成交量有所攀升，新樓盤推出數(shù)量有所減少，售房優(yōu)惠減少，樓市將走向何方？對(duì)這個(gè)問題，不同的人有不同的看法。即便是業(yè)內(nèi)專家也難以“異口同聲”。

    一個(gè)打算購房的人如何選擇住房呢？70萬元閑置資金在市區(qū)能買套什么房？學(xué)區(qū)房、商鋪，還是位置好、配套完善的小區(qū)呢？島城樓市專家認(rèn)為，購房前要想清楚自身需求，然后加以選擇。根據(jù)剛需自住、換房改善、純投資等不同類別各有策略。

    購房前先弄清需求

    “所有人都需要住房，但很多人沒搞清楚需求。”資深樓市觀察人士張百忍說，無論投資也好、自主改善也好，購房前都要想清楚自己最大的需求是什么。他舉例說，首要問題是想清楚對(duì)這個(gè)房子要求有多大面積，比如從農(nóng)村上來的買這個(gè)房子，可能父母要來住，將來有孩子要來幫著看孩子，這就要買一個(gè)90平方米左右的套三房，“總不能讓岳母睡地板、沙發(fā)吧”。

    他進(jìn)一步說，如果購房者很多年不想買車，就要考慮交通的問題，比如公交車、地鐵；如果有小孩要上幼兒園、小學(xué)，要了解周邊學(xué)校的情況，考慮教育資源配置的問題。“當(dāng)然，還有你有沒有資格上的問題，不是買了江蘇路小學(xué)周圍的房子，孩子就能上江蘇路小學(xué)。”

    購房者還要考慮的一個(gè)問題就是承受能力。張百忍說，現(xiàn)在年輕人85后、90后月光族比較多，還有月欠族，房貸還款能拿出多少錢？如果拿不出錢來就要破產(chǎn)，現(xiàn)在就有這種現(xiàn)象，一沖動(dòng)買了一套房子，然后發(fā)現(xiàn)出問題了，吃飯都吃不上了。“有的人一個(gè)月賺3000元，每月還房貸2000元，現(xiàn)在的物價(jià)情況下壓力太大。”

    太平洋房屋市場(chǎng)部經(jīng)理郝銀廣認(rèn)為，不同購房類型的人應(yīng)該給自己 “量體裁衣”，按自己實(shí)際需求和實(shí)際能力購房。具體到70萬閑置存款購房，目前可以考慮的地域比較多，可以分不同類型來細(xì)分選擇。

    剛需自住房：總房款50萬-150萬元

    郝銀廣告訴記者，剛性需求，是一個(gè)穩(wěn)定的需求群體，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而大起大落。即使是在2008年金融風(fēng)暴期間和2011年調(diào)控最嚴(yán)厲的期間，這部分需求群體依然在出手購房。而主力產(chǎn)品就集中在50萬-150萬之間，這屬于剛需產(chǎn)品。這部分群體購房的特點(diǎn)是“首付-按揭”型。

    70萬閑置資金完全可以滿足這部分群體的購房需求。首付完成之后余款以按揭貸款的形式出現(xiàn)，表面上看貸款20年會(huì)產(chǎn)生很多利息。然而，把通貨膨脹和房產(chǎn)自身增值的因素考慮進(jìn)去，還算是最穩(wěn)定的獲利投資方式。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，即便是剛性需求，現(xiàn)在購房已經(jīng)不完全單純?yōu)榱藵M足居住需求，另一個(gè)需要考慮的因素就是房產(chǎn)的增值功能。這就要求在選擇房產(chǎn)時(shí)多方比較，選擇周邊配套設(shè)施齊全，生活，工作，交通，教育，休閑，醫(yī)療等比較方便的區(qū)塊內(nèi)的產(chǎn)品。滿足這些因素的房產(chǎn)增值功能比較強(qiáng)大，居住也比較方便、舒適，其他因素諸如，房齡、樓層等都還是次要的。

    至于剛需房如何選擇，郝銀廣認(rèn)為市南、市北、四方、李滄、城陽等商業(yè)、居住密集區(qū)塊都是可以關(guān)注的板塊。具體來說，市南香港花園、大堯、寧夏路；市北臺(tái)東、浮山后、中央商務(wù)區(qū)、延吉路；四方哈爾濱路、海云庵、理工大等附近；李滄區(qū)李村商圈、百通馨苑、萬達(dá)、綠城等。城陽萬科、寶龍、正陽路、長城路沿線。“這些區(qū)塊的房產(chǎn)相對(duì)滿足剛性需求，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，在調(diào)控中依然沒有大起大落，同時(shí)具備經(jīng)久不衰的增值特性。”

