12月13日，在《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)研究中心主任、《住房綠皮書(2012~2013)》主編倪鵬飛教授對(duì)2012年房地產(chǎn)形勢(shì)做了總結(jié)，也對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)及可能出現(xiàn)的問題做了預(yù)測(cè)和研判。12月19日，倪鵬飛教授接受了本報(bào)記者的專訪，他在坦言今年的房地產(chǎn)沒有理性回歸的同時(shí)，亦強(qiáng)調(diào)要防止歲末年初時(shí)一些謠言可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的恐慌情緒。

 

記者：您認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的調(diào)控目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)的主要原因是什么？

 

倪鵬飛：我們說(shuō)住房市場(chǎng)調(diào)控的最優(yōu)目標(biāo)是理性回歸，也就是說(shuō)房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格有個(gè)明顯下降，但是由于在房?jī)r(jià)總體回落的趨勢(shì)下，應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下降過(guò)速的微調(diào)政策波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場(chǎng)預(yù)期改變，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌情緒，所以今年并沒有實(shí)現(xiàn)理性回歸的調(diào)控目標(biāo)。

 

但是總體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格相對(duì)下降，也就是相對(duì)于居民人均收入的增長(zhǎng)，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)或者說(shuō)房?jī)r(jià)的波動(dòng)是相對(duì)下降了?？梢哉f(shuō)，2012年住房市場(chǎng)調(diào)控實(shí)現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格相對(duì)下降的次優(yōu)目標(biāo)。

 

記者：剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是并沒有提到讓房?jī)r(jià)合理回歸，對(duì)此您怎么看？

 

倪鵬飛：這一句話就意味著，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有變，方向也沒有改變，同時(shí)也意味著，如果房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)一定程度反彈的話，中央政府就會(huì)出臺(tái)新的政策來(lái)讓房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)向著合理的方向發(fā)展。像今年下半年出現(xiàn)的銷售回暖情況不會(huì)愈演愈烈，如果有新的波動(dòng)的話，會(huì)有相應(yīng)的政策出臺(tái)。

 

記者：您一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要防止明年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體反彈和局部崩盤的危險(xiǎn)，什么情況下會(huì)出現(xiàn)這種情況？我們又該如何防范？

 

倪鵬飛：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，歲末年初是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)候，社會(huì)上一些人和機(jī)構(gòu)會(huì)制造一些謠言來(lái)擾亂市場(chǎng)，制造市場(chǎng)恐慌情緒，改變?nèi)藗兊念A(yù)期，如果有關(guān)方面的政策沒有跟上的話，就會(huì)出現(xiàn)反彈跡象，這應(yīng)該引起足夠的重視。

 

明年住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)有可能有些調(diào)整，但是即使有一些增長(zhǎng)，可能也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均收入的增長(zhǎng)。之所以這樣判斷，有幾個(gè)原因，一是宏觀大環(huán)境為繼續(xù)從嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了條件。二是短期基本面來(lái)看，供求的階段性釋放減弱了供求矛盾。三是從長(zhǎng)期背景來(lái)看，住房發(fā)展的潛力仍然較大。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果宏觀調(diào)控執(zhí)行得不好，有可能出現(xiàn)一些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，另一些城市不僅下降了，而且是泡沫破滅、崩盤這樣的局面。

 

記者：城鎮(zhèn)化是未來(lái)的發(fā)展方向，您認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入會(huì)給明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)哪些契機(jī)和考驗(yàn)？

 

倪鵬飛：城鎮(zhèn)化總體上給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)潛在的機(jī)會(huì)，這也是對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)總體形勢(shì)看好的原因之一。但同時(shí)，要順利健康地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，先要把房?jī)r(jià)調(diào)整到一個(gè)合理的位置上。這要從兩個(gè)方面來(lái)促進(jìn)，一是健全住房保障體系，二是要完善商品房稅收體系，這就會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種人人住有所居的健康狀態(tài)。也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)的發(fā)展主要有兩方面的關(guān)系，城鎮(zhèn)化會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)健康的城鎮(zhèn)化也決定房?jī)r(jià)要處在一個(gè)合理的水平上。

 

阻止住房問題的進(jìn)一步惡化，深化城鎮(zhèn)住房制度綜合配套改革，需要走“以時(shí)間換空間”路線。首先，果斷實(shí)施“止血性”臨時(shí)行政管制制度，其次，率先進(jìn)行缺失的核心住房制度彌補(bǔ)，接著，平行跟進(jìn)有序的配套住房制度改革，同時(shí)，適時(shí)推出關(guān)鍵制度的改革，不斷細(xì)化一些較為粗糙的制度。最后，再逐步取消臨時(shí)性行政管制制度。

 

記者：在談到對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的希望時(shí)，您強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅的工作，明年這一工作是否會(huì)得到落實(shí)？

 

倪鵬飛：我們不能說(shuō)得那么準(zhǔn)確，但是可以非常有信心的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大和全面的開征會(huì)邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是住房制度健全的突破口，也是取消限購(gòu)等臨時(shí)性管制措施的政策，沒有這個(gè)制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不是一個(gè)健全的市場(chǎng)，開征房產(chǎn)稅是及時(shí)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)制度所必須的，也是取消臨時(shí)性管制措施所必需的。