中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。當前房價緩慢上升讓人們對新一輪調(diào)控充滿了期待，房產(chǎn)稅成為大家關(guān)注的焦點。目前擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍的方向已經(jīng)確定，唯一不確定的只有時間。在全國房價居高不下、購房艱難的形勢下，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，被賦予了很多期待，不少人把房產(chǎn)稅當成壓垮房價的最后一根稻草，實際上存在一定誤解。

 

房產(chǎn)稅之意不在抑制房價

 

房產(chǎn)稅改革根本目的不是為了抑制房價，也不可能抑制房價。開征房產(chǎn)稅會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負擔，降低投資和投機者的收入預(yù)期，但這僅僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個因素，房地產(chǎn)價格的走勢還受到供給和影響需求的其他因素制約。面對房價飛漲，韓國政府2005年開始對價值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅，后來因應(yīng)形勢的變化，將納稅的標準下降到3億韓元的公寓，但這些措施的出臺并沒有抑制房價快速上漲。從美國等發(fā)達國家推行房產(chǎn)稅的情況來看，房價也沒有明顯下降。這是因為在城市化發(fā)展過程中，各個國家都不能避免房價長期上漲的趨勢，城鎮(zhèn)化率只有51%的中國更是如此。

 

房產(chǎn)稅改革是財稅體制改革的重要組成部分，其主要意義在于根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，對房產(chǎn)稅制不斷進行調(diào)整和完善，構(gòu)建一個完善的房地產(chǎn)稅收體系，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。畢竟，國家經(jīng)濟發(fā)展、地方財政穩(wěn)定、百姓住房條件改善都離不開房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定，房產(chǎn)稅是最能在三者之間取得平衡的房地產(chǎn)調(diào)控工具。

 

房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，是中性的直接稅，由房地產(chǎn)所有人或持有人負擔且較難轉(zhuǎn)嫁，因此可增加房地產(chǎn)投機與投資的持有成本，降低房地產(chǎn)投資的收益率，所以可以成為房地產(chǎn)降溫的工具。房產(chǎn)稅的稅率一般較低，對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊不像房地產(chǎn)調(diào)控的行政手段那么強烈且立竿見影，因此對經(jīng)濟發(fā)展的影響也相對更小，但是因其可長期持續(xù)存在，所以是一個極好的立足長遠的調(diào)控工具。房產(chǎn)稅的稅基廣，所有的房產(chǎn)與土地皆可成為其征收對象，因此調(diào)控的范圍最廣也最深入。房產(chǎn)稅的開征能給地方政府帶來充足的稅源，替代因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降溫帶來的土地財政損失，不會過分刺激地方政府的利益，因此能獲得地方政府的支持。

 

房產(chǎn)稅改革試點仍需完善

 

從上海、重慶兩地試點情況來看，房產(chǎn)稅改革取得了初步成效。第一，試點城市住房市場供給增加明顯，盡管需求減少并不顯著。第二，結(jié)合對供給和需求的影響來看，住房市場價格的過快上漲總體上得以控制。第三，對優(yōu)化當?shù)氐淖》渴袌鼋Y(jié)構(gòu)有一定積極意義。

 

但是兩地試點的情況也暴露出了一些問題。一是兩地的征收范圍過窄。從兩地試點看，主要針對的是二套以上新購房和高檔別墅等增量房，而這些業(yè)主屬于富裕人群，對稅收并不十分敏感。比如上海方案，不追溯以往，個人之前無論擁有多少房產(chǎn)也無需納稅，起不到調(diào)控功效。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出功效，從增量房向存量房過渡將是必然趨勢。二是稅率偏低。從兩地方案來看，重慶較為苛刻，而上海較為緩和。兩地確定的最高稅率不超過1.2%，絕大多數(shù)納稅情況適用稅率在0.4%。而在房價依然堅挺的時期，低稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性，使房產(chǎn)稅的征收力度偏小。所以房產(chǎn)稅收入用于廉租房、保障房建設(shè)的美好預(yù)期可能無法實現(xiàn)。三是立法層級有待提高。目前兩地試點的方案都是依據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會議的精神制定，而與現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定相沖突。如果一直沒有堅實可靠的法律支點，勢必造成今后征收工作的障礙，所以房產(chǎn)稅的立法問題必須提上議事日程。