9日下午，世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)首席技術(shù)官黎振偉作為嘉賓主持，開啟了主題為"回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)之辯"的年度討論。

 

金地（集團(tuán)）股份有限公司董辦總經(jīng)理許亞峰、東方銀座集團(tuán)中國(guó)有限公司董事副總裁鐘帆飛、廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕、蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)宋延慶、廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉、合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師龍斌先生參與對(duì)話。

 

以下為該場(chǎng)對(duì)話的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

 

黎振偉：

 

這場(chǎng)對(duì)話嘉賓都是從企業(yè)來的，有做開發(fā)的、有做咨詢的、有做設(shè)計(jì)的，我們還是回到我們自己該怎么做。談到市場(chǎng)，回暖已經(jīng)不容置疑，問題是我們?nèi)绾谓鈽?gòu)這個(gè)回暖，如何研判回暖。

 

還有一個(gè)問題，如何去計(jì)劃下一個(gè)冷來的時(shí)候，怎么樣去抓住這個(gè)暖？同時(shí)我們?cè)诶涞臅r(shí)候能夠有所計(jì)劃。

 

當(dāng)市場(chǎng)冷的時(shí)候，我們困惑怎么去降價(jià)賣房子，當(dāng)市場(chǎng)暖的時(shí)候，我們困惑怎么買土地。先講研判，研判錯(cuò)了，我們的決策就麻煩了。第一個(gè)問題，我們不要簡(jiǎn)單說冷還是暖，而是如何解構(gòu)這個(gè)問題，我們?cè)趺纯催@次的暖？

 

許亞峰：

 

2012年基本上可以劃一個(gè)句號(hào)，現(xiàn)在各個(gè)公司很多銷售數(shù)據(jù)都已經(jīng)可以看到，從我個(gè)人來看，我更多地把市場(chǎng)叫做回歸健康。2012年從3月份，我們說這是一個(gè)小陽春，到年底我們說這是一個(gè)暖冬。從年初到年底，整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)剛需的首置首改市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)需求是一個(gè)真正居住的需求，是一個(gè)理性的回歸、健康的回歸。

 

我個(gè)人還是比較看好剛需的市場(chǎng)前景，2013年會(huì)是一個(gè)相對(duì)供需兩旺的市場(chǎng)，從幾個(gè)方面來看。

 

第一，真實(shí)的居住需求仍然是一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)的需求，包括"十八大"以后的城鎮(zhèn)化，這種需求還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

 

第二，整個(gè)2012年很多開發(fā)商包括一些上市公司在去存貨方面已經(jīng)做得非常好，現(xiàn)在面臨的反而是又繼續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，很多公司都是信心滿滿，有很多土地儲(chǔ)備來應(yīng)對(duì)2013年市場(chǎng)，我認(rèn)為是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)、供需兩旺的市場(chǎng)。

 

第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要保持一個(gè)理性的態(tài)度，最近有一些局部發(fā)熱的狀況。這個(gè)時(shí)候還要保持一個(gè)正常的心態(tài)、理性的心態(tài)，因?yàn)槲覀兠鎸?duì)市場(chǎng)是真正的客戶居住需求，所以相對(duì)平穩(wěn)的一個(gè)心態(tài)比較重要。

 

黎振偉：

 

第一，剛需，真實(shí)的需求；第二，整體供需平衡；第三，這次回暖不是泡沫，所以還是要理性對(duì)待回暖。下面的嘉賓來自華譽(yù)景觀張總，作為一個(gè)設(shè)計(jì)公司，這么多客戶找你們，從回暖里面找到有什么好的地方，同時(shí)有什么值得開發(fā)商注意的地方？

 

張明燕：

 

這個(gè)回暖從我們的體會(huì)，不是一個(gè)預(yù)測(cè)和估計(jì)，而是一個(gè)事實(shí)，就是春江水暖鴨先知，設(shè)計(jì)行業(yè)尤其是景觀行業(yè)對(duì)這個(gè)非常敏感。

 

從我們現(xiàn)在服務(wù)的招商、保利、萬科、金地、富力、中海這些高端企業(yè)來講，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的行為非常明顯，最近甚至遇到一個(gè)集團(tuán)有四個(gè)項(xiàng)目找我們，然后我們又不可能同時(shí)簽這么多約，就是想優(yōu)先跟我們簽約，以保證他們項(xiàng)目及時(shí)推進(jìn)的現(xiàn)象。從這些項(xiàng)目可以"一斑窺全豹"，房地產(chǎn)回暖已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