    改善換大房：便利是第一考慮

    隨著生活條件的提升，改善性換房群體也在增加，這部分群體購房的急迫性相對(duì)弱一點(diǎn)，但是一旦有合適的產(chǎn)品，也不會(huì)太猶豫。政策的限制也相對(duì)較少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，換房改善型購房者一般有兩種情況，原有房產(chǎn)賣掉換大、換近等。還有就是原有房產(chǎn)保留出租收益，再新購一套條件更好的。包括舊換新、小換大、遠(yuǎn)換近等。

    “這個(gè)區(qū)域的房子就很好，上個(gè)月剛賣掉兩套，都是從四方、李滄換房過來的。”在市北區(qū)中興家園二手房中介，孫濤經(jīng)理告訴記者，遼源路區(qū)域交通便利、生活方便，相比其他商業(yè)配套成熟的區(qū)域物價(jià)更低。所以銷路一直在回升，即便是調(diào)控最低谷時(shí)也在1萬元水平，最近幾個(gè)月一直在1.2萬水平，“房價(jià)穩(wěn)定堅(jiān)挺，是改善住房的好選擇”。

    張百忍認(rèn)為，改善型住房選擇標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然是配套齊全的生活便利、工作便利的區(qū)域。選擇一手新盤還是二手樓盤并不重要，根據(jù)個(gè)人愛好就成。

    學(xué)區(qū)房：中小戶型較多

    “學(xué)區(qū)房是屬于另一種形式的剛需。”太平洋房屋郝銀廣說，大量市民信奉再窮不能窮教育，再苦不能苦孩子的觀念。因此，島城學(xué)區(qū)房價(jià)格居高不下，持續(xù)有銷路，變現(xiàn)也比較通暢，因此有了上述的剛需判斷。

    記者了解到，目前市南區(qū)學(xué)區(qū)房大多在每平方米2萬元以上。投資學(xué)區(qū)房有兩種，一種是自己需求型，還有一種是投資出租或增值出售。投資學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)低，不愁沒有下家接手。郝銀廣告訴記者，近幾年的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房產(chǎn)價(jià)格一直是上升的，幾乎不受政策的影響。“學(xué)區(qū)房一般都是中小戶型，70萬完全可以直接投入。”

    據(jù)介紹，學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域集中在各區(qū)域的重點(diǎn)中小學(xué)附近。大學(xué)路、湛山、香港中路等公認(rèn)的熱銷區(qū)是投資的焦點(diǎn)，一房難求。

    商鋪寫字樓：商業(yè)地產(chǎn)稅負(fù)較高

    由于限購，一些購房者將目光投向了商鋪、寫字樓。這個(gè)領(lǐng)域怎么樣呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，青島的商鋪和寫字樓在總量上還是稀缺的，商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)選擇就要謹(jǐn)慎，不單考慮現(xiàn)在的業(yè)態(tài)分布狀況，還要考慮將來的前景，包含市政規(guī)劃、地鐵等因素的影響都很大。

    資深樓市人士林憲周表示，青島市南區(qū)、市北區(qū)不少居民小區(qū)都有辦公的房產(chǎn)，緩解了商業(yè)房產(chǎn)不足的狀況，但這不是長久之計(jì)，倘若政府整改，把辦公全部清除出居住性小區(qū)，全部趕到網(wǎng)點(diǎn)、寫字樓去，寫字樓的稀缺性立刻顯現(xiàn)，屆時(shí)投資中小型寫字樓辦公房就是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士建議，投資小戶型寫字樓，不管是出租還是待價(jià)而沽等增值都是不錯(cuò)的選擇。70萬在各區(qū)域都能選到50-100平的小型寫字間。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)稅負(fù)過高，即便升值也要交不少稅，首次涉足商業(yè)性質(zhì)地產(chǎn)的購房者得多做功課。例如，普通住宅5年以上免征營業(yè)稅，而公寓營業(yè)稅與是否滿5年無關(guān)。

    此外，純投資群體也是一個(gè)購房者陣營。據(jù)了解，投資群體時(shí)刻存在，不急不忙，合適就動(dòng)手，不合適就等待。業(yè)內(nèi)人士分析，限購的只是住宅性的房產(chǎn)，商業(yè)性質(zhì)的不限購，但是限制三套以上的貸款。因此純投資群體可以選擇小戶型酒店式公寓或者小戶型寫字間投資，但要注意分析風(fēng)險(xiǎn)。