在樓市調(diào)控政策的作用下，商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，投資呈幾何式增長。剛剛過去的首屆濟南讀者購房節(jié)上，由“創(chuàng)富會”推出的商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)展尤為引人注目，綠地中心、濟南恒大[簡介 最新動態(tài)]城、南益·名泉春曉、中建·文化廣場、祥泰廣場等眾多商業(yè)項目加入其中，為濟南房產(chǎn)市場開辟了新的投資平臺。盡管呈現(xiàn)全面升級的態(tài)勢，但也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)表面繁榮的背后，正面臨培育期長、同質(zhì)化嚴重、融資渠道單一等問題，已然進入發(fā)展瓶頸。
商業(yè)項目大量涌現(xiàn)
濟南自古商賈云集，有著“百年商鋪”歷史印記。如今，隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，濟南商業(yè)大都市的地位重新得到確立，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也隨之展現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間和市場需求，各大開發(fā)商正把握這一重大歷史機遇，大力開拓市場，一時間，商業(yè)地產(chǎn)正在成為濟南地產(chǎn)的又一主角。
去年以來，雖國家宏觀調(diào)控政策密集發(fā)布，樓市觀望情緒加重，但綠地、保利[簡介 最新動態(tài)]等品牌房產(chǎn)商卻紛紛攜巨資逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)，這似乎預示著商業(yè)地產(chǎn)將迎來巨大的發(fā)展前景。
剛剛過去的首屆濟南讀者購房節(jié)上記者看到，由“創(chuàng)富會”推出的商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)展吸引了眾多投資者的關注。不僅僅是綠地、恒大等地產(chǎn)大佬前來捧場，南益·名泉春曉、中建·文化廣場、祥泰廣場、匯展香格里拉等也加入了展銷行列。
有人說，2012年是濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的旺盛期，城市綜合體項目、商業(yè)廣場等猶如雨后春筍一般大量涌現(xiàn)。世茂[簡介 最新動態(tài)]國際廣場，集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體，將自身優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)、商業(yè)體系與區(qū)域商業(yè)實現(xiàn)高度融合;綠地普利中心項目將打造60層、300米高的“濟南第一高樓”;銀座中心按照國際先進理念進行設計;中建文化廣場、魯商國奧城、保利中心[最新消息 價格 戶型 點評]等項目也在火熱銷售……不難看出，濟南的商業(yè)地產(chǎn)不僅在品質(zhì)上有了提升，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)理念上也得到了全線升級。與此同時，樓市調(diào)控對住宅市場的限制也使得不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。
部分項目經(jīng)營慘淡
近幾年，大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如萬達、恒隆、銀座的擴張，帶動了濟南的商業(yè)地產(chǎn)。從目前濟南的商業(yè)項目來看，銀座商城、貴和商廈等風生水起，租金、人氣一直火爆，但是像濼口商圈的繽紛五洲，泉城路商圈的圣凱摩登城以及市中心的蘋果城等項目卻經(jīng)營慘淡。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，從城市規(guī)律、經(jīng)濟實力、人口規(guī)模、發(fā)展階段等各方因素來看，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設進入了一個新的階段，但是，在表面的繁榮背后，其面臨的問題也不斷顯現(xiàn)，培育期長、同質(zhì)化嚴重、人才桎梏等，種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)已然進入了發(fā)展瓶頸。
一般的商業(yè)從最初的運營到業(yè)態(tài)基本定型需要三到五年的時間，這期間業(yè)態(tài)是不斷的調(diào)整期。需要產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，沒有單一的產(chǎn)權(quán)很難實現(xiàn)整體的運營。而目前開發(fā)商由于資金的需要，多數(shù)是分割出售，在規(guī)劃設計階段主要考慮出售的難易，而沒有完全按照商業(yè)的規(guī)律去規(guī)劃，且售后沒有統(tǒng)一的運營組織，容易導致經(jīng)營慘淡。業(yè)內(nèi)人士表示，市場上的項目出現(xiàn)經(jīng)營慘淡的現(xiàn)象多是源于開發(fā)商對“養(yǎng)商期”不能正確理解和面對。
除此之外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的井噴趨勢也帶來了人才的巨大缺口。業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅更復雜，涉及定位、規(guī)劃、設計、銷售、營銷、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。但在實際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和商業(yè)經(jīng)營往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產(chǎn)行業(yè)出身的人只懂銷售，但對商業(yè)經(jīng)營卻缺乏基本的了解，最后只能導致項目銷售火爆而經(jīng)營清淡。另外，現(xiàn)在很多城市、很多開發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購物中心在外觀、內(nèi)部設計等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目在數(shù)量上大躍進的同時，其商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為制約其發(fā)展的關鍵所在。
整體運營需業(yè)權(quán)統(tǒng)一
如何突破這些瓶頸?業(yè)內(nèi)人士認為，一般的商業(yè)從最初的運營到業(yè)態(tài)基本定型需要三到五年的時間，這期間業(yè)態(tài)是不斷的調(diào)整期，需要產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，才能實現(xiàn)項目的整體運營。而目前開發(fā)商由于資金的需要，多數(shù)是分割出售，在規(guī)劃設計階段主要考慮出售的難易，而沒有完全按照商業(yè)的規(guī)律去規(guī)劃，且售后沒有統(tǒng)一的運營組織，容易導致經(jīng)營慘淡。
隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在已不是只要銷售做得好，招商做得好，就能夠滿足開發(fā)需求的時代了，商業(yè)價值往往更體現(xiàn)在后期運營上，一定是將后期經(jīng)營理念貫穿于項目運作中的模式，提早認識到業(yè)權(quán)統(tǒng)一對于項目的作用，處理好業(yè)權(quán)問題，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營等使項目順利營運，提高項目租金。
此外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營涉及資金鏈、開發(fā)理念、客戶資源、運營模式等諸多環(huán)節(jié)，對房企的資本運作能力和零售商業(yè)項目運營能力要求都很高，要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還須解決“運營能力”、“利益分配”和“退出機制”這三大難題。其中，運營能力的高低，直接決定著商業(yè)物業(yè)租金水平的高低，而“利益分配”和“退出機制”則是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)后面臨的風險。相對住宅短平快的運作方式，商業(yè)地產(chǎn)運營是長期性的、多主體的，不僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業(yè)主的租金回報率，對于企業(yè)自身的實力將是一個考驗。在目前國內(nèi)，缺少成熟的、以獲取穩(wěn)定收益為目的的資本市場主體和形式。
對于投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，受城市規(guī)劃等影響比較大，且產(chǎn)權(quán)年限不是很長，這就需要投資者在出手時深入了解項目的定位以及運營的手段，而不是看到商業(yè)地產(chǎn)炒熱了，就隨大流往前沖。
