當(dāng)前樓市的穩(wěn)，是用一年來(lái)調(diào)控政策的“嚴(yán)”換來(lái)的。而一旦束縛樓市的“鐐銬”卸去或加碼，則很有可能導(dǎo)致大起大落。因此，當(dāng)下穩(wěn)樓市的關(guān)鍵在于：建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

 

　　這個(gè)冬天不太冷，對(duì)于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，尤為恰當(dāng)。

 

　　盡管2012年被稱(chēng)為樓市調(diào)控史上最嚴(yán)的一年，但時(shí)至年尾，無(wú)論是上市房企披露的業(yè)績(jī)還是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)成交再現(xiàn)“供銷(xiāo)兩旺”的場(chǎng)面，都在顯示：樓市漸入暖冬。

 

　　上市房企披露的業(yè)績(jī)顯示，以萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)為代表的龍頭房企已經(jīng)率先接近或完成了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

 

　　與此同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，11月，各地新房市場(chǎng)可謂供銷(xiāo)兩旺。在供應(yīng)方面，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市11月 （11月1日—11月25日）的供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)整個(gè)10月。而在成交方面，54個(gè)城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成為2012年的月度新高。

 

　　成交量的活躍，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的小幅走升。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的 “2012年11月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房?jī)r(jià)指數(shù)”報(bào)告顯示，2012年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8791元／平方米，環(huán)比10月上漲0．26％，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。而包括北京、上海在內(nèi)的十大城市的11月房?jī)r(jià)漲勢(shì)更盛。 11月十大城市住宅均價(jià)為15686元／平方米，環(huán)比上漲0．39％，同比也上漲0．15％。這是今年以來(lái)十大城市平均房?jī)r(jià)首次同比上漲。

 

　　雖然已有多種跡象顯示樓市正在回暖，但目前來(lái)看，不論是成交量還是房?jī)r(jià)，漲幅都不大，正保持一種平穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。如果能夠長(zhǎng)期保持這種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)的話，樓市離健康發(fā)展就不遠(yuǎn)了。但這僅是一種美好的期待。

 

　　近日，地產(chǎn)界名人任志強(qiáng)再次“放炮”：根據(jù)歷次市場(chǎng)波動(dòng)變化的規(guī)律，明年3月份之后房?jī)r(jià)將會(huì)有較大漲幅。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭建波在微博上約賭任志強(qiáng)，預(yù)言一線城市樓價(jià)的全面下跌行情即將開(kāi)始。

 

　　這種情況表明了業(yè)內(nèi)對(duì)樓市走勢(shì)判斷的分歧，也反映出樓市仍存在極大不確定性。這種不確定性，來(lái)源于樓市調(diào)控政策。當(dāng)前樓市的穩(wěn)，是用一年來(lái)調(diào)控政策的 “嚴(yán)”換來(lái)的。而一旦束縛樓市的“鐐銬”卸去或加碼，則很有可能導(dǎo)致大起大落。

 

　　在“政策市”，樓市的穩(wěn)要時(shí)時(shí)盯著政策的“臉色”。也正因此，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)成了最熱門(mén)也是最難的一件事。因?yàn)楫?dāng)前大部分樓市調(diào)控政策并非長(zhǎng)效機(jī)制，只能算是“應(yīng)急之策”。而隨著樓市行情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，這些政策可能被取消或加碼。

 

　　該如何穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)樓市，確保樓市穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展呢？建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是不二選擇。

 

　　其實(shí)，早在今年“兩會(huì)”期間，住建部、發(fā)改委等部門(mén)就已表態(tài)，即要建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，住房建設(shè)“光市場(chǎng)和光政府都不行”，需要兩條腿走路，住建部在房地產(chǎn)方面正考慮一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、宏觀的政策設(shè)計(jì)；發(fā)改委主任張平也明確表示，為了促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸，發(fā)改委將抓緊研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

 

　　房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)和諧，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的特殊產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)大舉推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大背景下，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展重要且迫切。

 

　　那么，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)主要包括哪些內(nèi)容呢？據(jù)發(fā)改委主任張平在今年“兩會(huì)”期間透露，長(zhǎng)效機(jī)制可能包括的內(nèi)容有：努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房的供給，堅(jiān)決抓好保障性住房的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。

 

　　國(guó)家信息中心于今年年中發(fā)布的一份報(bào)告則稱(chēng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要前提是建立以合理稅負(fù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。該報(bào)告認(rèn)為，應(yīng)抓緊出臺(tái)制度化的治本之策，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面形成完善的制度體系，形成健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制。尤其在稅收制度方面，可按照“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，簡(jiǎn)化稅種，消除不合理收費(fèi)，加強(qiáng)持有環(huán)節(jié)稅收征收，降低流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)水平，以消除不合理稅收推動(dòng)的高房?jī)r(jià)。

 

　　此外，加強(qiáng)完善住房法律體系，規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展秩序，也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中不可或缺的內(nèi)容。

 

　　在一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心完成的《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體趨勢(shì)與基本判斷》課題報(bào)告中，特別提出要完善住房法律體系。該報(bào)告認(rèn)為，一是強(qiáng)化對(duì)居民“居住權(quán)”的法律保護(hù)，通過(guò)《國(guó)家住宅法》，進(jìn)一步明確“居者有其屋”的核心目標(biāo)是確保居民的基本住房權(quán)利，而不要謀求更多的投資甚至投機(jī)收益；二是理順保障性住房供應(yīng)體系，盡快彌補(bǔ)現(xiàn)行住房保障法律的空白點(diǎn)；三是總結(jié)房地產(chǎn)政策經(jīng)驗(yàn)，將行之有效的住房政策上升為法律，以法律形式將差別化調(diào)控確定為國(guó)家住房市場(chǎng)調(diào)控方向，確保價(jià)值取向穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策調(diào)控體系等。