近日，房地產(chǎn)行業(yè)都在流傳這種趨勢：一線城市房價上漲，供不應求；而三四線城市面臨供應過剩的風險，尤其是浙江、海南和貴州一些城市已經(jīng)發(fā)生了某種程度的房地產(chǎn)崩盤。

 

我們認為，對于中國這樣地大廣闊的國家而言，房價出現(xiàn)嚴重的地區(qū)反向走勢是很正常的，中國正走過“凡是國土、房必上漲”的階段。未來人們喜歡聚集的城市房價會變得可觀，而被拋棄的城市房價則非常黯淡?，F(xiàn)在美國的紐約和底特律就是如此。

 

目前“一線緊俏、三線蕭條”是不是正在反映這個趨勢？我們覺得，這還是有點不同?，F(xiàn)在的房價水平不是三四線有泡沫，一線城市就沒有，而是泡沫是一種普遍性的存在，一線城市也有非常嚴重的泡沫。

 

為什么這么說？衡量泡沫的程度很多人喜歡用“房價收入比”，但房價是比較透明的，只要你愿意去市場轉(zhuǎn)一圈問問。收入往往是不透明的，如果低估收入，那么就會叫嚷著泡沫很大，反之亦然。“房價收入比”在“收入不透明”的大環(huán)境下應該被拋棄。衡量泡沫最好的方法，是用“資產(chǎn)選擇理論”，將房子作為某種形成收入流的資產(chǎn)，與最穩(wěn)定收益最低的資產(chǎn)進行對比。房地產(chǎn)回報率=房租率×按揭杠桿率，而一套房的回報率=房租率×3.3(杠桿率)-貸款利率×按揭成數(shù)(7成)，二套房的回報率=房租率×按揭杠桿率(1.67)，基本上都戰(zhàn)勝不了5年期4.75%的基準存款利率。這一公式已經(jīng)將所有因素都考慮進去了?，F(xiàn)在一線房地產(chǎn)在回暖的時候出租率也只有3%，一線房地產(chǎn)還是非常不合算。

 

中國現(xiàn)在推行的是新型城鎮(zhèn)化。這意味著政府一定要加大投入，比如廉租、教育、醫(yī)療等福利開支。這些開支并不少，它極有可能放緩一線城市擴展的速度。

 

過去十年發(fā)行了天量貨幣，目前來自央行的反通脹聲音很強大，銀行系統(tǒng)放貸開始謹慎，社會融資占據(jù)更大的角色，但社會融資并沒有像銀行體系那樣有更大的乘數(shù)效應，隨著經(jīng)濟下滑和龐大投資邊際回報下降，貨幣主動和被動收斂都是很自然的。

 

從社會差距角度來看，其實很多三四線城市房子是一線富裕居民做的投資，三四線城市的子女大多去更大的城市尋覓職業(yè)，家里父母也有很多住房遺留，疊加起來導致三四線城市房地產(chǎn)非常過剩，沒有承接能力。一線城市的住房也存在著嚴重的分配不均，但由于一線城市的“后起賺錢優(yōu)秀者”有能力或者在家庭幫助下購買住房，使得一線城市很堅挺。但現(xiàn)在危險的信號已經(jīng)出來了，最近幾個月一線城市交易的一大半不是首套房購買者，而是一線居民的換房——賣小房買大房賣舊房買新房。這是有房階層的“內(nèi)部購買循環(huán)”。它意味著根本沒有新的支撐增量進來。一線地產(chǎn)不是緊俏，而是也很危險。中國房地產(chǎn)只有經(jīng)歷了整體泡沫破滅的普跌之后，才能更準確地反映地區(qū)差異。一線地產(chǎn)也會下跌，我們可以拭目以待。