投訴樓價貴、買不起的人主要不是因為他們沒有棲身之所，而是因為在樓價低時他們沒有購買，今天賺不到錢。我于是建議：與其提供廉租房或經(jīng)濟適用房給因為收入偏低而買不起市價樓房的窮苦人家，倒不如由政府補貼他們一點地價的錢，讓他們在市場選購。言下之意，是補貼部分地價可讓他們選擇自己喜歡的地點，可以避免把窮人集中在一起，也可以增加他們在樓市中賺點錢的機會。

 

樓房是財富累積中的一個重要倉庫，有了值錢的房子兒女們求學與老來退休或多或少有一點保障。原則上，社會財富愈高對經(jīng)濟愈有利——樓價愈高也如是——是反映著國家的經(jīng)濟增長有看頭。問題有二。其一是日本四分之一個世紀前出現(xiàn)的樓市泡沫，效果是災難，因為到今天該國的經(jīng)濟也不能翻身。四年多前美國出現(xiàn)的樓市泡沫也屬災難，沒有日本那么嚴重，今天看是有少許的翻身跡象了。何謂泡沫經(jīng)濟學者一般胡說，我自己也不能肯定定義為何。從樓價市值與租金收入的比率看，今天內(nèi)地的租金雖然偏低，但沒有脫節(jié)——我見過不少較為嚴重的情況，但沒有出現(xiàn)災難性的效果。

 

如果我們以樓市或股市的暴跌作為泡沫看，香港出現(xiàn)過多次。一九七五年恒生指數(shù)由一千七百點暴跌至一百二十點；一九六八年香港的樓價跌到近于零；一九八四年香港高級樓價約今天的三十分之一。然而，從暴跌的角度說泡沫是不對的，因為香港沒有出現(xiàn)過難以翻身的情況。內(nèi)地呢？上世紀九十年代樓價暴跌了四分之三，但經(jīng)濟增長保八，是沒有水份的真實數(shù)字。

 

我為泡沫這個問題想了很久，皆以實例為憑。泡沫當然是指暴跌，往往——但不一定——連帶著事前的急升。著名的例子有昔日荷蘭的郁金香，有牛頓輸身家的南海股市泡沫，而中國也出現(xiàn)過君子蘭。這些對經(jīng)濟的不良影響不大。香港昔日的樓市暴跌對經(jīng)濟是有不良影響的——不少人因而破了產(chǎn)——但只要前景看到轉(zhuǎn)機，翻身是近于立刻的事。我于是想到單以市價暴跌作為泡沫看沒有什么意思，因為市場發(fā)神經(jīng)不罕有，就是弗里德曼這個永遠高舉市場的人也同意市場久不久會出現(xiàn)像牛群直覺帶動的急升暴跌的現(xiàn)象。

 

如果一定要給泡沫一個定義，那是在市價暴跌之后要出現(xiàn)難以翻身的情況。得到的結(jié)論，是這種泡沫的出現(xiàn)，一定要有信貸大幅膨脹(credit expansion)走在前頭。這樣看，中國目前的樓市是沒有泡沫的。理論不湛深，但麻煩，這里不說了。凡是牽涉到以預期為要點的理論一定麻煩。

 

讓我轉(zhuǎn)到第二個重要的問題。樓價上升代表財富上升，反映著國富，頭痛是急速的上升會容易地帶來財富不均的效果。這是個不能漠視的問題。俠盜羅賓漢不易做！打壓樓市非上策，以稅制作調(diào)整歷史上沒有出現(xiàn)過好效果。而且以廉租或經(jīng)適房處理是把窮人集中在一起，效果是增加了貧富分化的頑固性。

 

在樓價上升帶來貧富分化的話題上，我認為今天的香港比內(nèi)地嚴重。二○○六年五月十六日我發(fā)表《是港元轉(zhuǎn)鉤人民幣的時候了》，有先見之明。如果當時港府依我的，香港的樓價今天遠不會升得那么高。但今天轉(zhuǎn)鉤人民幣是太遲了：必會出現(xiàn)的樓價大跌帶來的效果是賭不過的。香港樓市的繁華景象掩蓋不住經(jīng)濟一直在走下坡。物價調(diào)整后，今天香港大學畢業(yè)生的起薪點不及二十年前的一半。因為最低工資的約束，今天香港的次級大學畢業(yè)生的起薪點比不上一個目不識丁的大廈保安員。

 

我反對政府提供樓宇把窮人集中在一起，除了提到的孩子會受到歧視之外，從西方的觀察我們知道貧富分區(qū)對貧富分化增加了很大的頑固性。美國的黑人區(qū)稱ghetto，深化了種族歧視，政府用了很大的努力也不能改善多少。也可能因為種族的關連，西方的富人區(qū)是不歡迎窮人參進的。喜歡凡事講錢的中國人奇怪地沒有這項困難：只要你有本領搬進去，沒有誰管你有多少身家或什么職位。

 

在北京的講話中我提出教堂的問題。我不是個虔誠的基督徒，但在一個基督教的家庭長大，知道好些教會辦得好。如果中國每條村都有一間教堂，牧師對扶貧與孩子的教育辦得好，村民會知道，我會樂意把錢交給村民敬重的教堂。我認為今天的中國，捐錢的主要困難不是沒有錢，也不是缺乏樂意捐助的人，而是要怎樣說服有錢的人，讓他們知道捐出去的錢有他們喜歡見到的效果。我有這樣的一個信念：叫富有的人捐錢做他們要扶助的，比抽他們的稅來扶貧容易得多。戴維德當年在芝加哥大學告訴我，所有數(shù)據(jù)顯示著多抽富人的稅不容易，因為協(xié)助他們處理財務的專家不少。

 

有機會我會寫信給曾經(jīng)有一面之緣的習近平先生，要求他主導每年在圣誕節(jié)日舉國放一天假。圣誕歌悅耳，孩子們喜歡聽到溫馨的故事，而小小禮物的交換與圣誕卡的問好是人類互相示愛的禮儀。不是什么貴重月餅盒的炫耀，也不是買賣人情的交易，只是人與人之間表達著一點關懷，一點愛。有了圣誕假日，村村落落的小教會容易搞起來。我希望中國的領導人明白，宗教可以不迷信，好的牧師不偏袒，懂得怎樣出售關懷與愛心。無數(shù)的科學家喜歡到教堂去，因為他們有安息的需求。我敬仰的經(jīng)濟學大師奈特不僅喜歡到教堂去，也喜歡在教堂講道。