 

第二，回暖的量應(yīng)該包括兩個(gè)部分：第一部分，被壓抑的需求，報(bào)復(fù)性反彈。第二部分，剛性的需求。我對(duì)開發(fā)商建議，正確估計(jì)第二部分比例，然后把第一部分?jǐn)?shù)字在未來規(guī)劃里能夠適當(dāng)打一個(gè)折扣去做下一個(gè)階段，包括拿地、銷售額的制定。這是我對(duì)于銷售的一個(gè)看法。

 

第三，關(guān)于地產(chǎn)，我覺得還有兩個(gè)視角。民生和政治的因素就決定了房?jī)r(jià)不會(huì)過熱，但是經(jīng)濟(jì)的需求又不會(huì)過冷，這兩個(gè)因素之間去平衡。

 

第四，我認(rèn)為未來房地產(chǎn)就是三個(gè)關(guān)鍵詞：控房?jī)r(jià)、穩(wěn)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)過熱就是政治受不了，房地產(chǎn)過冷經(jīng)濟(jì)受不了，所以黃金時(shí)代過去了，健康時(shí)代來臨了，這就是我對(duì)未來房地產(chǎn)的看法。

 

黎振偉：

 

越是旺的時(shí)候，越需要認(rèn)真把好關(guān)，越需要把項(xiàng)目做好，否則的話，您過了這一關(guān)就難過下一關(guān)了，也希望開發(fā)商理解我們做服務(wù)的機(jī)構(gòu)，我們質(zhì)量第一。下面嘉賓來自東方銀座總裁鐘總。鐘總公司很特別，不僅是開發(fā)商，還有酒店、物業(yè)管理等等。作為一個(gè)綜合開發(fā)企業(yè)怎么面對(duì)這個(gè)回暖、怎么把握？

 

鐘帆飛：

 

其實(shí)我覺得現(xiàn)在這個(gè)回暖是地產(chǎn)的一個(gè)回歸，應(yīng)該說是之前限購把大家剛需壓住了，現(xiàn)在老百姓確實(shí)有需求，而消費(fèi)最大的量應(yīng)該是買房子、住房子。

 

在股票跌又面臨通脹的基礎(chǔ)上，老百姓總要有一個(gè)資金消費(fèi)的窗口，現(xiàn)在剛好又有微調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)回暖起了很大的推動(dòng)作用。

 

我們做房地產(chǎn)真的經(jīng)歷了嚴(yán)冬，2012年初來看樓的很多，但是買樓的不多，如果一天能賣一兩套房就很不錯(cuò)了，但是到了3月份就開始發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有小陽春了，最明顯的我們?cè)跂|莞的一個(gè)樓盤，是東方銀座城市綜合體，開盤當(dāng)天正是端午節(jié)，當(dāng)時(shí)我們跟代理公司都擔(dān)心今天是節(jié)日，剛好又是廣東人最講究的，就擔(dān)心老百姓會(huì)不來，但是我們剛門開，已經(jīng)很多人過來了。我們當(dāng)天推出去的樓盤，很快在上午就賣掉80%多。

 

另外一個(gè)事例，我們?cè)谏蜿柋P錦的東方銀座綜合體，這個(gè)綜合體建筑面積很大，20多萬平米，里面有地產(chǎn)、酒店、高端物業(yè)、休閑、娛樂為一體，當(dāng)時(shí)我們推出來是500多套房子，推出去前一天晚上就開始有人在排隊(duì)，到了第二天上午就已經(jīng)有600、700人。這是去年中秋的事情。當(dāng)天也是銷售了好幾百套，也達(dá)到80%以上。

 

所以我覺得現(xiàn)在說的回暖，其實(shí)也是老百姓的需求壓抑太久了。政府要調(diào)控，在調(diào)控過程中，開發(fā)商肯定跟政府同步走。

 

黎振偉：

 

下一位嘉賓來自蘭德咨詢宋總。宋總，從您角度看，這次的回暖，我們企業(yè)是碰到了一個(gè)好機(jī)會(huì)？這次回暖又怎么看？企業(yè)該怎么面對(duì)這個(gè)暖？

