中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場基本上受政策影響比較多一點(diǎn)，所以還是先從政策方面開始。

 

政府本來就是土地的主要供應(yīng)方，是整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)方面主要的一個(gè)源頭。從調(diào)控來講，政府的政策原本應(yīng)該是從供應(yīng)方面來入手會比較理性一點(diǎn)，比較容易見效果一點(diǎn)。但是過去政府因?yàn)樵诠?yīng)方面的一些控制并不是做得很好，就只能干預(yù)到需求方面。

 

如果從供應(yīng)方面入手，按照需求方面變化來改變供應(yīng)，這樣也能從價(jià)格方面獲得一定的限制，甚至于從供應(yīng)方面來改變市場對未來價(jià)格的預(yù)期，其實(shí)也能調(diào)控需求，但是現(xiàn)在做不到了，只能直接插手需求。

 

一般來講，很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點(diǎn)不同，也沒法用好金融政策、稅收政策?；蛘哂X得政策不好用，就只能暴力去干預(yù)需求。

 

我們分析房地產(chǎn)需求，有時(shí)候很難完全從供需方面判斷市場的走勢，因?yàn)檎旧硪彩且粋€(gè)參與方，我們對國家的政策也需要有一個(gè)合理的判斷才能比較容易看到未來市場會有什么變化。如果純粹從供需方面來講，2013年這個(gè)市場應(yīng)該是很好的。估計(jì)樓價(jià)的漲幅應(yīng)該還算是比較多的。

 

有人比喻現(xiàn)在冬天風(fēng)高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經(jīng)拿著滅火器虎視眈眈看著，你想點(diǎn)大火其實(shí)也點(diǎn)不起來，想點(diǎn)小火其實(shí)還可以。

 

當(dāng)然，樓價(jià)在2013年或者往后要大升的機(jī)會并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實(shí)，基本上很難跌下來。

 

從過去來講，2005年那一個(gè)階段算是宏調(diào)慢慢開始緊了。05年主要針對的是上海那邊，因?yàn)樯虾Ｉ谋容^厲害。當(dāng)時(shí)一出來，上海政府跟中央還是一致的，所以很快把房價(jià)壓下來。

 

把上海壓下來對其他地方影響并不大，樓價(jià)還是慢慢升，升到07年那個(gè)階段，深圳比較嚴(yán)重，當(dāng)時(shí)主要針對面應(yīng)該是打擊深圳。深圳方面當(dāng)時(shí)也挺配合，第一個(gè)出了限外令，限制境外投資，然后慢慢又把樓價(jià)壓下來了。

 

還有什么時(shí)候地方與中央比較一致？就是09年救市，大家都比較齊心。地方非常配合中央的政策，出臺很多政策支持市場，所以樓價(jià)那一段時(shí)間又飛漲起來。到2010年因?yàn)樯奶吡耍瑖畻l又出來了，陸陸續(xù)續(xù)出臺很多調(diào)控政策，把樓價(jià)壓下去，壓下去一段時(shí)間開始恢復(fù)上升，恢復(fù)上升過程中有一些升得快一點(diǎn)、有一些升得慢一點(diǎn)，國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調(diào)政策來改變這樣的現(xiàn)實(shí)。

 

我們看地方政府的一些微調(diào)的尺度，其實(shí)跟地方本身的交易量有比較大的關(guān)系，剛才說了政府很少從供應(yīng)方面來調(diào)控市場，主要直接針對需求。直接針對需求的效果是怎么樣？通常政策出來不是讓樓價(jià)跌下來，主要是讓成交量跌下來，壓需求，成交量一跌，對地方政府的影響還是比較大的。

 

一些地方過去也有一些微調(diào)，尺度的多與少就取決于市場在限購以后成交量減得多還是少，減得少一點(diǎn)基本上也不需要什么微調(diào)政策，如果成交量跌得比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測試中央的底線，究竟哪些可以微調(diào)，哪些不可以。

 

目前基本上比較明顯，限購政策要停止的可能性幾乎等于零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對一些剛需的微調(diào)，基本上很多地方政府也可以過關(guān)，包括公積金貸款放寬、購房優(yōu)惠。

 

我們也可以看看成交量變化，可以看到從2008年市場從高峰開始下滑，其實(shí)地方已經(jīng)有一些微調(diào)的政策出臺，中央基本上是觀望的態(tài)度，沒有多少反對。從2008年以后，慢慢地成交量就可以從谷底爬升。到了2009年初，中央與地方一起救市，一整年成交量暴漲，但是到了2010年慢慢又開始收緊調(diào)控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。2012年慢慢好起來了，但只是算比2011年低潮好一些而已。

 

十八大以后，中央主要提出兩個(gè)方向，一是市場配置，二是政府保障，來解決住房改革制度。

 

從2010年開始，我們的保障房建設(shè)在一直增加，雖然2013年計(jì)劃比過往都要少一些。但是其實(shí)總的加起來這個(gè)量也是不少的。目前來看，保障房從建設(shè)方面開始進(jìn)入分配方面，又看到分配上出現(xiàn)很多不公平或者有些保障房出來認(rèn)購率還是不足的情況。政策出臺，小毛病肯定是有的，但是出現(xiàn)大問題應(yīng)該也不會。長遠(yuǎn)來看，保障房應(yīng)該解決了中央在輿論方面的壓力。

