根據(jù)北京土地交易管理網(wǎng)顯示，朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)的住宅地塊于12月29日開(kāi)始競(jìng)價(jià)，地塊位置在四環(huán)里，屬于極為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，此地塊占地面積2.8萬(wàn)㎡，建筑面積為5.9萬(wàn)㎡起始價(jià)高達(dá)20億元，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)超全國(guó)單價(jià)“地王”萬(wàn)柳地塊的起始價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米。

　　優(yōu)質(zhì)地塊恐催生“新地王”。近幾年的土地成交顯示，北京四環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，而農(nóng)展附近的土地出讓主要集中在08、09年。此次農(nóng)展地塊入市，基本與萬(wàn)柳地塊的成交價(jià)相當(dāng)，價(jià)格鶴立雞群，門(mén)檻極高。與周邊的優(yōu)質(zhì)地塊相比，樓面價(jià)格過(guò)高并非一般房企可以駕馭，同時(shí)由于該地塊隸屬軍產(chǎn)，涉及軍區(qū)總醫(yī)院的搬遷，從資金實(shí)力和品牌形象力分析，最有可能競(jìng)得的是央企或大型房企聯(lián)合體。

 

　　農(nóng)展地塊高調(diào)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)。從農(nóng)展地塊周邊的在售項(xiàng)目看，在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)在6萬(wàn)元/平米左右，戶型為2、3百平的三至四居的精品豪宅。其中離該地塊最近的項(xiàng)目瑞安郡匯售價(jià)為6-7萬(wàn)元/㎡，戶型面積以100-300平方米的1居至3居為主。所以“農(nóng)展地塊”也會(huì)將產(chǎn)品定位高品質(zhì)的大面積豪宅，考慮到樓面地價(jià)較高，所以項(xiàng)目入市價(jià)格保守估計(jì)與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格相當(dāng)。

 

　　偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展部袁陽(yáng)認(rèn)為，農(nóng)展地塊是稀缺地塊，屬于四環(huán)內(nèi)的高端項(xiàng)目，但體量有限，而市場(chǎng)主要以剛需和改善產(chǎn)品為支撐，所以農(nóng)展地塊的成交對(duì)整體一手市場(chǎng)將不會(huì)產(chǎn)生太大影響。而政府在此節(jié)點(diǎn)出讓如此優(yōu)質(zhì)地塊，一方面是為了縮小與年度住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃的差距，據(jù)悉目前北京住宅的成交完成情況不到全年計(jì)劃的50%；另一方面刺激土地市場(chǎng)，增強(qiáng)企業(yè)活躍度，促進(jìn)成交。但是，考慮到目前樓市正處于調(diào)控的關(guān)鍵期，政府的每次出手，都會(huì)給市場(chǎng)一些信號(hào)，因此，在熱點(diǎn)地塊入市之際，尤其是住宅用地的出讓，應(yīng)該繼續(xù)通過(guò)限價(jià)等行政手段予以干預(yù)，防止交易價(jià)格出現(xiàn)虛高，引發(fā)市場(chǎng)恐慌。