 

宋延慶：

 

什么叫回暖？我們也給有關(guān)部門做研究報(bào)告，從監(jiān)測(cè)到的4類17項(xiàng)指標(biāo)來看，有16項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)明顯呈現(xiàn)了觸底昂頭的態(tài)勢(shì)，唯一例外的指標(biāo)就是土地成交面積。所以回暖應(yīng)該是確定無疑的，但是距離全面的回暖或者極為樂觀的回暖，我個(gè)人保持謹(jǐn)慎樂觀。

 

第二，關(guān)于今年市場(chǎng)回暖狀況如何。我個(gè)人判斷可能會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)先揚(yáng)后抑再揚(yáng)N型呈現(xiàn)45度曲線，3月份之前可能是揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，到年中的時(shí)候可能大家有一些政策預(yù)期略有一點(diǎn)失望，再加上政府調(diào)控的準(zhǔn)備，可能有一些回落，10月份以后繼續(xù)揚(yáng)，簡(jiǎn)單來說就是一個(gè)N型的走勢(shì)。價(jià)格就7%加減2%，面積10%加減2%，產(chǎn)品銷售狀況可以毫無疑問說首置大于首改，首改大于再改。其中就增速而言，我個(gè)人認(rèn)為隨著住建部推出改善型需求保障，今年有可能首改類成交面積增速會(huì)比其他幾類產(chǎn)品需求要快一些。

 

第三，從蘭德咨詢來看，2012年三項(xiàng)業(yè)務(wù)（管理咨詢、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、報(bào)告服務(wù)），年初定的目標(biāo)是5、4、1。但是到了2012年10月份，我們業(yè)務(wù)一下反轉(zhuǎn)了，到了年底業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)成了3、6、1。增長(zhǎng)速度最快的就是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線研究與咨詢。

 

我們公司做年終報(bào)告的時(shí)候，我就寫可能這意味著什么呢？去年、前年調(diào)控，把關(guān)注焦點(diǎn)集中在資金這方面。隨著調(diào)控的不斷常態(tài)化和深化，這兩年大家有一個(gè)回歸，回歸到產(chǎn)品層面，企業(yè)畢竟是生產(chǎn)產(chǎn)品、提供服務(wù)。

 

產(chǎn)品無非兩個(gè)方面：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化。產(chǎn)品創(chuàng)新有難度，標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施起來相對(duì)可行一些，從我們業(yè)務(wù)來看，開發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)越來越強(qiáng)，我們產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化咨詢工作也越來越多。

 

黎振偉：

 

下面一位嘉賓是曹志偉先生，曹總在廣州是很有名的房地產(chǎn)專家，他對(duì)房地產(chǎn)的看法有很多獨(dú)到之處。曹總你談?wù)勗趺纯催@個(gè)回暖，你的企業(yè)怎么面對(duì)這個(gè)暖？

 

曹志偉：

 

很樂觀，肯定地說，現(xiàn)在已經(jīng)暖了，我做房地產(chǎn)行業(yè)23年，比去年冷得多的時(shí)候都見過。

 

從23年來看，現(xiàn)在不算暖，而且每個(gè)人對(duì)暖的感覺都不同，就等于說今天的天氣，從全國(guó)來講，這個(gè)度數(shù)有些說暖了，有些說冷了。

 

對(duì)身體不同的人，他的冷暖感覺不一樣，所以我們單純講冷暖，沒有參數(shù)，這也是"思想家"的判斷。

 

中國(guó)人做事經(jīng)常這樣的判斷，你暖了就扒你衣服，加大空調(diào)，在臺(tái)下感覺很暖，上來就有冷氣吹來，有點(diǎn)冷了。所以做這一行一定要有清醒頭腦，不能說現(xiàn)在就暖。

 

我是14個(gè)月來第一次講房地產(chǎn)，我講話不代表政協(xié)，跟政協(xié)沒有關(guān)系，也跟省房協(xié)沒有關(guān)系，更不代表企業(yè)，只代表個(gè)人。我現(xiàn)在的身份跟網(wǎng)名一樣，是曹同學(xué)，跟大家一樣是學(xué)習(xí)。