 

未來，從行政干預(yù)方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調(diào)應(yīng)該還會陸續(xù)出臺；第二，加大土地供應(yīng)；第三，房產(chǎn)稅方面的試點(diǎn)，我想在未來一段時(shí)間，從2013年開始慢慢到往后應(yīng)該也會增加。

 

政策方面也提出兩點(diǎn)：住有所居、擴(kuò)大內(nèi)需。住有所居方面主要通過保障房建設(shè)，還有剛需方支持方面。另一方面在擴(kuò)大內(nèi)需，比較明顯可以看到對于改善型一些需求的釋放應(yīng)該未來會越來越大。

 

所謂改善型的住房，在未來也會是一個(gè)很大的商機(jī)，因?yàn)閺母母镩_放以后建了很多房，當(dāng)時(shí)的房從設(shè)計(jì)也好、配套也好，都是比較差的，未來很大的商機(jī)就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面怎么可以吸引到改善型需求。

 

說完了政策方面，接下來是市場趨勢。中原集團(tuán)統(tǒng)計(jì)了全國42個(gè)城市，這42個(gè)城市主要都是一線、二線城市，2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。

 

這反映了什么？主要是2011年一些一線、二線城市受的影響比較大，而三四線城市基本沒有受什么影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市。

 

三四線城市過去土地供應(yīng)大，未來應(yīng)該還是有一些壓力的。從供應(yīng)量來講，從去年上半年開始開工量是開始下降，會反映到去年年初的供應(yīng)量等于今年下半年以后或者明年初的供應(yīng)量。

 

未來判斷，總體供應(yīng)量應(yīng)該在下半年開始會出現(xiàn)一個(gè)階段性的短缺。如果純粹從供需關(guān)系來講，對樓價(jià)是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力，就是樓價(jià)要漲其實(shí)也并不容易。

 

我們統(tǒng)計(jì)了一些標(biāo)桿企業(yè)，從很早之前就開始盯住十個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，從標(biāo)桿企業(yè)上我們看到銷售占有率提升。2003年十大企業(yè)市場占有率7%，到去年已經(jīng)達(dá)到12%，未來這些大的房地產(chǎn)企業(yè)在市場占有優(yōu)勢還會持續(xù)增加。

 

十大企業(yè)從銷售額對比去年拿地的量來講，也可以看到不同企業(yè)采取方法不同。過去一年，招商地產(chǎn)(000024,股吧)拿地的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的銷售量，而有些企業(yè)基本上按照銷售量定土地的目標(biāo)，就是萬科、保利、中海，基本上是比較平衡的，賣了多少，就補(bǔ)入多少土地。還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，他們銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿地。這幾個(gè)企業(yè)當(dāng)中，誰是進(jìn)取一點(diǎn)，誰是保守一點(diǎn)？可能拿地比較少的，這段時(shí)間還是處于去存貨一個(gè)階段。

 

我們也可以看一下行業(yè)利潤率，拿十個(gè)標(biāo)桿企業(yè)的凈利潤來講，現(xiàn)在也看到一個(gè)明顯下降。以前說房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，現(xiàn)在從凈利潤來講，暴利也在下滑。2007年的時(shí)候平均是24%凈利潤率，現(xiàn)在只有18%，以后再會低一點(diǎn)也說不定。

 

為了彌補(bǔ)利潤率下降，很多標(biāo)桿企業(yè)做的就是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，誰做得快，生產(chǎn)線跑得快，他在市場的競爭就會比較好。在十個(gè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，萬科最快，土地周轉(zhuǎn)率達(dá)到31%，其他比較平衡一點(diǎn)的，保利、恒大、華潤這些大概18%，富力、綠城、雅居樂周轉(zhuǎn)率比較偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長時(shí)間才能變現(xiàn)。

 

二手市場銷售量2011年處于一個(gè)谷底，2012年開始上升，雖然與2009年還是沒得比，但是已經(jīng)好了很多。我們判斷今年如果樓價(jià)不是升得太快，政府不出一些比較嚴(yán)厲的政策來限制市場情況下，應(yīng)該市場成交量還會進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

從成交面積來講，剛需型物業(yè)占成交比例越來越大。在北京、上海、深圳三個(gè)城市做項(xiàng)目調(diào)查，60%是首次置業(yè)，還有30%左右是改善型需求，只有10%是真正的投資型，拿來收租。這個(gè)結(jié)構(gòu)也比較符合國家政策，希望降低投資方面的需求。

 

從價(jià)格走勢來講，統(tǒng)計(jì)六個(gè)城市二手價(jià)格，2012年3月份開始價(jià)格就一直在逐步走高，去到11月份、12月份價(jià)格漲的更快。個(gè)別城市像北京、上海，12月份二手價(jià)格漲的很厲害。

 

從價(jià)格趨勢來看，未來二手房價(jià)格還會保持一個(gè)平穩(wěn)上升態(tài)勢。

 

本文為中原集團(tuán)主席黎明楷先生于1月9日在城市觀點(diǎn)論壇中國行2012年度論壇上發(fā)表的演講全文實(shí)錄。