回顧已經(jīng)結(jié)束的2012年，樓市走勢撲朔迷離，猶如坐過山車，在經(jīng)歷了回旋、翻轉(zhuǎn)、見底后又重新上揚，最終平穩(wěn)安全地到達(dá)終點，以高翹的“龍尾”為2012年的樓市畫上圓滿的句號。不過，正如過山車一樣，刺激永遠(yuǎn)是排在安全之后的，明年樓市“求穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。住建部部長姜偉新日前在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格限購，堅定不移地進行房地產(chǎn)調(diào)控。相信有政策的保駕護航，中國房地產(chǎn)將會更加平穩(wěn)、健康發(fā)展。

不變

限購政策不變

預(yù)測：房地產(chǎn)市場將呈平穩(wěn)態(tài)勢

在2012年12月25日召開的住建部年度工作會議上，住建部部長姜偉新表示，目前，國務(wù)院和住建部對地方城市放松限購等樓市調(diào)控這一現(xiàn)象，已經(jīng)高度關(guān)注并且開始進行調(diào)研。作為一個能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策，限購政策將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。住建部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控不放松的再度表態(tài)，并沒有令市場人士感到驚訝。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果調(diào)控力度不加大而是保持現(xiàn)狀，那么，2013年的房地產(chǎn)市場將呈平穩(wěn)走勢。

對于未來房地產(chǎn)調(diào)控方向，姜偉新指出：2013年繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。繼續(xù)實行限購措施，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

限購、限貸政策的持續(xù)進行，可繼續(xù)保持房價的總體穩(wěn)定性，避免大幅震蕩所引發(fā)的市場危機。從中長遠(yuǎn)角度看，也有利于樓市的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，明年樓市要看貨幣政策、城鎮(zhèn)化政策和房地產(chǎn)業(yè)政策。但總的看來，中國房地產(chǎn)業(yè)還有潛力。她認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場變化，更多要看貨幣政策的調(diào)整。明年貨幣政策預(yù)計不會過緊，因此對房地產(chǎn)市場而言，也不會比今年差。

房價微漲不變

建議：根據(jù)需求及經(jīng)濟能力早置業(yè)

由于2012年11月房價上漲明顯加速，全國超過70%的城市價格出現(xiàn)了環(huán)比上漲。業(yè)界有分析指出，房價已經(jīng)在當(dāng)前的一二線等主要城市開始率先反彈。但專家明確指出，房價上漲可能很大，但不會暴漲。

陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)表示：“2013年房價大漲、暴漲，這些言論炒作的成分很大。”從北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)走勢來看，四季度的成交量和價格都出現(xiàn)了適當(dāng)?shù)纳蠞q。這主要是剛需在經(jīng)過長時間的等待之后，在年底進行出手所致，投資型購房幾乎沒有。

從西安來講，去年房子的成交量雖然比開發(fā)商預(yù)測得要好一些。但是，依然呈現(xiàn)了一個平穩(wěn)的走勢，沒有出現(xiàn)明顯的放量走勢。而從房地產(chǎn)的庫存來看，存量依然很大，在庫存量沒有明顯變小的情況下，談房價暴漲基本無根據(jù)可言。

2013年的房價，還不具備全面價格上揚的動力。隨著一線城市對土地供給力度在上月調(diào)整和住宅項目的預(yù)售許可的頒發(fā)，將很大程度上緩解房價上漲的壓力。至于二三線城市，短期內(nèi)仍將以消化庫存為主，房價趨穩(wěn)。從2012年全年來看，首次置業(yè)者無疑是購房主力軍。而隨著人們收入水平的提高，改善居住環(huán)境的愿望強烈，將會有越來越多的收入較高者逐漸加入改善型購房者隊伍。專家也提醒各位購房者，從整體走勢來看，未來西安房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中微漲的特征，因此建議購房者仍應(yīng)根據(jù)自身的需求及置業(yè)能力及時入市置業(yè)。

市場需求不變

趨勢：剛需置業(yè)一族仍將是市場主力

在新年期間，記者走訪時還發(fā)現(xiàn)，購房者的置業(yè)心態(tài)發(fā)生了新的變化，之前一直在觀望的購房者不少現(xiàn)已紛紛出手下單。采訪中在金輝·天鵝灣售樓部，剛交過定金的王女士告訴記者，2012年她一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場及國家政策調(diào)控，雖然調(diào)控依然，但并未出現(xiàn)房價大跌的跡象。另外，王女士還表示，身邊像她這樣的人很多，買房都是自己住，并不像有錢人買了房子去投資，因此在市場大環(huán)境穩(wěn)中有升的態(tài)勢下，早點下手購房也算是變相的省錢了。

