“此輪調(diào)控進(jìn)入第二個(gè)年頭，北京住宅市場(chǎng)一掃前一年的陰霾，成交勢(shì)頭出現(xiàn)大幅攀升。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍說(shuō)。正如業(yè)界觀察的那樣，2012年，在經(jīng)歷了年初的冷清開(kāi)局之后，北京樓市成交從5月份開(kāi)始上揚(yáng)，8月份出現(xiàn)成交小高峰，11~12月份成交又出現(xiàn)翹尾行情。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京樓市供應(yīng)量的稀缺、大量項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)整以及被壓抑已久的自住型需求的釋放等因素，共同推高了北京樓市的成交。

一二手房成交均升

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年北京全年新建商品房簽約總數(shù)達(dá)到123033套，比2011年大幅上漲35.8%。另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交120100套，成交面積1308.07萬(wàn)平方米，相比上一年同期分別增長(zhǎng)35.3%、39.6%，并且達(dá)到三年來(lái)的新高。

二手房方面，2012年12月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為17920套，環(huán)比11月上漲24%。年底樓市交易量的翹尾，不僅使得12月月度成交量創(chuàng)下了2012年年內(nèi)的新高，而且也創(chuàng)下了自2011年2月份調(diào)控以來(lái)，近23個(gè)月的成交量新高。

價(jià)格方面，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年12月北京新建住宅(剔除保障房不含別墅)簽約均價(jià)為20627元/平方米。相比11月的均價(jià)21148元/平方米環(huán)比下調(diào)2.5%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉解釋稱，成交均價(jià)下行的主要原因是結(jié)構(gòu)中郊區(qū)占比創(chuàng)新高，在12月成交結(jié)構(gòu)中，五環(huán)以外占比高達(dá)83.7%。

高姍分析認(rèn)為，北京住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭大幅攀升的最主要原因在于今年以來(lái)大量項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整。從年度成交排行榜中也可以看出，排名前十的項(xiàng)目當(dāng)中，有7個(gè)項(xiàng)目曾出現(xiàn)過(guò)較大幅度的價(jià)格調(diào)整或是以低價(jià)入市，例如魯能7號(hào)院[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目5月份曾以10900元/平方米價(jià)格入市，相比上期價(jià)格下調(diào)30%左右。

價(jià)格的深度調(diào)整直接吸引了調(diào)控之后積聚起的有資格購(gòu)買人群，使得樓市成交量自5月份開(kāi)始不斷上揚(yáng)，并在8月份達(dá)到14528套的高位水平。而現(xiàn)房成交的大幅上升則是由于去年調(diào)控之后部分項(xiàng)目惜售，推遲到今年開(kāi)盤之后項(xiàng)目已進(jìn)展至現(xiàn)房階段。

成交上揚(yáng)甚至部分區(qū)域出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象還有一個(gè)重要原因則是供應(yīng)量的稀缺。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅市場(chǎng)共新增供應(yīng)66013套，預(yù)售許可面積724.8萬(wàn)平方米，供需缺口高達(dá)53913套。

供應(yīng)量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位，自8月份之后月度成交情況又開(kāi)始出現(xiàn)逐漸下滑情況；另一方面也使得2012年下半年開(kāi)始市場(chǎng)價(jià)格又開(kāi)始進(jìn)入上揚(yáng)階段，也使得全年均價(jià)并未出現(xiàn)較大幅度的跌幅。

自住需求為主力

從成交結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，2012年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的主力為首次置業(yè)的剛性需求與改善型的自住需求客群。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年北京住宅市場(chǎng)中成交量最大的為兩居室產(chǎn)品，共實(shí)現(xiàn)成交42744套，占據(jù)全部成交的比重為37.4%。同時(shí)，三居室產(chǎn)品所占比重也有所上升，由2011年同期的26.8%上升至30%；而一居室所占比重卻出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，出現(xiàn)6個(gè)百分點(diǎn)的下滑。

高姍表示，2012年以來(lái)，受限購(gòu)政策影響，仍然能夠活躍在住宅市場(chǎng)的需求多為首次置業(yè)或已有一套住房的升級(jí)型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會(huì)選擇總價(jià)較低的中小戶型。從成交均價(jià)特征也可以看出，2012年占比最大的成交單價(jià)區(qū)間位于10000元~20000元/平方米。

這一價(jià)格區(qū)間的則多是近郊以及遠(yuǎn)郊區(qū)域的軌道樓盤，這部分項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)也更能夠獲得工薪階層的自住客群的青睞。

另外2012年的成交結(jié)構(gòu)特征還出現(xiàn)一個(gè)新的變化，即三居室占比上升的同時(shí)，90~100平方米面積區(qū)間的占比也出現(xiàn)上升，這表現(xiàn)出三居室成交中90平方米小三居出力頗多，例如成交較好的保利春天里[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、龍湖時(shí)代天街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、首開(kāi)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]熙悅山等項(xiàng)目均主打90~100平方米的小三居產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品也同時(shí)吸引著首次置業(yè)與改善型的自住客群。