近日，保障性住房開工量現(xiàn)逐年趨減頻繁見諸報端，地方財政趨緊也被看做是保障房的發(fā)展瓶頸。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然各地保障房開工量不斷增加，但保障房資金不足和“一刀切”的分配結(jié)構(gòu)，造成了不同區(qū)域之間存在的資源不足和實際上過度配置并存的現(xiàn)象。

開工量逐年遞減

在十八大中外記者招待會上，住建部部長姜偉新表示，2013年保障房計劃開工數(shù)可能縮水至600萬套左右。按照目前進(jìn)度計算，“十二五”前三年的開工量分別為1000萬套、700多萬套和不高于600萬套，呈逐年遞減趨勢。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，保障房近來開工量呈遞減趨勢，但由于“十二五”建設(shè)3600萬套保障房的計劃不變，開工量減少很有可能與地方財政收入欠佳有關(guān)，資金缺口或成為保障性住房進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。

的確，從前三年的開工量來看，“十二五”最后兩年將有超過1200萬套的保障房需要完成。這意味著，如果新開工量逐年下滑趨勢嚴(yán)重，最后兩年的開工量比明年低，那么整體目標(biāo)完成存在不確定性因素。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也認(rèn)為，由于我國保障性住房房源資金籌集方式單一，各級財政部門在保障房建設(shè)方面財政支出壓力較大。雖然短期之內(nèi)比重偏高合乎邏輯，但長期并不可持續(xù)。他表示，我國目前在保障性住房方面財政支出占GDP比重高于發(fā)達(dá)國家，更高于其他發(fā)展中國家，各級財政面臨較大支出壓力。

據(jù)了解，我國現(xiàn)階段保障房建設(shè)資金來源除中央財政補(bǔ)貼及地方財政補(bǔ)貼外，地方政府還需從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于保障房建設(shè)。地方政府也可通過其他渠道諸如地方債、企業(yè)債、信托等籌集到流動資金。

“作為財政來源重點(diǎn)的土地出讓凈收益，今年以來下降較大，給地方政府的確造成了不小壓力。”顧云昌說，中央財政補(bǔ)貼只是保障房資金的一小部分，其余都得地方政府自籌。因此，一方面土地出讓收入減少，另一方面城市建設(shè)成本升高，均給地方政府不小壓力。

指標(biāo)配置“一刀切”

十八大明確提出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

“現(xiàn)階段保障房建設(shè)任務(wù)的分配上，存在‘一刀切’的情況，沒有充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異和居住需求。”賈康指出，各地保障性住房的任務(wù)分配和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過于單一，導(dǎo)致房源不足與過量配置并存。

他認(rèn)為，這種模式?jīng)]有充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距和對保障房的需求差異，形成最需要保障房的一些城市建設(shè)規(guī)模和可供房源不足，而不太需要保障房的城市又過量配置。而且，保障房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由國家統(tǒng)一規(guī)定，沒有充分考慮不同地區(qū)人們的居住習(xí)慣和居住要求，也導(dǎo)致有些地方，特別是縣級城市，保障房適應(yīng)性不足和閑置。甚至很多地方的保障房建設(shè)出來已經(jīng)是處于閑置狀態(tài)

顧云昌也表示，保障房建設(shè)受資金影響很大，部分省市拿到指標(biāo)向下分配時，由于資金欠缺，就選擇“誰有錢誰蓋”的方式，“雖然也完成了指標(biāo)數(shù)量，但造成地區(qū)保障房建設(shè)分配不均，本來不需要的地方配置過量，而需要的地方卻不足。”

2012年7月，審計署發(fā)布對河北、內(nèi)蒙古、重慶等18個省(區(qū)、市)2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)管理情況的審計報告，審計結(jié)果顯示，被審計的66個市縣中，32個市縣的1.46萬套保障性住房閑置半年以上。

“現(xiàn)在很多地方的保障房建設(shè)出來已經(jīng)是處于閑置狀態(tài)，而且由此可能產(chǎn)生不公和腐敗問題。”賈康表示，收入標(biāo)準(zhǔn)和住房面積標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)的住房統(tǒng)一系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的支持力量在不少的地方還是比較薄弱的，而且實際執(zhí)行過程中出現(xiàn)了騙取保障資格的情況，也混雜著一些管理部門渾水摸魚的不正常情況。

的確上述審計報告同時顯示，除閑置問題，被審計的66個市縣中，有五個市縣的2801套保障性住房被作為商品房對外銷售；三個市縣的226套保障性住房被挪作他用；37個市縣的19.3萬套住房超出國家或地方規(guī)定的保障房戶型面積標(biāo)準(zhǔn)。

需完善四大問題

對于目前我國保障房體系建設(shè)中存在的問題，賈康建議，首先，“應(yīng)強(qiáng)調(diào)將公租房作為保障房的主要形態(tài)，大力發(fā)展公租房和廉租房，壓縮經(jīng)濟(jì)適用房，取消限價商品房。”他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房存在概念模糊、邊界不清引發(fā)的管理困難，實際運(yùn)營期間，具有大量的牟利空間，常易出現(xiàn)分配不公、設(shè)租尋租等問題。因此，應(yīng)強(qiáng)調(diào)和堅持已漸趨明確的從棚戶區(qū)改造到廉租房、公租房的供給，將其作為保障房的主要形態(tài)。特別要大力發(fā)展公租房，滿足城鎮(zhèn)低收入群體和“夾心層”的合理住房需求；同時，壓縮經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，并只允許“有限產(chǎn)權(quán)”形式，封殺套利空間。

其次，在保障房資金方面，應(yīng)拓寬保障房融資渠道，引導(dǎo)企業(yè)、社會、個人等多方參與，增強(qiáng)住房保障體系融資的多元化和運(yùn)行的可持續(xù)性。通過體制機(jī)制創(chuàng)新，處理好政府與市場關(guān)系，充分調(diào)動社會力量參與住房保障體系建設(shè)。

第三，“要建立健全保障房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制，逐步建設(shè)完整的居民收入統(tǒng)計和住房信息統(tǒng)計系統(tǒng)，為準(zhǔn)入與退出機(jī)制的設(shè)計與運(yùn)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。加強(qiáng)保障房申請、公示、分配等環(huán)節(jié)的透明度，并實行動態(tài)調(diào)整與持續(xù)跟蹤，做到全過程公開。”賈康說。

第四，對于未來保障房規(guī)劃，賈康建議保障房建設(shè)應(yīng)與城市、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合。“保障房規(guī)劃應(yīng)結(jié)合不同地區(qū)、不同住房已有格局和其他相關(guān)要素作有針對性的‘頂層規(guī)劃’的動態(tài)優(yōu)化，新城鎮(zhèn)建設(shè)更要作必要的前瞻性考慮和設(shè)計，使之成為未來全局優(yōu)化的有機(jī)組成部分。”

此外，“還應(yīng)站在建設(shè)新型和諧城鎮(zhèn)與社區(qū)的高度，處理好保障房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升級和生活服務(wù)功能的配套，并適當(dāng)增進(jìn)保障房標(biāo)準(zhǔn)因地制宜的多樣化，一方面解決保障房‘居住隔離’問題，另一方面豐富與細(xì)化適應(yīng)不同地區(qū)特點(diǎn)與特定居住習(xí)慣的保障房標(biāo)準(zhǔn)體系，并加強(qiáng)不同城市建設(shè)任務(wù)的適應(yīng)性、合理性。”賈康如是說。