復(fù)星集團(tuán)與豫園商城聯(lián)合打造的50億元的商旅文基金如今有了新進(jìn)展。四川信托一款信托產(chǎn)品“曝光”了商旅文基金欲借信托融資來(lái)打造商業(yè)地產(chǎn)。一反常態(tài)的是，在房地產(chǎn)信托普遍約10%收益率的背景下，該款信托逾20%的預(yù)期回報(bào)率引起各方關(guān)注。此外，在信托融資背后，其通過(guò)PE模式來(lái)運(yùn)作商旅文項(xiàng)目，這在業(yè)內(nèi)較為罕見。

 

信托融資+PE運(yùn)作模式

 

四川信托近日發(fā)布《復(fù)星豫園商旅文基金股權(quán)投資1期集合資金信托計(jì)劃》顯示，該計(jì)劃預(yù)計(jì)募資2億，上限最高不超過(guò)4億，期限為三年，募資主要投資于商旅文基金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]產(chǎn)項(xiàng)目。認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃起點(diǎn)金額為500萬(wàn)元，以10萬(wàn)元的整數(shù)倍遞增。

 

該信托計(jì)劃看點(diǎn)在于，在信托融資背后，套用PE模式運(yùn)作該項(xiàng)目。據(jù)信托計(jì)劃介紹，本信托計(jì)劃將作為L(zhǎng)P1，復(fù)星集團(tuán)旗下的浙江復(fù)星商業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“浙商復(fù)星”）及豫園商城分別作為L(zhǎng)P2和LP3（下統(tǒng)稱“基石投資人”），上海豫園商旅文產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司成立新的全資子公司（GP）作為“基金管理人”。上述各方成立的有限合伙企業(yè)出資比例為：基石投資人作為L(zhǎng)P跟投，其認(rèn)購(gòu)的有限合伙份額加上GP出資額后，與信托計(jì)劃（LP1）投入的金額比例為1：4。這意味著如按信托計(jì)劃預(yù)計(jì)募資2億元計(jì)算，加上基石投資人與基金管理人的5000萬(wàn)元，商旅文基金地產(chǎn)項(xiàng)目本次將先投入2.5億元。而據(jù)此前豫園商城公告，復(fù)星豫園商旅文基金預(yù)計(jì)募資總規(guī)模將達(dá)50億元。

 

復(fù)星集團(tuán)對(duì)商旅文基金充滿了期待，希望以其整合復(fù)星地產(chǎn)的項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)，豫園商城的成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等資源。以人文旅游為核心，配合特色商業(yè)包括豫園旗下的知名品牌等，投資各地傳統(tǒng)文化旅游，打造全新的盈利性較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)模式。更通俗來(lái)說(shuō)，商旅文基金是以“商業(yè)+旅游+文化”的戰(zhàn)略定位來(lái)打造商業(yè)地產(chǎn)。

 

逾20%的高回報(bào)率超越同類產(chǎn)品

 

另一方面，觀察目前“層出不窮”的房地產(chǎn)信托，其普遍模式是融資方以股權(quán)、土地、應(yīng)收債權(quán)等作為抵押物，同時(shí)由融資方的實(shí)際控制人或控股股東承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。此外，房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率一般在10%左右。此次，一反常態(tài)的是，該信托計(jì)劃有望獲得高額回報(bào)率。據(jù)記者獲得的信托計(jì)劃顯示，若該信托投入項(xiàng)目公司資金的內(nèi)部收益率達(dá)到25%至40%，信托投資者的預(yù)期收益可以達(dá)到22%至35%（年化），預(yù)期在第二年開始分配收益，直至項(xiàng)目結(jié)束。

 

如何保證高額收益或是投資者最關(guān)心的問(wèn)題。信托計(jì)劃稱，基石投資人在項(xiàng)目中有足夠能力以及意愿回購(gòu)所投項(xiàng)目未售出物業(yè)以保證投資人收益。信托計(jì)劃到期時(shí)，若項(xiàng)目公司仍持有未售出物業(yè)，則基石投資人將購(gòu)買上述未售出物業(yè)中的商業(yè)物業(yè)。

 

此外，信托計(jì)劃稱，由三方面來(lái)保障項(xiàng)目的收益率，其一、商旅文概念獲得政府支持，有望以低于市場(chǎng)均價(jià)20%以上的價(jià)格取得土地，其二，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)將獲較高的租金及物業(yè)增值，其三，商旅文項(xiàng)目所在均為城市核心地段，加上復(fù)星、豫園成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以及品牌溢價(jià)，有望通過(guò)銷售商鋪及住宅等獲較高利潤(rùn)。

 

據(jù)介紹，本信托計(jì)劃擬首選投資一個(gè)項(xiàng)目——徐州回龍窩項(xiàng)目，若未能取得開發(fā)該項(xiàng)目所必備的土地使用權(quán)，則將通過(guò)投資決策委員會(huì)表決變更擬投項(xiàng)目。信托計(jì)劃同時(shí)透露，復(fù)星集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)先行者之一，目前已有豐富的商旅文項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，如泉州晉江項(xiàng)目，徐州珠山項(xiàng)目，天津步行街項(xiàng)目等。