只要建立抑制投資投機(jī)的制度機(jī)制，房?jī)r(jià)告別暴漲、進(jìn)入溫和期將成為大概率事件。

 

馬光遠(yuǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

 

往年交易平淡的年底樓市，出現(xiàn)了異常的火爆場(chǎng)面：北京一套標(biāo)價(jià)230萬(wàn)元的房子，過(guò)了一夜就跳漲至300萬(wàn)元，而從成交來(lái)看，從11月開(kāi)始，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲。其中，新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，接近翻倍。而12月上旬北京全市純商品住宅新增供應(yīng)6437套，前十天的供應(yīng)量已比11月全月供應(yīng)量上漲了34%。

 

隨著成交量的升溫，包括北京在內(nèi)的一線城市的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回升，使得恐慌性的購(gòu)買(mǎi)不斷進(jìn)入市場(chǎng)，輪番推動(dòng)年底樓市的火爆。

 

應(yīng)該說(shuō)，今年全國(guó)的樓市是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)表現(xiàn)最為搶眼的一年。萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、碧桂園和融創(chuàng)中國(guó)等7家知名房企最近公布的前10個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都已經(jīng)超越了去年。其中，萬(wàn)科以1100.2億元的前10個(gè)月業(yè)績(jī)，成為今年首個(gè)上千億元銷(xiāo)售額的房企。此外，中海地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)919億港元，已經(jīng)完成目標(biāo)的91.9%。此外，保利前三季度銷(xiāo)售額較年初800億的銷(xiāo)售目標(biāo)已完成94.54%。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上漲，今年前十月，北京市商品房銷(xiāo)售面積為1313.4萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)30.4%，并已超過(guò)去年全年。特別是9月和10月，北京新建商品住宅成交套數(shù)為20783套，成交面積為229.35萬(wàn)平方米。成交量相比去年同期幾近翻倍，也創(chuàng)下近三年來(lái)的新高。

 

這種不正常背后不排除一些開(kāi)發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”的概念，制造恐慌性的購(gòu)買(mǎi)。在很多開(kāi)發(fā)商的邏輯中，城鎮(zhèn)化必然推動(dòng)住房需求的大增，而住房需求的大增又必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，在開(kāi)發(fā)商“明年3月房?jī)r(jià)暴漲”的蠱惑下，觀望者開(kāi)始倉(cāng)皇入市。

 

然而，無(wú)論是國(guó)家加快城鎮(zhèn)化的實(shí)質(zhì)，還是房地產(chǎn)政策，并不助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的暴漲。這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的常識(shí)。城鎮(zhèn)化是要讓農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，進(jìn)入城市的農(nóng)民當(dāng)然需要房子，但就目前的房?jī)r(jià)而言，不僅進(jìn)入城市的農(nóng)民根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房子，即使北京的中等收入階層也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)北京的房子。也就是說(shuō)，不要說(shuō)暴漲，即使房?jī)r(jià)維持目前的狀況，進(jìn)入城市的農(nóng)民多數(shù)也沒(méi)有可能購(gòu)買(mǎi)房子。而且，無(wú)論是在先前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，還是在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政策層面都一直強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這也是高層擔(dān)心開(kāi)發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”進(jìn)行炒作的先見(jiàn)之明。不出意外，明年限購(gòu)政策將繼續(xù)，將大大地抑制房地產(chǎn)的真實(shí)投資需求。

 

在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自主需求，要想撬動(dòng)房?jī)r(jià)上漲無(wú)疑是癡人說(shuō)夢(mèng)。根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率快要達(dá)到90%，事實(shí)上這個(gè)擁有率在2000年左右的時(shí)候已經(jīng)達(dá)到了80%以上，10年的時(shí)間，不過(guò)提高了10個(gè)百分點(diǎn)而已，這幾乎意味著，在中國(guó)擁有多套住宅的家庭比例不是一個(gè)小的數(shù)字。在房?jī)r(jià)和大多數(shù)人口的收入距離太遠(yuǎn)的情況下，單靠無(wú)房一族支撐中國(guó)房?jī)r(jià)，不過(guò)是一個(gè)笑話。政策若不出現(xiàn)大波動(dòng)，中國(guó)房?jī)r(jià)這場(chǎng)拔河游戲?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)一邊倒的結(jié)局，僵持大格局的溫和上漲也許會(huì)是各方都能接受的可能。

 

事實(shí)上，放在未來(lái)10年的周期，中國(guó)房地產(chǎn)大漲的動(dòng)能幾乎已經(jīng)消耗殆盡。未來(lái)中國(guó)加速中國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定就是關(guān)鍵和前提，如果房?jī)r(jià)暴漲，中國(guó)的城鎮(zhèn)化將會(huì)受到沉重的打擊，很多進(jìn)入城市的人口將無(wú)房可住，在暫時(shí)無(wú)法提供天量的保障房的情況下，無(wú)房人口將成為社會(huì)不穩(wěn)定的隱患之一。

 

同時(shí)，根據(jù)住建部的數(shù)字，截至2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積32.7平方米，已經(jīng)度過(guò)了住房的絕對(duì)短缺期，未來(lái)住房的供應(yīng)和建設(shè)將主要針對(duì)增量人口，而不是像前10年一樣還歷史的舊賬。只要建立抑制投資投機(jī)的制度機(jī)制，房?jī)r(jià)告別暴漲，進(jìn)入溫和期將成為大概率事件。