在樓市調(diào)控常態(tài)化、房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高的背景下，轉(zhuǎn)型已成為房地產(chǎn)企業(yè)近年來的重要戰(zhàn)略思路。早在2010年，萬通就啟動(dòng)公司架構(gòu)的調(diào)整，向“吃軟飯、戴綠帽、賺硬錢”的美國模式轉(zhuǎn)變。目前萬通房地產(chǎn)基金已成規(guī)模。近期，萬通控股常務(wù)副總經(jīng)理鄭沂在接受中國證券報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展新機(jī)遇，未來存量市場會(huì)有較大增長空間。他還認(rèn)為，近兩年住宅市場房價(jià)不會(huì)暴漲。

 

國內(nèi)地產(chǎn)基金前景光明

 

中國證券報(bào)：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的嘗試非常多，但萬通的轉(zhuǎn)型和樓市調(diào)控的背景關(guān)系不是很大，并很早就提出過美國模式，這個(gè)概念具體怎么理解？

 

鄭沂：美國模式的核心有兩個(gè)特點(diǎn)。一是輕資產(chǎn)。傳統(tǒng)開發(fā)商是以自有資金作為權(quán)益資本再加上債務(wù)融資的模式來投資，需要很大比例的自有資金，稱之為“重資產(chǎn)”。如果在權(quán)益資本層面引入更多的社會(huì)資本來進(jìn)行合伙投資，自有資金的比重變少了，可以撬動(dòng)更大規(guī)模、更長期的投資，這種模式稱之為“輕資產(chǎn)”。二是企業(yè)的利潤、收入模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以前用自有資金投入，所有的收入扣除成本把債權(quán)人的利息還掉，就是自己的收益。轉(zhuǎn)為美國模式以后，收入變成了兩塊：投入資本的直接投資收益和“費(fèi)收入”。軟性的“費(fèi)收入”中，最主要的是作為投資管理人或基金管理人收取的基金管理費(fèi)及超額收益分成（Carried Interest），同時(shí)提供傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)管理及運(yùn)營管理也可收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。這種“費(fèi)收入”甚至?xí)h(yuǎn)超過投入自有資本的直接回報(bào)。所以這種業(yè)務(wù)模式的本質(zhì)突破了傳統(tǒng)開發(fā)模式，一部分跨入了金融服務(wù)業(yè)。

 

中國證券報(bào)：從資產(chǎn)管理方面看，對開發(fā)商的要求更高了。

 

鄭沂：沒錯(cuò)，相當(dāng)于公司做了一個(gè)轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營轉(zhuǎn)為投資管理，業(yè)務(wù)偏向金融的范疇。全世界來看，這種模式的重要參與者主要來源于兩類公司，一類是由房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型而來，一類是從金融公司轉(zhuǎn)型。這兩類公司都有各自擅長的方面，市場份額也旗鼓相當(dāng)。

 

中國證券報(bào)：為什么萬通看好這個(gè)模式？這會(huì)不會(huì)成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢？

 

鄭沂：它肯定是一個(gè)大的必然的趨勢。美國模式的核心是基金。從2012年伊始，中國出現(xiàn)了真正的“投資型”房地產(chǎn)基金。與前幾年最熱鬧的類債型的夾層融資基金不同，投資型基金有幾個(gè)特點(diǎn)：第一，投資期較長，一般會(huì)在5-7年。因?yàn)檫@樣往往可以跨越一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，過濾掉不確定性的短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。而傳統(tǒng)債類基金則期限較短，受短期波動(dòng)影響非常大。第二個(gè)特點(diǎn)就是不保證收益，風(fēng)險(xiǎn)更大，但回報(bào)也更高。第三，基金不是針對事先確定好的單一項(xiàng)目進(jìn)行融資，而是會(huì)分散投資到幾個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)組合，可以分散風(fēng)險(xiǎn)。第四，被投項(xiàng)目也不是事先選好的，而是會(huì)由基金管理人在約定的投資期內(nèi)進(jìn)行篩選、交易。所以這種投資型房地產(chǎn)基金在運(yùn)作本質(zhì)上非常類似于PE的私募股權(quán)投資基金。

 

其實(shí)在國外，這類房地產(chǎn)基金本身就是PE的一個(gè)分支，同時(shí)也是地產(chǎn)基金中的主流，是保險(xiǎn)、社保、年金、捐贈(zèng)基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人青睞的投資方向。在中國雖處于萌芽階段，但前景極其光明。

 

商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

 

中國證券報(bào)：萬通做房地產(chǎn)基金，對投資方向有哪些選擇？

 

鄭沂：基金投資分為兩個(gè)維度，一個(gè)是廣度，一個(gè)是深度。廣度的方面，是涵蓋寫字樓、商場、酒店等多種類型；深度就是指聚焦，在同一個(gè)類型中做開發(fā)、孵化、運(yùn)營、管理等整個(gè)過程。目前我們主要方向?yàn)閮深?，一類是工業(yè)地產(chǎn)；一類是寫字樓。這兩塊都力爭做深做透。

 

中國證券報(bào)：城鎮(zhèn)化概念的提出，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是利好消息，但由于商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)作上要求相對較高，且不同城市的市場形態(tài)差別很大，這其中會(huì)不會(huì)蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)？

