在2012年最后一場土地拍賣單日收金109億后，武漢土地市場的高溫延續(xù)到了2013年。

1月5日，武漢舉行新年第一場土地拍賣，當天11宗地塊全部成功出讓，總成交金額達到89.77億元，為今年武漢的土地出讓迎來開門紅。

資料顯示，此次出讓的11宗地塊總凈用地面積達104.4萬平方米，其中有10宗為城中村地塊，另外1宗為限價地塊。

首拍收金90億

在此次土地拍賣中，武漢本地房企福星惠譽表現(xiàn)最為搶眼，共耗資約40億拿下江岸區(qū)紅橋村的三宗地塊。

據(jù)拍賣結果顯示，福星惠譽分別以17.55億、16.63億和5.85億競得江岸區(qū)紅橋村A、B、C包三宗地塊，這三宗地塊均為城中村改造項目，性質(zhì)為商服、住宅用地，總出讓面積約37.8萬平方米。

其實，福星惠譽能拿下上述紅橋村地塊已在預料之中，因為其早在2009年就參與到了紅橋村的綜合改造項目中。

而在2012年12月，福星惠譽母公司福星股份又與相關方面簽署協(xié)議，將紅橋村項目建設總規(guī)模由110.6萬平方米調(diào)整為171萬平方米，項目所涉土地拆遷安置補償總價款相應調(diào)整為53.12億元，而最初規(guī)劃項目投資金額為35.4億元。

福星股份董秘馮東興在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時提到，此次拿下紅橋村項目的40億元土地款將包含在總拆遷款中，整個項目包含拆遷在內(nèi)的樓面價可控制在3200元/平米以內(nèi)，價格還算合適。

另外，在當天的土地拍賣中，武漢市烽火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價約14億元競得洪山區(qū)烽火村B包、D包和E包三宗地塊。

武漢陽光[最新消息 價格 戶型 點評]佳業(yè)有限公司則以12.61億競得武昌區(qū)向陽村地塊，該地塊是當日出讓面積最大的一幅，達到18.44萬平米，性質(zhì)為住宅、商服用地，樓面地價約2000元/平方米。

而當日唯一的一宗限價房地塊則由武漢康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.54億元競得，該地塊位于洪山區(qū)關山街小張村，房屋最高銷售價格為4980元/平米。

對于此次武漢拍地出現(xiàn)的情況，當?shù)胤治鋈耸空J為，主要還是政府出于緩解財政壓力而為，因為至2012年以來，由于經(jīng)濟增速出現(xiàn)超預期下降，地方政府的財政收入出現(xiàn)下降，迫切希望通過持續(xù)推地來增加財政收入。

另一方面，也與武漢本身的城市建設有關，這就涉及大量城中村改造。

城中村改造助推地熱

2009年，武漢全面啟動了對全市城中村的改造建設。武漢市政府在當年2月出臺的一份文件中曾要求在2011年年底前，要完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村的綜合改造任務。

但三年限期過后，武漢二環(huán)內(nèi)城中村的改造目標卻沒有徹底完成，因此相關部門再次強調(diào)，2015年武漢要徹底告別城中村。

縱觀此次土地拍賣，可謂名副其實的“城中村專場”。而在剛剛過去的2012年，武漢市全年共實現(xiàn)土地出讓金約907.7億，創(chuàng)歷史新高，其中城中村地塊成交金額達493億，占總土地出讓金的57.2%。

武漢當?shù)匾晃婚_發(fā)商代表就表示，政府為了完成城中村改造的政治任務，在推地上會主要以城中村項目為主，同時也會邀請一些企業(yè)在前期就介入拆遷談判，以便為其定制相應的項目。

福星股份董秘馮東興也認同上述看法，其稱，此次土地拍賣中的地塊其實絕大多數(shù)都是定制的，開發(fā)商一般不會盲目的接手城中村改造項目，因為這些項目均涉及各方利益，情況復雜，沒有資質(zhì)和能力的開發(fā)商很難處理好隨時可能面臨的個中問題。

馮東興還表示，其實武漢的土地市場并不像表面上那樣火熱，很大程度上是由于政府主推城中村改造項目，同時隨著市區(qū)非城中村土地日趨減少，城中村改造項目自然就成為各大房企競相爭奪的領域。

但是，城中村改造在帶給開發(fā)商們無限機遇的同時，也同樣帶來了風險。因為城中村改造項目對開發(fā)商的資金實力和運作經(jīng)驗提出了很高的要求。

當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士就提到，即使武漢不少城中村已經(jīng)完成拆遷掛牌，但從長遠來看，城中村改造并不是一朝一夕的事，可能還會涉及許多遺留問題，由于利益分配的復雜性，城中村項目最后可能變成燙手山芋。

該人士還提醒，開發(fā)商在城中村拿地方面應該量力而行，既要考慮自己的風險控制能力和運營經(jīng)驗，還需要大筆資金周轉，因為城中村地塊明面上底價成交的背后其實暗藏玄機，特別是拆遷難的問題更需要理性對待。