去年成交住宅五環(huán)外占86.5%
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，全年居民首次購房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購房也都是改善型需求，由于嚴(yán)格的限購政策，不僅有效地將投機(jī)投資性購房擋在門外，而且很多改善性需求，是通過出售已有的住房獲得購房資格，如賣舊買新、賣舊買舊等方式。
從結(jié)構(gòu)來看，2012年住房市場(chǎng)呈兩個(gè)“二八開”：五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價(jià)為1.76萬元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價(jià)為1.73萬元，同比下降3.2%。
這表明市場(chǎng)上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，并且近幾年軌道交通快速發(fā)展，市政條件不斷改善，有效滿足了首次置業(yè)型的剛性自住需求。
多重利好去年末樓市翹尾
從交易數(shù)據(jù)看，去年10月下旬以來，市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情，購房人也真實(shí)地感受到有些位置好定價(jià)又相對(duì)合理的項(xiàng)目開始熱銷了，并且價(jià)格比2012年年初有一定程度的上漲。陳志認(rèn)為，翹尾行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。
2012年初，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來的低位水平，企業(yè)以價(jià)換量，許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。2012年二季度以后，積壓的剛需開始釋放，同時(shí)隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，某些區(qū)域房?jī)r(jià)開始觸底回升。
陳志認(rèn)為，市場(chǎng)翹尾是多重利好因素的集中體現(xiàn)。主要是市場(chǎng)外部因素影響下，預(yù)期有所改變，“一是居民對(duì)未來收入增長(zhǎng)的信心增強(qiáng)了，二是預(yù)計(jì)明年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)，三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了，不會(huì)繼續(xù)再出新政了。”
2013年北京房?jī)r(jià)穩(wěn)字當(dāng)頭
年末翹尾的上升行情具有階段性，且幅度也是有限的。“這是因?yàn)?，推?dòng)翹尾行情的利好因素是影響到預(yù)期層面，在年末的時(shí)候有一定的透支，短期內(nèi)影響較大，但隨著時(shí)間的推移影響力也就逐步弱化了。”陳志認(rèn)為，2013年市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，2013年北京商品住房市場(chǎng)仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。
“根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)上在途項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測(cè)，目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米，因此預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬-12萬套，要明顯高于2012年的8.9萬套，再加上二手住房的盤子在不斷擴(kuò)大，也會(huì)一定程度增加二手房源的供應(yīng)，因此商品住房的總體供應(yīng)是沒有問題的。”
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