元旦假日期間走訪多家售樓部時發(fā)現(xiàn)，不少品牌開發(fā)商、性價比高的樓盤項目售樓部都是人頭攢動，開發(fā)商在元旦三天內(nèi)以很多互動活動吸引置業(yè)者前往，“不管買不買房至少是個大冬天休閑娛樂的去處”這樣的心態(tài)讓很多售樓部“人滿為患”。在這樣人氣氛圍的烘托下，樓市元旦銷量較之2012年有大幅增加。僅元旦三天，西安樓市成交就達(dá)595套。分析人士認(rèn)為：從元旦三天來看，西安樓市的剛需置業(yè)需求依然是比較大的，再加上年底返鄉(xiāng)置業(yè)的需求增多，西安樓市表現(xiàn)出短暫的熱銷之勢。

變化

巨額優(yōu)惠將漸淡出

觀點：常規(guī)促銷房價平穩(wěn)是常態(tài)

元旦三天假期中，記者走訪發(fā)現(xiàn)期內(nèi)有不少購房者前往各家樓盤查看房源，還有不少樓盤推出了別出心裁的促銷活動。雖然這些樓盤推出的優(yōu)惠力度并不十分“給力”，但創(chuàng)意的促銷禮物還是為各大項目蓄客不少。在北郊某售樓部內(nèi)，置業(yè)顧問告訴記者，從1月1日開始前來看房的人相比之前就增加了不少，其中有不少是在外地打工的返鄉(xiāng)置業(yè)者，針對這一情況，項目特推出了訂房送機票、贈送年夜飯代金券等促銷活動，實踐證明，該促銷活動為項目帶來了不俗的業(yè)績。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，類似于這樣的優(yōu)惠措施在今年的元旦期間非常多，在傳統(tǒng)的小長假里往往開發(fā)商都會拿出令消費者心動的優(yōu)惠，特別是在年底，一些開發(fā)商為了完成任務(wù)，甚至?xí)?ldquo;不惜血本”推出一些“熱力十足的”的優(yōu)惠活動，但在今年元旦假期的記者走訪過程中，并未發(fā)現(xiàn)超級博人眼球的優(yōu)惠，專業(yè)人士分析該現(xiàn)象基于以下兩方面原因：一是臨近年末相對于平時各售樓部業(yè)績都有所提高，而在元旦和過年期間成交率按照慣性也會出現(xiàn)自然增長，因此開發(fā)商沒有特別推出“巨額”優(yōu)惠；另一個原因是經(jīng)過兩年多的調(diào)控，對于房地產(chǎn)市場還報有僥幸心理的開發(fā)商逐漸減少，紛紛在企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)研發(fā)方面下大力氣，就目前市場狀況來看，品牌房企開發(fā)的樓盤銷量均位于西安市場前列。

國家政策將會微調(diào)

觀點：支持合理自住和改善性需求

政策是否有效，關(guān)鍵要看能否切實執(zhí)行。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，過去兩年限購政策在差別化上仍顯不足，一方面僅支持首次購房，而誤傷了改善性需求。另一方面，限購過于“一刀切”。雖然一二線重點城市面臨增加供應(yīng)的問題，但三四線城市卻面臨去庫存化、增加銷售的問題。“未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更貼近市場，更加突出調(diào)控的差異化。”陳國強說到。

在市場方面，姜偉新則表示，將編制和實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會預(yù)期，密切監(jiān)測市場形勢，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，而且要強化市場監(jiān)管，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的誠信體系建設(shè)。

在支持需求方面，住建部調(diào)控此次定調(diào)從過去的“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;支持合理自住和改善性需求”。這也意味著，改善性需求將被列為購房支持對象。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)認(rèn)為，最近的一輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)兩年半，政策效應(yīng)有所遞減。我國購房需求量仍然較大，以現(xiàn)階段限購、限貸的調(diào)控方式很難完全抑制投機性需求。因此，作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長效機制的房產(chǎn)稅或?qū)⑷〉眯碌耐黄啤?/div>