日前公布的國(guó)房指數(shù)顯示，2012年12月百城(新建)住宅平均價(jià)格于9個(gè)月來首次出現(xiàn)同比上漲，12月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格較上年同期上漲0.03%。不僅同比上漲，環(huán)比同樣出現(xiàn)上漲：12月份住宅平均價(jià)格較11月份上漲0.23%，為連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。

 

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”之后，為何歲末房?jī)r(jià)走勢(shì)與樓市調(diào)控政策意圖背道而馳？如何理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相關(guān)表述對(duì)今年房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響？

 

市場(chǎng)心理變化，源自預(yù)期改變。種種跡象顯示，經(jīng)過持續(xù)調(diào)控，一些觀望的購(gòu)房者開始在歲末入市，一些地方甚至出現(xiàn)了所謂“恐慌性搶房”現(xiàn)象。為什么猶豫了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)房者，最終在年底放棄觀望而大舉入市？

 

表面上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”的表述，只是對(duì)過去調(diào)控政策基調(diào)的重申，似無新意。不過這句出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署今年經(jīng)濟(jì)工作六項(xiàng)任務(wù)之首的表述，雖僅一句，但由于與穩(wěn)健貨幣政策諸多重要內(nèi)涵放在一起，且全文僅此一處，同時(shí)又是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的正式表態(tài)，因此內(nèi)涵豐富。

 

在很多人看來，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體執(zhí)政后，為了推動(dòng)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，樓市調(diào)控政策或?qū)⑺蓜?dòng)，甚至有人認(rèn)為“地方政府不會(huì)犧牲GDP增長(zhǎng)讓房?jī)r(jià)下跌”。不過，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神來看，中央對(duì)樓市調(diào)控的基調(diào)并未改變。市場(chǎng)從哪里找到了支撐今年房?jī)r(jià)上漲的理由？

 

從今年穩(wěn)健貨幣政策的內(nèi)涵看，“適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”表明，今年貨幣供應(yīng)量有可能與去年大致持平。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，如果M2增速目標(biāo)定在14%左右、GDP增速定在7.5%左右、物價(jià)漲幅目標(biāo)定在3.5%左右，那么按照經(jīng)濟(jì)學(xué)公式“貨幣供應(yīng)量等于GDP與CPI兩者之和”來測(cè)算，今年的貨幣供應(yīng)量將比實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際需要的資金量高出3個(gè)百分點(diǎn)左右，全社會(huì)流動(dòng)性依然充裕。

 

既然社會(huì)融資規(guī)模會(huì)“適當(dāng)擴(kuò)大”，貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，那么今年房企或?qū)⒁驗(yàn)?ldquo;不差錢”而不再采取“以價(jià)換量”的方式大規(guī)模推盤，房?jī)r(jià)下降的基礎(chǔ)似乎蕩然無存。

 

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于樓市調(diào)控的表述看，由于僅強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，而沒有沿用此前被反復(fù)提及的“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的說法，這被市場(chǎng)普遍解讀為中央有意識(shí)地沒有強(qiáng)調(diào)降低房?jī)r(jià)的必要性，市場(chǎng)由此反推房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。

 

雖然流動(dòng)性寬裕以及政策基調(diào)的微妙變化，可能會(huì)給房企的生存環(huán)境帶來積極變化，國(guó)房指數(shù)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也佐證了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從漫長(zhǎng)的低迷態(tài)勢(shì)中復(fù)蘇、房企日趨改善的生存狀態(tài)。不過，并非政策的所有精神都支持今年房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲。

 

仔細(xì)解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，人們發(fā)現(xiàn)，無論是會(huì)議公告強(qiáng)調(diào)的“潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大”，還是反復(fù)提及的“金融領(lǐng)域存在潛在風(fēng)險(xiǎn)”、“要高度重視財(cái)政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”，這些表述都清晰地告訴人們，中央對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的擔(dān)心并未消除，對(duì)最易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，仍未掉以輕心。這表明，如果今年房?jī)r(jià)上漲幅度超過政府容忍范圍，仍可能出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。而從日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上傳出的信息也顯示，今年會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。住建部部長(zhǎng)姜偉新在此次會(huì)議上特別強(qiáng)調(diào)，今年要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。由于中央政府依然擔(dān)心房?jī)r(jià)過高可能帶來的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，因此，收緊針對(duì)開發(fā)商的信貸政策，提高首付要求，對(duì)除首次購(gòu)房者之外的購(gòu)房人群采取限制措施，所有這些都顯示出房?jī)r(jià)要想大漲并不容易。

 

城鎮(zhèn)化推進(jìn)下新增的住宅需求決定了房?jī)r(jià)大跌不易，但樓市高庫(kù)存和調(diào)控政策基調(diào)不變的現(xiàn)狀也決定了樓市大漲也難。因此，保持今年樓市平穩(wěn)運(yùn)行，以便通過時(shí)間消化樓市泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，或許是各方最能接受、也是最符合各方利益的運(yùn)行狀態(tài)。徐紹峰