臨近歲末，樓市“淡季不淡”，成交量回升，熱點城市房價重現(xiàn)同比上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，包括北京、上海在內(nèi)的十大城市住宅均價同比上漲0.15%，為今年以來首次出現(xiàn)。應(yīng)該看到，雖然樓市供求關(guān)系出現(xiàn)局部調(diào)整，但區(qū)域分化較大，去庫存仍將主導(dǎo)樓市整體運行態(tài)勢。

 

目前看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況出現(xiàn)緩解，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升改善房地產(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境，政策調(diào)控效應(yīng)隨時間推移有所減弱，加上前期房地產(chǎn)開發(fā)策略變化影響，熱點城市樓市供求關(guān)系出現(xiàn)了局部調(diào)整。

 

一是“以價換量”策略有力緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況。為應(yīng)對新國八條實施后市場需求急劇萎縮所引發(fā)的資金周轉(zhuǎn)下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取了降價跑量的銷售策略，實現(xiàn)了銷售快速增長。以中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]為例，前10個月實現(xiàn)銷售額同比增長28.9%，提前完成全年銷售目標(biāo)。2012年1至10月，全國住宅銷售面積同比下降1.2%，降幅較上半年大幅縮小10個百分點。

 

二是宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升改善了房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境。雖然第三季度我國地區(qū)生產(chǎn)總值增長7.4%，仍繼續(xù)回落，但回落速度已經(jīng)明顯減慢。隨著固定資產(chǎn)投資項目落地的加快以及新一輪再庫存的啟動，9月份以來，我國多項經(jīng)濟(jì)運行指標(biāo)出現(xiàn)回暖，11月中國制造業(yè)PM I為50.6%，連續(xù)三個月上升。雖然微觀層面經(jīng)營生態(tài)仍未實質(zhì)改善，應(yīng)收賬款規(guī)模繼續(xù)增加，但宏觀經(jīng)濟(jì)回暖已經(jīng)很大程度上改善了房地產(chǎn)市場發(fā)展的外部環(huán)境。樓市預(yù)期存在路徑依賴，2009年我國經(jīng)濟(jì)在全球率先企穩(wěn)回升，房價也迎來較快上漲。因此，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運行回暖，也會明顯增大市場的房價上漲預(yù)期。

 

三是房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)有所減弱。限購政策效應(yīng)是時間的減函數(shù)，隨時間推移政策效應(yīng)有所減弱。今年4至8月期間出現(xiàn)樓市剛性需求集中釋放，表明符合購買條件人群已經(jīng)明顯增多，限購政策約束人群范圍相對縮小。限貸政策對杠桿購房需求抑制作用很大，但對全額付款購房人無絲毫影響，今年以來全額付款購房人也較以往年度明顯增多。

 

四是前期房地產(chǎn)開發(fā)策略變化影響到時下熱點城市樓市供求關(guān)系。為應(yīng)對政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動收縮了熱點城市的開發(fā)力度，加大對二線、三線乃至四線城市的投入。2011年，中部地區(qū)商品房銷售面積增速高出東部地區(qū)11.2個百分點；2011年末，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長32.8%，高出東部地區(qū)4.9個百分點。

 

即使如此，局部熱點城市樓市供求關(guān)系調(diào)整，并不會改變?nèi)珖鴺鞘姓w去庫存的運行態(tài)勢。截至2012年10月末，全國商品房待售面積3.3億平方米，超過上年末2.7億平方米，若按照前10個月均價計算，待售商品房面積所占用的資金規(guī)模近2萬億元。特別是三線、四線城市樓市供過于求的特征較為明顯。據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究成果表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場高風(fēng)險城市有50個，主要是三線、四線城市。在高庫存壓力制約下，加上執(zhí)行限購、限貸政策不放松，房價出現(xiàn)明顯上漲的可能性較小，對此，應(yīng)有理性認(rèn)識。