華潤(rùn)集團(tuán)又一次將“孵化”過(guò)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入華潤(rùn)置地（01109.HK）。上周五，華潤(rùn)置地宣布一項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易，公司通過(guò)收購(gòu)集團(tuán)一家控股公司股權(quán)，將南寧華潤(rùn)中心項(xiàng)目55%股權(quán)納入旗下。華潤(rùn)置地為此付出港幣21.17億元的代價(jià)。
項(xiàng)目估值51.37億
交易細(xì)節(jié)顯示，華潤(rùn)置地收購(gòu)集團(tuán)旗下海宇投資有限公司（后稱(chēng)“海宇”）全部股權(quán)。海宇為集團(tuán)旗下的投資控股公司，其持有南寧華潤(rùn)中心項(xiàng)目的55%間接權(quán)益。據(jù)悉，南寧華潤(rùn)中心被第三方機(jī)構(gòu)估值約人民幣51.37億元。
根據(jù)公開(kāi)資料顯示，南寧華潤(rùn)中心地處南寧核心地帶，項(xiàng)目建筑面積約119.2萬(wàn)平方米，可謂商業(yè)項(xiàng)目“巨無(wú)霸”。今年9月份曾有市場(chǎng)消息稱(chēng)，華潤(rùn)置地計(jì)劃于年內(nèi)再向母公司收購(gòu)資產(chǎn)，當(dāng)中包括南寧華潤(rùn)中心及萬(wàn)象城項(xiàng)目，估計(jì)涉及金額約20億港元。
據(jù)悉，項(xiàng)目分兩期發(fā)展，第一期包括萬(wàn)象城、華潤(rùn)大廈[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]B座及幸福里[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]一期。萬(wàn)象城建筑面積約27.4萬(wàn)平方米，已于今年9月開(kāi)業(yè)，出租率近100%。這也是繼深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都之后，華潤(rùn)置地的第五個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目，被稱(chēng)為廣西最大的一站式購(gòu)物中心，建筑面積約27.4萬(wàn)平方米。
記者粗略計(jì)算，如果按照目前該區(qū)域地段每平方米的租金約500至600元計(jì)算，估計(jì)一年租金收入超過(guò)1.5億元。若于年內(nèi)注入上市公司，預(yù)期可實(shí)時(shí)計(jì)算租金收益。
另外，項(xiàng)目二期包括華潤(rùn)大廈A座及C座以及幸福里二期。根據(jù)華潤(rùn)方面的計(jì)劃，華潤(rùn)大廈C座以及幸福里二期將于2013年上半年動(dòng)工，而華潤(rùn)大廈A座則預(yù)計(jì)于2014年下半年動(dòng)工。據(jù)悉，A座擬透過(guò)授予專(zhuān)營(yíng)權(quán)的方式經(jīng)營(yíng)一家五星級(jí)酒店或甲級(jí)綜合寫(xiě)字樓。顯而易見(jiàn)，二期項(xiàng)目產(chǎn)生盈利也指日可待。
母公司孵化表外操作
“當(dāng)項(xiàng)目不能產(chǎn)生利潤(rùn)、處于投入階段的時(shí)候，由集團(tuán)層面操作，一旦可以產(chǎn)生盈利，便注入上市公司，這是華潤(rùn)一貫的做法。”一位券商分析人士告訴記者。對(duì)于華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，定向增發(fā)注入母公司資產(chǎn)早已成為家常便飯，而這種“母公司孵化戰(zhàn)略”模式也一直被認(rèn)為是華潤(rùn)置地快速成長(zhǎng)的獨(dú)特捷徑。
2010年9月20日，華潤(rùn)置地就曾向母公司華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)迅領(lǐng)全部股權(quán)，代價(jià)為79.01億港元，其中包括現(xiàn)金23.7億及股份55.3億。迅領(lǐng)亦為投資控股公司，主要資產(chǎn)為項(xiàng)目地塊，包括海南石梅灣項(xiàng)目、武漢橡樹(shù)灣[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目及蘇州昆山項(xiàng)目的全部間接權(quán)益。
而在2011年8月，華潤(rùn)置地以“現(xiàn)金+配股”的方式，向華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)四個(gè)項(xiàng)目，總對(duì)價(jià)為70.03億港元，涉及土地儲(chǔ)備的總建筑面積達(dá)245萬(wàn)平方米。關(guān)鍵的是，這四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)已處于預(yù)售或即將開(kāi)盤(pán)狀態(tài)，預(yù)期可為華潤(rùn)置地帶來(lái)22億港元簽賬額。
“這種表外操作的最大好處就在于，在項(xiàng)目公司處于虧損的狀態(tài)時(shí)，不會(huì)影響上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表，產(chǎn)生盈利注入上市平臺(tái)后，可以扮靚財(cái)報(bào)，從而打動(dòng)投資者。”前述券商人士稱(chēng)。
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