺口都在15平方公里左右，以廣州過去10年的用地速度，新增建設(shè)用地量?jī)H夠用3年。
“廣州很多地沒有利用起來，目前主要還是靠增量用地，使得土地的利用情況越來越緊張。”廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎指出，在2006至2010年之間，廣州年度供應(yīng)土地中，約80%是新增用地，只有20%是存量建設(shè)用地。
上海市今年的土地供應(yīng)計(jì)劃相較2011年變化不大。“新增土地仍然很緊張，主要是拓展了存量，包括舊改板塊。”上海市一名土地資源研究人士張志向記者表示，商業(yè)住宅類用地僅為360公頃，占總量30%，保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%。
據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，雖然各一線城市正在推進(jìn)更新城市盤活建設(shè)用地的“存量”，但成效甚微，這部分土地增幅緩慢，甚至出現(xiàn)年度零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的情況，這并不能填補(bǔ)新增土地供應(yīng)量每年的缺口。
在土地供應(yīng)不足，以及房企在樓市調(diào)調(diào)控下拿地意愿下降等壓力之下，這些一線城市土地出讓收入大幅縮水。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京土地出讓金較去年同期減少58.6%，上海減少56.9%，廣州減少33.4%，深圳減少69.5%。
深圳曾是“土地財(cái)政”的發(fā)源地，無地可出讓的深圳在2011年實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入尚不足200億元，土地收入占財(cái)政收入的比例不到1/20。新浪樂居統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京去年上半年土地出讓金占政府財(cái)政收入的34.9%，而今年上半年占13.7%，同期下降了21.2%。
通過城市更新、舊改等方式盤活存量建設(shè)用地雖然能填補(bǔ)一線城市當(dāng)年土地供應(yīng)量的空缺，但是由于這類建設(shè)用地政府和開發(fā)商投入的成本高，這類土地目前所帶來的出讓收入并不高。
深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心李先生認(rèn)為，土地出讓金占財(cái)政收入比例下降，可以幫助一線城市擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，然而，“制度和發(fā)展思路不變，這種土地財(cái)政依賴癥狀依然會(huì)再崛起，這些舊城改造、打造新城等運(yùn)動(dòng)可能會(huì)是另一個(gè)土地財(cái)政依賴癥的溫床。”
“政府目前并沒有其他渠道代替房地產(chǎn)建設(shè)所帶來的收入，在盤活存量、打造新城之中，政府依然會(huì)期待賣出更多的地塊。”廣東省國(guó)土部門一位專家向本報(bào)指出。
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