同一股樓市復(fù)蘇清泉，飲者不同，冷暖各異?？v觀今年京城樓市熱點(diǎn)，既有通州(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、大興量?jī)r(jià)“高調(diào)”上漲，也可見京西門頭溝區(qū)域延續(xù)不溫不火的銷售態(tài)勢(shì)。其中，入市時(shí)間達(dá)一年的華潤(rùn)門頭溝項(xiàng)目、麗景長(zhǎng)安[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，總銷售率均在37%左右。

    業(yè)內(nèi)人士表示，需求不足、定價(jià)偏高，再加上配套、交通的短板，是制約門頭溝項(xiàng)目走熱的桎梏所在。

多個(gè)項(xiàng)目銷售難言樂觀

    京城樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)已盡數(shù)顯現(xiàn)。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，北京新建住宅年內(nèi)累計(jì)簽約超過500套項(xiàng)目有52個(gè)，此項(xiàng)數(shù)據(jù)比去年全年的27個(gè)上漲92.6%。52個(gè)熱銷住宅項(xiàng)目中，大興、通州各占8個(gè)，房山占據(jù)6席，門頭溝有兩項(xiàng)目入榜。

   位于門頭溝的中國(guó)鐵建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]?梧桐苑(小區(qū)網(wǎng)論壇)，是京城首個(gè)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的住宅項(xiàng)目，憑借2991套的成交量，位居今年以來京城樓盤成交套數(shù)榜首，單盤銷售額38.47億元，排名也靠前。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)的限價(jià)房，因較低的價(jià)格在市場(chǎng)中成功跑量，是門頭溝極少的表現(xiàn)亮眼的項(xiàng)目，占據(jù)今年門頭溝區(qū)商品住宅總銷量的81%。門頭溝其余項(xiàng)目則差強(qiáng)人意。

    與“剛需盤”中國(guó)鐵建?梧桐苑位置相隔不遠(yuǎn)的，是定位中、高端的北京住總房地產(chǎn)開發(fā)的麗景長(zhǎng)安、華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](橡樹灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]潤(rùn)景公館)開發(fā)的華潤(rùn)門頭溝項(xiàng)目（潤(rùn)西山、潤(rùn)景公館(樓盤資料)，為同一項(xiàng)目）及中駿[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]綠洲莊園，三者也在經(jīng)歷著緩慢去化的過程。以麗景長(zhǎng)安項(xiàng)目為例，今年6、7月份的兩次推盤，取得313套的不俗銷量，但整體來看，經(jīng)歷長(zhǎng)期“蓄客”并于去年11月入市至今已達(dá)一年多，推出的1482套房源目前僅售出548套，成交均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，銷售率僅為37%。

    同在去年11月入市的華潤(rùn)門頭溝項(xiàng)目，銷售形勢(shì)也難言樂觀。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)門頭溝項(xiàng)目入市以來共推出四期550套房源，截至今年11月27日僅簽約206套，總銷售率37.45%。其中，普通住宅部分潤(rùn)景公館銷售率更低。中駿綠洲莊園，在今年4月推出39棟獨(dú)棟別墅，號(hào)稱每棟售價(jià)將超過1億元，目前仍是零成交。

    一位長(zhǎng)期關(guān)注門頭溝樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，今年5月份以來北京多個(gè)郊區(qū)縣樓市明顯回暖，地處山區(qū)的門頭溝卻依然表現(xiàn)平淡，實(shí)際上有其必然性。特別是從去年以來嚴(yán)格限購(gòu)令出臺(tái)，樓市大部分投資、投機(jī)需求被抑制，置業(yè)理念也變得更加理性，門頭溝因其地處京西山區(qū)、新房少、環(huán)境相對(duì)較好而催生了高價(jià)盤，卻因大都市(小區(qū)網(wǎng)論壇)生活氛圍不足、綜合配套水平不高等方面的短板，讓購(gòu)房者望而卻步，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他郊區(qū)縣。

交通、定價(jià)導(dǎo)致客戶分流

    伴隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺，門頭溝近年來也屢有土地入市，曾經(jīng)“無(wú)房可供”的局面，也大有被“供大于求”取代的趨勢(shì)。

    記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到，從去年年底到今年11月，門頭溝已有三塊住宅屬性土地出讓，分別位于龍泉鎮(zhèn)、永定鎮(zhèn)、門城黑山，總建筑面積達(dá)到25.7萬(wàn)平方米。按照從拿地到銷售8-12個(gè)月的周期算，這部分房源或在明年下半年陸續(xù)入市。再加上在售的5個(gè)住宅項(xiàng)目，明年的門頭溝市場(chǎng)或會(huì)呈現(xiàn)多年難見的“供大于求”的局面。

    較多的供應(yīng)背后，卻是區(qū)域外客源不足和有限的地緣客戶需求。門頭溝常住人口僅在30萬(wàn)人左右，需求總量并不大。這兩年，大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，也解決了相當(dāng)多的中低收入人群的居住問題。有數(shù)據(jù)顯示，近3年來門頭溝已基本實(shí)現(xiàn)安置房竣工200萬(wàn)平方米，首批23萬(wàn)平方米的安置房，目前也已完成入住。

   “當(dāng)?shù)貙?duì)住宅的消化能力有限，中高端住宅銷售必須依靠外來購(gòu)房者。”郭毅表示，去年以前，門頭溝區(qū)域的住宅項(xiàng)目稀缺，如華潤(rùn)門頭溝項(xiàng)目、麗景長(zhǎng)安均定價(jià)較高，定位客戶也是以京西，甚至石景山的改善型置業(yè)為主。但由于交通、配套等方面與其他板塊的明顯差距，購(gòu)房者對(duì)門頭溝置業(yè)認(rèn)同感并不高，大量客戶被房山長(zhǎng)陽(yáng)(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、大興等區(qū)域分流。

    郭毅表示，伴隨區(qū)域更多項(xiàng)目入市，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在所難免。一些樓盤，宜采用主打“低總價(jià)、小戶型”的方式，以性價(jià)比優(yōu)勢(shì)來吸引購(gòu)房者。