 

我想請(qǐng)那些三年前、五年前認(rèn)為中國(guó)房市泡沫要爆破的人、房地產(chǎn)要崩盤的人，許諾過很多要裸跑的人，做各種打賭的人，能不能反思一下，能不能以后講話真實(shí)一點(diǎn)，有點(diǎn)依據(jù)。否則的話，讓別人看我們這一行是很垃圾。

 

很簡(jiǎn)單去講暖不暖這個(gè)有問題，從現(xiàn)在來看，好像銷售額高了一點(diǎn)點(diǎn)，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上了一點(diǎn)點(diǎn)就叫暖了。但是開發(fā)商的利潤(rùn)實(shí)際上有沒有增加？實(shí)際上大頭誰拿去了？現(xiàn)在房?jī)r(jià)增幅也還沒感覺暖的時(shí)候，地價(jià)已經(jīng)漲了；如果我們覺得房?jī)r(jià)是暖了，地價(jià)已經(jīng)是火燒了。

 

地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)漲幅，那這個(gè)利潤(rùn)到哪里去了？所以我更多的思考是我們的地產(chǎn)商包括在座各位，可能不需要多少年，你們都淪為打工的人，都替土地?fù)碛姓叽蚬ぁＤ愕谝粔K地賺的利潤(rùn)，加上你的成本，會(huì)成為第二地的成本，這叫重置成本；第二塊地的利潤(rùn)加上第一塊的利潤(rùn)加上原始成本會(huì)成為第三塊地成本，同樣依此類推，最后所有中國(guó)發(fā)展商都成為只是房屋的制造者，這也是我對(duì)未來的判斷，這個(gè)時(shí)間不需要太長(zhǎng)，很快就來了。

 

一個(gè)龍頭出水供應(yīng)土地，眾多人去搶，再限制你的銷售，用行政的手段調(diào)節(jié)供求關(guān)系，這是非經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。經(jīng)濟(jì)學(xué)家不要覺得自己很牛，游戲規(guī)則是不一樣的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家為什么不懂經(jīng)濟(jì)，就是這樣的原因。

 

我們要做好做土地?fù)碛姓叽蚬ふ叩臏?zhǔn)備。我這一年干脆就不賣樓了，不賣樓之后，我們的樓現(xiàn)在賣每一平方能多賺5000、6000元，利潤(rùn)會(huì)增加2倍。這個(gè)可能也劃為下一塊地的購地成本，所以暖還是不暖只有自己知道，不能用你的體溫、你的感覺套在別人身上，然后在報(bào)紙上暖講，因?yàn)橹钦弋吘故巧贁?shù)，愚者眾多。

 

我們不能譴責(zé)一些制定政策的人，因?yàn)槲覀冏约憾荚诤约?。我們這一行被玩死，最后大家都沒得玩，我就胡說這些。

 

黎振偉：

 

曹總在暖的時(shí)候還保持了冷靜的思考。最后一位嘉賓，龍斌博士，來自合富輝煌。您來解構(gòu)一下有哪些地方暖、哪些地方不暖，這些暖的延續(xù)的地方在哪里？

 

龍斌：

 

我也抓緊時(shí)間做一個(gè)2012年的研判和2013年的展望。非常明顯，從我們觀察來看，2012年其實(shí)是在政策預(yù)調(diào)、微調(diào)力度非常大的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，回暖也好、向好也好，數(shù)據(jù)可以說明一切問題。

 

1-11月份，包括12月份，我相信應(yīng)該都是比較圓滿的數(shù)據(jù)，從各個(gè)企業(yè)來也都是這樣。政策因素，特別是信貸放松應(yīng)該說給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了比較大的動(dòng)力，因?yàn)槲覀兌贾婪康禺a(chǎn)市場(chǎng)一定是離不開國(guó)家信貸、房貸這些政策，我們的降息、降準(zhǔn)備金率、重新啟動(dòng)投資，包括首套房85折利率，這些給市場(chǎng)信心回暖注入非常強(qiáng)大的動(dòng)力。這是非常重要一點(diǎn)。

 

