昨天，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布2012年全年的住房市場(chǎng)情況，并對(duì)今年住房市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2012年全年北京市商品住房共簽約23萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)36.9%，其中新建商品住房和二手住房分別為9.4萬(wàn)套和13.6萬(wàn)套。全年北京新建商品住房成交均價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米，比2011年下降7.6%。

 

-發(fā)布

 

新建商品住房均價(jià)降7.6%

 

北京房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2012年全年，北京市商品住房共簽約23萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)36.9%，其中新建商品住房和二手住房分別為9.4萬(wàn)套和13.6萬(wàn)套，二手住房成交量相當(dāng)于新房的1.4倍。

 

商品住房成交均價(jià)總體平穩(wěn)。全年北京新建商品住房成交均價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米，比2011年下降7.6%。其中五環(huán)外下降2.1%，四環(huán)到五環(huán)上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。二手住房成交均價(jià)1.87萬(wàn)元/平方米，同比上漲5.1%。

 

另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，去年全年本市四環(huán)內(nèi)新建商品住房成交均價(jià)為3.9萬(wàn)元，四環(huán)至五環(huán)新建商品住房成交均價(jià)為3.3萬(wàn)元，五環(huán)至六環(huán)新建商品住房成交均價(jià)為2萬(wàn)元，六環(huán)外成交均價(jià)1.3萬(wàn)至1.4萬(wàn)元。

 

-調(diào)控成效

 

23萬(wàn)家庭解決自住需求

 

北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志稱，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了明顯的成效，住房資源配置不斷優(yōu)化。去年住房成交量23萬(wàn)套，23萬(wàn)戶家庭通過(guò)商品住房市場(chǎng)有效解決了住房問(wèn)題或改善了居住條件，這些家庭基本上都是自住性需求，投機(jī)投資性需求基本上被擠出。

 

陳志稱，全年居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購(gòu)房也都是改善型需求，由于嚴(yán)格的限購(gòu)政策，不僅有效地將投機(jī)投資性購(gòu)房擋在門(mén)外，而且很多改善性需求，是通過(guò)出售已有的住房獲得購(gòu)房資格，如賣舊買新、賣舊買舊等方式，從而在改善住房條件的同時(shí)也釋放出了大量的存量房源，促進(jìn)了住房資源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。

 

北京房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2012年住房市場(chǎng)呈兩個(gè)“二八開(kāi)”：五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價(jià)為1.76萬(wàn)元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價(jià)為1.73萬(wàn)元，同比下降3.2%。

 

陳志說(shuō)，這表明市場(chǎng)上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，并且近幾年軌道交通快速發(fā)展，市政條件不斷改善，有效滿足了首次置業(yè)型的剛性自住需求。

 

-房市預(yù)測(cè)

 

今年房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主基調(diào)

 

對(duì)于今年的住房市場(chǎng)，北京房協(xié)有什么樣的預(yù)測(cè)？對(duì)此，陳志表示，今年市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，而且限購(gòu)政策沒(méi)有退出的理由，保障房入市逐漸分流剛性需求，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主基調(diào)。

 

根據(jù)北京房協(xié)對(duì)市場(chǎng)的跟蹤監(jiān)測(cè)，目前全市已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬(wàn)平方米，因此預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬(wàn)-12萬(wàn)套，要明顯高于2012年的8.9萬(wàn)套，再加上二手住房的盤(pán)子在不斷擴(kuò)大，也會(huì)一定程度增加二手房源的供應(yīng)，因此商品住房的總體供應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題。

 

此外，保障房對(duì)市場(chǎng)的影響將由量變逐步到質(zhì)變。“十二五”期間北京計(jì)劃建設(shè)100萬(wàn)套保障性住房，這個(gè)規(guī)模相當(dāng)于北京2004-2012年的新建商品住房成交量。隨著開(kāi)工建設(shè)的推進(jìn)，將有越來(lái)越多的保障性住房達(dá)到配租配售條件，市住建委明確表示將在3年內(nèi)全部解決輪候家庭，將有效分流本市剛性自住需求。

 

調(diào)控政策方面，陳志分析表示，近期中央多次表示要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，住建部關(guān)注到了近期少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲的情況，表示要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市問(wèn)責(zé)。住建委也表示今年將保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。北京對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行機(jī)制不斷收緊和完善，市住建委12月17日明確補(bǔ)繳社保在購(gòu)房資格審核中不予認(rèn)可，對(duì)限購(gòu)政策的執(zhí)行不斷從嚴(yán)，釋放出調(diào)控政策將進(jìn)一步從緊的信號(hào)。

 

釋疑

 

1

 

為什么去年許多市民稱，未感覺(jué)到房?jī)r(jià)下降？

 

陳志表示，這是因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)下降有結(jié)構(gòu)性因素，五環(huán)外的房?jī)r(jià)下跌，而五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)有小幅上漲。如房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，去年五環(huán)外新建商品住房成交均價(jià)下降2.1%，四環(huán)到五環(huán)上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，買房人在往更遠(yuǎn)的新城走，所以成交的均價(jià)比前一年有所下降。

 

2

 

近期有項(xiàng)目熱銷并漲價(jià)，是否預(yù)示房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲？

 

陳志稱，從交易數(shù)據(jù)看，去年10月下旬以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情，購(gòu)房人也真實(shí)地感受到有些位置好、定價(jià)又相對(duì)合理的項(xiàng)目開(kāi)始熱銷了，并且價(jià)格比2012年年初有一定程度的上漲。

 

陳志表示，翹尾行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。2012年初，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近10年來(lái)的低位水平，企業(yè)以價(jià)換量，許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。去年二季度以后，積壓的剛需開(kāi)始釋放，同時(shí)隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息，進(jìn)一步刺激成交放量，某些區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底回升，但實(shí)際上回漲空間仍然也是有限的。

 

陳志稱，市場(chǎng)翹尾是多重利好因素集中體現(xiàn)，主要是市場(chǎng)外部因素影響下，預(yù)期有所改變，一是居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的信心增強(qiáng)了，二是預(yù)計(jì)今年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)，三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了，不會(huì)繼續(xù)再出新政等等。這些因素綜合作用下，使得改善性需求和剛性需求加快了入市節(jié)奏，個(gè)別項(xiàng)目以及個(gè)別媒體的過(guò)度渲染，又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步加重了這種預(yù)期的改變。