 

鄭沂：首先，不同地區(qū)存在著市場形態(tài)的差異。因?yàn)樵谶^去一段時(shí)間，有些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)物業(yè)有所擴(kuò)建，甚至過剩，也有一些地區(qū)只是剛剛開始發(fā)展，市場供應(yīng)相對不足。比如說，拿上海的人均商業(yè)面積和香港比，上海甚至要高于香港，而后者是全亞洲的商業(yè)中心。在很多城市，拿在建的所有商場的面積再除以人口，得出的數(shù)字都很可怕。

 

其次是結(jié)構(gòu)性差異，不同的區(qū)域商業(yè)物業(yè)類型的供需也是不一樣的。拿寫字樓來說，在中國做寫字樓，北上廣深等一線城市目前是比較有投資價(jià)值的，因?yàn)槿丝诙啵瑢Φ禺a(chǎn)、服務(wù)業(yè)需求很大，寫字樓市場很旺。但是在300萬人口以下的城市，寫字樓不需要那么多。全世界的寫字樓都集中在幾個(gè)超大型的城市，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)化的因素。但現(xiàn)實(shí)是，我們看到不少二三線城市積極建設(shè)摩天大廈，但這些城市并沒有這個(gè)需求；還有像北京等一些地區(qū)的寫字樓產(chǎn)品需求很大，但供給明顯不足。

 

如果說商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要就存在上述兩個(gè)方面。所以做商業(yè)地產(chǎn)的投資，一定要細(xì)分來看，結(jié)合不同區(qū)域的市場形態(tài)和結(jié)構(gòu)化差異來研究。

 

中國證券報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期長，對資金實(shí)力要求比較高，且一些相對發(fā)達(dá)的城市，新增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較為有限。這會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式帶來哪些影響？

 

鄭沂：過去我們做商業(yè)地產(chǎn)，更多是做增量，即去新建項(xiàng)目。但從國外的房地產(chǎn)趨勢來看，現(xiàn)階段新增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)非常少，而存量的商業(yè)地產(chǎn)投資量是非常大的。在運(yùn)作中，商業(yè)地產(chǎn)并不是由同一家單位運(yùn)作到底，而是在不同的基金手里流動(dòng)。

 

隨著中國這幾年高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的增量比較大，未來會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向做存量。這其中有兩塊具有操作空間，第一個(gè)是改造，即經(jīng)過這么多年，一些老的存量項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、硬件條件等不再能夠滿足現(xiàn)今的需求，這些物業(yè)需要重新盤活；第二塊就是資產(chǎn)證券化，全國很多基礎(chǔ)資產(chǎn)都在地產(chǎn)上，很多資金也對這部分資產(chǎn)感興趣，因此空間很大。資產(chǎn)證券化也會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)的操作思路帶來不小的沖擊。

 

近兩年房價(jià)不會(huì)暴漲

 

中國證券報(bào)：2012年以來，調(diào)控政策沒有放松，限購等措施一直存在，但住宅市場的成交量仍然保持高位，為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？

 

鄭沂：住宅市場的根本問題在貨幣。我們做過數(shù)據(jù)比較，這幾年全國房價(jià)的漲幅與貨幣發(fā)行量的增幅基本是同步的。所以，雖然外部調(diào)控政策沒有變，但今年的貨幣發(fā)行量增速仍然在14%以上，一旦政策稍有松動(dòng)，房價(jià)就必然報(bào)復(fù)性上漲。另外，從供需關(guān)系的角度看，一二線城市確實(shí)有很大的剛性需求，常住人口增加很快，很多80后年輕人又進(jìn)入生育高峰期，改善性需求很旺。

 

中國證券報(bào)：未來幾年房價(jià)走勢如何？

 

鄭沂：從政策層面來看，由于房地產(chǎn)已經(jīng)超出經(jīng)濟(jì)范疇，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。因此，政府這只調(diào)控的手不會(huì)停，不會(huì)輕易地讓房價(jià)往上走。綜合來說，短期1-2年內(nèi)住宅價(jià)格仍有上行空間，但像2009年至2010年的暴漲情形不太可能出現(xiàn)。

 

中國證券報(bào)：本輪樓市調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響很大。近期有些企業(yè)退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，或剝離房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，市場集中度在緩慢提高。在這個(gè)過程中，大型房企與中小房企比，優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？

 

鄭沂：房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高是必然的。現(xiàn)在我國從事房地產(chǎn)的企業(yè)大概有幾萬家，5至10年后，可能只有20%-30%的企業(yè)能剩下來，其他的要么是倒掉了，要么是整合掉了。在這個(gè)過程中，大型房地產(chǎn)企業(yè)首先具備品牌優(yōu)勢，這更容易吸引購房者，也容易在資本市場獲得融資。第二，大型企業(yè)有一定的規(guī)模優(yōu)勢，整體的資金成本，管理成本，包括跟政府的交涉成本都會(huì)降低。第三，從資金實(shí)力上看，因?yàn)橥恋睾唾Y產(chǎn)價(jià)格在上漲，加上房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)更具優(yōu)勢。