如果房價不回歸到理性水平，農(nóng)民無法真正進城，有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化就會化作泡影。

 

——易憲容

 

中國社會科學院金融研究所研究員

 

國內(nèi)樓市的價格最近又漲起來了。2012年12月18日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價環(huán)比上漲的有53個，占比達7成以上。同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29%的居民預期房價上漲，同比上漲10個百分點，比年初高11.3個百分點。

 

隨著一些城市的樓市價格上漲，最近京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購房潮。這不僅令國內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，也使得不少企業(yè)(房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè))紛紛進入土地市場。有人認為，這些現(xiàn)象均表明國內(nèi)樓市價格將出現(xiàn)新一輪快速上漲。

 

國內(nèi)樓市價格連續(xù)幾個月上漲，各地出現(xiàn)住房搶購潮，這將直接考驗中央新領導班子對樓市調(diào)控的底線與決心。更為嚴重的是高房價不僅阻礙了國家經(jīng)濟結構的轉型，還引發(fā)了一系列社會問題，如財富分配不公、腐敗盛行、民眾價值觀念扭曲等。如果任由這種情況繼續(xù)下去，新一屆領導班子的經(jīng)濟發(fā)展宏圖恐將受到影響。因此，根本治理當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中不和諧因素是新一任政府工作重中之重。

 

要遏制當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫，就得了解為何當前房地產(chǎn)泡沫又會吹起？兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為何越是調(diào)控，其房價越是上漲？有人認為，當前國內(nèi)樓市的量價齊升，主要是市場對新一任政府的“城鎮(zhèn)化”誤讀。因為，在市場看來，所謂的城鎮(zhèn)化主題，不僅是未來經(jīng)濟增長之動力，而且要通過樓市來撬動。不論是1998年的房改還是2009年的房市優(yōu)惠，都成為了推動經(jīng)濟走出低谷的主要動力。因此，新政府只要搞城鎮(zhèn)化，必然會帶來巨量的住房需求，樓市發(fā)展與繁榮及房價上漲也是必然。其實，這只是對前十年城鎮(zhèn)化的一種理解。目前，如果房價不回歸到理性水平，農(nóng)民無法真正進城，那么，有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化就會化作泡影。

 

其實，當前房價又重新上漲，最為根本的原因就在于市場理解未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場性質(zhì)不會改變。因為，盡管中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖，但是政府至今既未對住房市場性質(zhì)作一個清楚界定并堅決要求國內(nèi)住房市場在性質(zhì)上真正轉型，也沒有出臺新的住房政策來改變當前國內(nèi)住房市場現(xiàn)狀。反之，市場則認為為了穩(wěn)增長及強調(diào)城鎮(zhèn)化，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會放松。

 

可以說，對于具有兩棲性(投資與消費屬性)的住房，如果不對其性質(zhì)在政策上作一個清楚的界定，而是把這兩種屬性混在一起，那么要出臺遏制住房投機炒作經(jīng)濟政策是不可能的。因為不同屬性的住房(實際上住房是同一產(chǎn)品，但兩種屬性的住房其定價基礎、價格運作方式及供求關系完全是不一樣的)具有不同的供求關系。如果住房是一種投機投資品，現(xiàn)在卻用住房消費品的供求關系來解釋住房價格變化，這是根本行不通的。

 

從中國住房市場現(xiàn)實的情況來看，在2010年之前的幾年，中國住房市場完全是一個以投資投機為主導的市場，所以中國住房市場的投機炒作十分嚴重，不少城市的房地產(chǎn)泡沫也相當大。而2010年國十條出臺之后，盡管經(jīng)過一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，一些城市的投機炒作有所收斂，房地產(chǎn)泡沫也沒有繼續(xù)吹大，但由于房價沒有多少調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)投資投機為主導市場的性質(zhì)并沒有多少改變。

 

何也？從最近國內(nèi)住房市場的情況來看，一是早幾年房價上漲得最快，房地產(chǎn)泡沫吹得最大的一些地方，盡管經(jīng)過一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是調(diào)控后不僅房價沒有下跌，最近反而漲了起來，而且比其他一些地方漲得更多。

 

二是前兩年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一來，這些房地產(chǎn)泡沫吹得最大的地方，盡管曾出現(xiàn)過住房銷售突然下降甚至急劇下跌，但當?shù)刈》康膬r格卻沒有下跌太多。如果住房是一個以消費為主導的市場，當住房銷售急劇下跌時，房價也會隨之快速下跌，進而消費需求就會釋放出來，如果供給不增加房價又會上漲。但是這種情況并沒有發(fā)生，住房銷售下降房價仍然頂在天花板上。

 

三是當前房價最先開始上漲的地方也正是那些早幾年住房投資投機最為嚴重的地方，而那些早幾年住房價格上漲不快，房地產(chǎn)泡沫比較小的地方，不僅住房價格不漲，而且住房的銷售也沒有上升。從上述現(xiàn)象來看，當前國內(nèi)的住房市場仍然是一個投資投機為主導的市場，整個住房市場的性質(zhì)并沒有發(fā)生根本性的變化。

 

當前不少政府職能部門把住房市場這種現(xiàn)象看作是住房的“剛性需求”在支撐市場，是住房“剛性需求”拉動了當前住房市場的量價齊升。實際上，假定這種“剛性需求”是自住需求(實際上是不成立)，那么這種自住需求不僅要有事前限制(即所謂的限購令)，而且還得有事中與事后的限制。

 

如果沒有政策上的事中與事后限制，要用購買多少套住房來區(qū)分投資與消費需求是不可能的。因為，購買一套住房同樣可是投資。但是，在目前的情況下，住房政策上沒有對住房事中與事后限制來界定為住房消費需求。還有，只要當前住房市場性質(zhì)不改變，或住房仍然是一種賺錢工具，那么投資者要化解當前這種事前限制易如反掌。再加上全國的住房信息系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)，各地更是無法識別購買住房者到底購買住房是自住需求還是投資需求。這時，購買住房以牟利更會發(fā)展到極致。因為，早幾年購買住房是一種一本萬利的生意，哪一個投資炒作者愿意退出這個市場。

 

所以，當前房地產(chǎn)市場仍然是一個以投機投資為主導的市場，投資投機者仍會借助任何信息或題材來影響或改變市場預期，由此來左右住房市場之價格與銷售。對此，新一任政府決不能掉以輕心，否則中國經(jīng)濟又會走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。所以說，當前全國房價剛剛顯露出的過快上漲苗頭正在考驗著新領導班子對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線與決心。