貸款額度按評估價計算
稅費按成交價計算———
讀者張先生準備了60萬元作為首付和交易的各項稅費，按照首套房首付30%計算，他想購房150萬元左右的房子，但在看中了一套153萬元的房子后卻發(fā)現(xiàn)，他準備的首付根本不夠。這到底是為什么呢？買二手房，預(yù)算到底該怎么定？
●60萬首付為什么
買不了150萬的房
張先生一直有購房的打算，面對近期起起落落的二手房市場，他開始有些著急，決定盡快出手。他東拼西湊了60萬元作為買房的首付和稅金，經(jīng)過多番考慮，將目光瞄準了東五環(huán)管莊區(qū)域的二手房，按照他的計算，那邊的房子一平方米在21000元左右，150萬左右可以買一套老社區(qū)里的小兩居，可以滿足一段時間的居住需要，他準備的首付也夠用，但當他真正看中一套153萬元的房子，坐下和中介商談的時候才發(fā)現(xiàn)，他準備的資金買不了這套房子。
中介為他算了一筆賬，雖然成交價是21000元/平方米，但這套房子只能評到15000元/平方米，按照這個評估價算，這套房子在銀行那里就“值”110萬元，這樣算下來，從銀行那只能貸到77萬元，那張先生要首付的錢就變成了76萬元。這樣就已經(jīng)超出了張先生的預(yù)算，但中介這時又潑了一盆冷水，徹底澆滅了張先生買房的念頭。這套房距上次成交不滿五年，還要交5.5%的營業(yè)稅，此外還有1%的契稅和1%的個人所得稅，這些稅費都是按照成交價計算，這算下來又是十余萬。
●貸款額度按照第三方
評估價計算
據(jù)銀行工作人員介紹，銀行批準貸款的額度主要依據(jù)第三方機構(gòu)的評估報告。如果決定貸款買房，銀行將聘請專業(yè)的評估公司對交易房屋進行實地評估，評估公司會根據(jù)房子的區(qū)位、房齡、裝修、樓層、戶型等進行評估得出一個評估價格，而這個價格一般都是會低于成交價至少一成的。銀行最終批貸的額度由這個評估價決定，如果購房者是購買首套房，那么最多就只能貸到評估價的七成。
這也就是說，如果房子賣120萬元，評估價格是100萬元，那么銀行最多只能貸70萬元，購房者要拿出的首付就變成了50萬元，而不是30萬元。因此，購房者在做預(yù)算買房時，首選就要考慮目標區(qū)域的平均評估價，通過這個再來計算自己要拿出多少的首付款。
●滿不滿五年
稅金差距大
二手房購房時的另一重要成本就是稅費。據(jù)鏈家地產(chǎn)某門店的中介人員介紹，北京區(qū)域的賣家都習慣將到手價作為掛牌出售的價格，因此，二手房交易過程中產(chǎn)生的各種稅費基本都由購房人來承擔，因此買房時一定要關(guān)注賣家持有這套房源的基本情況。這也是很多房源會將“滿五年”作為最大賣點的原因。
按照規(guī)定，國家有關(guān)規(guī)定，二手房交易未滿五年，交易時需征收5.5%的營業(yè)稅。滿五年且是名下唯一一套住宅的，可以免征1%的個稅，相反則要征收1%的個稅。這位中介還告訴我們，很多購房者有個誤區(qū)，覺得老房子就一定是滿五年的，但實際上，這里的五年，指的是距上次的交易，而不是房齡。
除此之外，購房還要繳納契稅。若買方不是首次購房的均按成交價3%征收。若買方是唯一住房，90平方米以下的普通住宅，契稅為成交價的1%，90平方米以上，140平方米以下的普通住宅，契稅為成交價的1.5%。超過140平方米，或單價超過北京地區(qū)平均指導價的1.2倍的住宅都屬非普通住宅，都按照3%來征收契稅。
這樣算下來，如果張先生想購置那套153萬元的住房，就要準備88萬元左右的首期款，才能成功購房。
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