第一財經(jīng)日報訊 如果有可能的話，拖得越久自然對開發(fā)商越有利。何況大家普遍認為，明年市場會好于今年，這樣也能減緩項目之間的激烈競爭。

　　持續(xù)的調(diào)控使一些拿地超過兩年卻遲遲未動工的熱點地塊逐漸“浮出水面”。

　　位于上海最近兩年的重點開發(fā)區(qū)域虹橋生態(tài)商務區(qū)的長風9號西地塊以及長風11號西北地塊，2010年9月29日出讓至今已兩年，仍寂靜一片，不見動工跡象。兩幅閑置土地背后均有新加坡開發(fā)商的身影。其中，長風9號西地塊投資方為新加坡國浩房地產(chǎn)集團及香港國浩集團，長風11號西北地塊的投資方則包括新加坡華業(yè)集團、新加坡置地集團以及新加坡慶隆集團三家。

　　公開資料顯示，長風11號西北地塊在2011年7月19日及9月6日分別進行了環(huán)評首次及第二次公示，并在今年7月16日取得上海發(fā)改委關(guān)于地塊一期項目核準的批復；而長風9號西地塊，也在今年8月2日和9月6日，進行了兩次環(huán)評公示，但此后再無進展。

　　為何拿地超過兩年時間仍未動工，國浩方面對《第一財經(jīng)日報》的采訪未作出回應，在2011財年及2012財年相關(guān)公告及年報中，國浩房地產(chǎn)集團也未提及長風9號西地塊的預計開工日期。

　　而長風11號西北地塊的兩家股東——華業(yè)集團和置地集團曾在2011年年報中稱，計劃今年四季度項目開工，不過業(yè)內(nèi)人士認為可能性不大。該地塊另一家股東慶隆集團在接受采訪時，則以“商業(yè)機密”為由，拒絕透露該地塊開工日期。

　　高價拿地遭遇尷尬

　　高價拿地又逢今年樓市低迷或許是上述兩個地塊遲遲不見開工的原因。

　　2010年9月29日，上海長風板塊三幅住宅用地同一天出讓，曾經(jīng)轟動一時。三幅土地即長風8號東地塊、長風9號西地塊及長風11號西北地塊。

　　根據(jù)當時的媒體報道，這三幅長風住宅用地吸引了大量知名開發(fā)商的關(guān)注，每幅地塊都吸引到超過30家開發(fā)商領取出讓文件，而最終參與競買的競買人在八九家左右，其中不乏中海、遠洋、保利等知名央企，競爭如此激烈，出讓價格也水漲船高。

　　三幅土地相鄰，長風8號東地塊規(guī)模最大，樓板價也創(chuàng)下長風板塊的最高紀錄。該地塊總價33.93億元，折合樓板價近2.6萬元/平方米，雅戈爾(600177)置業(yè)控股有限公司為最終買家。

　　相比之下，被新加坡企業(yè)收入囊中的長風地區(qū)9號西地塊和長風11號西北地塊，樓板價雖不及長風8號東，但也都超過2萬/平方米。

　　其中，長風9號西地塊的出讓總價30.4億元，折合樓板價24812元/平方米，溢價率達到59%，項目公司為上海新浩嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新加坡國浩房地產(chǎn)集團與香港國浩集團旗下各持有50%的權(quán)益。

　　而長風11號西北地塊總價20.6億元，樓板價24009元/平方米，溢價率45%，項目公司為上海錦鵬置業(yè)有限公司，新加坡華業(yè)集團、新加坡置地集團以及新加坡慶隆集團分別擁有40%、30%及30%權(quán)益。

　　今年5月，距離上述三幅土地不遠處的中海長風地王項目率先開盤入市，優(yōu)惠后大平層均價僅約4萬元/平方米，被業(yè)內(nèi)認為貼近成本。有分析人士對記者表示，由于中海項目體量大，如果拉長開發(fā)周期的話，即使一期低價出售，未來仍然有很大的價格調(diào)整空間。

　　“一般來講，地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個角度而言，通過拉長項目開發(fā)周期，土地本身的增值及房價的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎，一定程度上講，拉長項目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價值。” 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱。

　　不過對2010年9月拿地的三個項目而言，高價拿地的尷尬則更為突出。“上述三個項目，如果跟隨中海入市會非常被動，利潤空間有限，因此如果有可能的話，拖得越久自然對開發(fā)商越有利。何況大家普遍認為，明年市場會好于今年，這樣也能減緩項目之間的激烈競爭。”有分析人士表示。

　　全球布局的優(yōu)勢

　　不過并非所有開發(fā)商都有拖下去的資本。“很大程度取決于開發(fā)商的身份以及資金實力。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　雅戈爾開發(fā)的長風8號東項目，去年底便已開工，如今接近結(jié)構(gòu)封頂，有消息稱，該項目有望在明年初展開預售。但雅戈爾的開工，被認為是一種無奈。去年底以及今年初，正是市場最低迷的時候，不過民企的身份以及資金壓力令其早早進場。

　　而長風9號西和11號西北地塊的開發(fā)商為新加坡上市公司，處境則沒有雅戈爾那樣艱難。根據(jù)媒體當年的報道，長風9號西和11號西北地塊的出讓文件中要求在交地后1年內(nèi)動工，動工后3年內(nèi)竣工，但目前來看，這一條款并未得到執(zhí)行。

　　另一方面，根據(jù)今年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》，在沒有特殊情況的條件下，超過合同規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的土地即為閑置土地，其中，未動工開發(fā)滿一年的，要按地價20%征繳土地閑置費，未動工開發(fā)滿兩年的政府則有權(quán)無償收回。但《閑置土地處置辦法》同時規(guī)定，由于政府行為造成動工開發(fā)延遲的，則可延長動工開發(fā)期限。

　　“開發(fā)商要想找延期開工的理由，還是有很多的，比如規(guī)劃、拆遷問題等。而一些政府當然也想拉住這種大戶。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　另有一家新加坡房企總裁曾對記者表示，海外開發(fā)商的優(yōu)勢在于項目遍布全球，如果一個市場不好，可以將精力放在其他市場，這樣進行調(diào)節(jié)，不僅可以平衡風險，也能保證項目的利潤。