不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線城市，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)在重慶上演。

 

三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。

 

2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上行空間有限

 

，不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。

 

專家認(rèn)為，今年初重慶樓市不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

 

中國(guó)指數(shù)研究院市場(chǎng)總監(jiān)何田認(rèn)為，重慶土地供應(yīng)穩(wěn)定，今年一季度不會(huì)因供不應(yīng)求漲價(jià)

 

“地球還在轉(zhuǎn)，丈母娘還要面對(duì)，房子的問(wèn)題也還是得解決。”談到樓市，網(wǎng)友如此戲言。

 

瑪雅人“2012世界末日”的預(yù)言已經(jīng)破滅，可2013年樓市的預(yù)言還在繼續(xù)。買還是不買，賣還是不賣，在焦慮和糾結(jié)中觀察市場(chǎng)的人，總需要臨門一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢(shì)如何？重慶晨報(bào)記者專訪了中國(guó)指數(shù)研究院的市場(chǎng)總監(jiān)何田，與全國(guó)200多個(gè)城市的各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)打交道的他，對(duì)2013年樓市有著自己的判斷。

 

猜供應(yīng)量

 

重慶樓市不會(huì)供不應(yīng)求

 

2013年的樓市將怎么走？拋開(kāi)政策影響，供求關(guān)系至關(guān)重要。

 

何田認(rèn)為，去年年初商品房銷售面積和銷售額已經(jīng)觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計(jì)新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額增速到達(dá)低谷(分別為下降9.8%和增長(zhǎng)15.4%)，市場(chǎng)的供應(yīng)量將在今年年初達(dá)到一個(gè)低點(diǎn)。不過(guò)，隨著近幾個(gè)月開(kāi)工、投資等供應(yīng)指標(biāo)已逐步企穩(wěn)回升，單月新開(kāi)工面積由降轉(zhuǎn)增，開(kāi)發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計(jì)2013年這一趨勢(shì)將延續(xù)，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。

 

之前有人認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的逐漸減少，房?jī)r(jià)可能在今年3月份出現(xiàn)上升。對(duì)此，何田表示，“這種供不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線城市，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)在重慶上演。因?yàn)橹貞c的土地供應(yīng)量最近幾年一直比較大，雖然存量已經(jīng)消耗，但是隨著建設(shè)周期的到來(lái)，2013年重慶的供應(yīng)量還是相對(duì)穩(wěn)定的。”

 

猜房?jī)r(jià)走勢(shì)

 

會(huì)漲，但上漲空間有限

 

眼巴巴盼著房?jī)r(jià)降下來(lái)的人們，估計(jì)2013年要大大地失望了。

 

基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于今年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)大方向頗為統(tǒng)一，都是一個(gè)“漲”字。

 

何田也這樣認(rèn)為。他說(shuō)，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場(chǎng)成交不斷加溫，都支持房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，尤其是一線城市，如北京、上海，因?yàn)楣?yīng)少，房?jī)r(jià)走高已成定局，“從全國(guó)整體而言，我認(rèn)為至少向下的通道已經(jīng)關(guān)閉，房?jī)r(jià)即使不漲也不太可能跌。”

 

何田說(shuō)：“具體而言，一線城市和發(fā)達(dá)的二線城市(如長(zhǎng)三角的杭州、南京等地)，在過(guò)去兩年受調(diào)控影響較大，2012年來(lái)積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達(dá)到小高峰；多數(shù)二線城市市場(chǎng)的供應(yīng)總體充足，價(jià)格上漲動(dòng)力不及一線城市，價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行的可能性較大；三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。”

 

何田還認(rèn)為，由于2010年以來(lái)新開(kāi)工面積始終處于高位，這些新開(kāi)工面積將持續(xù)形成供給，因此預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上行空間有限，不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，將加大房地產(chǎn)調(diào)控政策在2013年升級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

猜市場(chǎng)格局

 

大魚擠走小魚將成定局

 

如果說(shuō)之前房企洗牌還只是預(yù)言，那么到了2012年底，這個(gè)預(yù)言基本實(shí)現(xiàn)了大半，大企業(yè)通過(guò)2012年的銷售業(yè)績(jī)，牢牢把握并逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷售目標(biāo)，這些業(yè)績(jī)飄紅的大房企在土地市場(chǎng)更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話。2013年，糧草足的大房企們，或?qū)逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)攪動(dòng)得強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱。

 

何田認(rèn)為，雖然2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)怎么上演“大魚吃小魚”，但是大魚變大擠走小魚的情況已經(jīng)成為定局。“目前，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企加起來(lái)的市場(chǎng)份額不過(guò)30%，就是房企老大萬(wàn)科也只占了市場(chǎng)份額的百分之幾。而在美國(guó)，僅僅前十名的地產(chǎn)公司就占了30%的市場(chǎng)份額。”

 

何田說(shuō)，這幾年品牌房企的市場(chǎng)占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場(chǎng)份額為全國(guó)的7.5%，到去年已擴(kuò)大到11.6%，萬(wàn)科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，品牌房企業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)已經(jīng)擠占了中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)空間，預(yù)計(jì)在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

 

“雖然大房企的壟斷也會(huì)帶來(lái)弊病，但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對(duì)政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質(zhì)的提升都是好事。”何田說(shuō)。

 

猜房企應(yīng)對(duì)

 

多物業(yè)形態(tài)多層次開(kāi)發(fā)

 

何田認(rèn)為，2013年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)該是利好眾多的一年，如何踩準(zhǔn)市場(chǎng)和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價(jià)格提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品才是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的要訣。

 

何田建議，2012年?yáng)|部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢(shì)可能會(huì)延續(xù)，而部分三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人口不匹配，或?qū)⒚媾R供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)品方面來(lái)看，要跑量快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，中小戶型、低單價(jià)、低總價(jià)是產(chǎn)品策略的必然選擇，想要迅速提升銷售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產(chǎn)品特征稀缺、性價(jià)比高的中大戶型高端產(chǎn)品必不可少。

 

另外，在當(dāng)前住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務(wù)，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也是企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、做強(qiáng)做大的重要途徑，但與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品完全不同的是，這些產(chǎn)品存在周期長(zhǎng)、前期資金投入大、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導(dǎo)致供過(guò)于求或去庫(kù)存乏力的局面。