第二方面，剛性需求，包括高端的需求，還有理財(cái)?shù)男枨螅诤显谝黄?。在年底的時(shí)候應(yīng)該說已經(jīng)是很明顯表現(xiàn)，在這樣一個(gè)剛需、高端需求，還有一些大家有錢怕通脹，怕貨幣貶值這樣一種很明顯的心態(tài)之下，大家走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者說在自己需求迫切要求下也走進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)。

 

各個(gè)城市賣的好的樓盤是什么盤？剛需盤、優(yōu)質(zhì)盤或者資源、地段非常獨(dú)特的盤，特征非常明顯，附加值非常高，這樣的樓盤大家會(huì)看到在市場(chǎng)上不管是在降價(jià)的時(shí)候，還是在價(jià)格企穩(wěn)的時(shí)候，還是在提價(jià)的時(shí)候，都走得很好，這也是給我們一個(gè)啟發(fā)。

 

第三點(diǎn)，在全國(guó)市場(chǎng)來看，因?yàn)槲覀円脖O(jiān)測(cè)很多城市，集團(tuán)在很多城市有業(yè)務(wù)。其實(shí)城市之間的分化和差異是存在的，很明顯看到一線城市回暖特別明顯，最低的都在30%以上。三四線城市相對(duì)會(huì)比較淡靜，它的市場(chǎng)表現(xiàn)背后驅(qū)動(dòng)因素值得我們思考，這對(duì)我們判斷2013、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有啟發(fā)意義。

 

還有一點(diǎn)，房企之間的分化也是比較明顯的，千億房企進(jìn)一步增加。900億的2013年肯定會(huì)進(jìn)入千億，估計(jì)2013年有5、6家達(dá)到1000個(gè)億，這個(gè)全世界范圍都是很罕見的。

 

綜合起來，2013年是有延續(xù)性，我們覺得2013年總體基調(diào)應(yīng)該是樂觀。但是樂觀之下也要保持謹(jǐn)慎，這個(gè)謹(jǐn)慎大家都會(huì)看到，房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)結(jié)合的非常緊密，如果個(gè)別城市過熱，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)有所苗頭了，其實(shí)又會(huì)引發(fā)新一輪的調(diào)控，這種調(diào)控帶來的市場(chǎng)波動(dòng)可能也難于難免。

 

但是總的來說，在中國(guó)城鎮(zhèn)化、城市化、工業(yè)化進(jìn)程加速的情況下，房地產(chǎn)朝陽行業(yè)的特征應(yīng)該說在很多年都不會(huì)改變。

 

其實(shí)在調(diào)控時(shí)代之下，大家都在思考它的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里。我們要發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)最終的價(jià)值在哪里，這個(gè)價(jià)值我們已經(jīng)看到，歸根到底還是城市的價(jià)值。

 

為什么一二線城市、核心城市發(fā)展那么快？因?yàn)槌鞘袃r(jià)值高，人口、產(chǎn)業(yè)、購買力、財(cái)富積累水平、城市綜合配套等是價(jià)值高的體現(xiàn)。調(diào)控情況下，價(jià)值高的最有抗衡壓力，最能反映房地產(chǎn)發(fā)展的特征，也成為房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者。我們覺得2013年這種價(jià)值分化，包括城市、區(qū)域、包括不同的房企、包括不同的產(chǎn)品其實(shí)應(yīng)該都會(huì)延續(xù)。

 

概括來看，樂觀中應(yīng)該保持一份謹(jǐn)慎，同時(shí)要去發(fā)現(xiàn)我們的價(jià)值所在，去尋找最能夠提升價(jià)值空間的地方，包括我們的布點(diǎn)也好、項(xiàng)目也好、產(chǎn)品挖掘也好、還有我們對(duì)客戶需求的挖掘。其實(shí)這個(gè)需求非常龐大，除了剛性需求，還有很多需求都會(huì)在今年經(jīng)濟(jì)向好大的趨勢(shì)下會(huì)得到釋放。

 

黎振偉：

 

除了政策、除了剛需，還有價(jià)值、產(chǎn)品的品質(zhì)，這個(gè)很重要。其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)很有特點(diǎn)，沒有一個(gè)國(guó)家像中國(guó)這樣，所以很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家看跌眼鏡了。中國(guó)在發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)展中，所以我們不要簡(jiǎn)單看暖、也不要簡(jiǎn)單看冷，總之抓好機(jī)會(huì)，做好企業(yè)。