綠城（專題閱讀）2012年全年銷售業(yè)績終于正式出爐。
綠城中國1月14日公布，2012年全年累計(jì)取得銷售金額約546億元（包括35.5億元的協(xié)議銷售額），同比增長54.7%。其中總銷售金額中歸屬于集團(tuán)權(quán)益金額為289億元。
藉此，綠城亦超額完成年初400億銷售目標(biāo)達(dá)136.5%。
一年
與之前公布的數(shù)據(jù)相差無異。于2012年12月31日，綠城集團(tuán)杭州舉行2012年度總結(jié)表彰大會(huì)，綠城執(zhí)行總裁傅林江當(dāng)天宣布，截止12月31日12時(shí)，綠城集團(tuán)2012年度銷售額547億元（其中合同銷售509億元，協(xié)議銷售38億元）。
事實(shí)上，截至10月底，綠城就已經(jīng)完成全年400億的銷售計(jì)劃。前10個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得銷售金額約413億元(包括30億的協(xié)議銷售額)，總銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為234億元。
縱觀綠城過去一年銷售業(yè)績表現(xiàn)，呈現(xiàn)出一路走高的趨勢(shì)。尤其從9月份開始，綠城的月度銷售都達(dá)到60億元以上，其中11月更是錄得年度新高達(dá)76億元，12月次之，錄得70億元。僅四季度，綠城的銷售額就突破200億，幾近占全年銷售貢獻(xiàn)四成。
最新數(shù)據(jù)披露，2012年12月，綠城共取得銷售1968套，銷售面積約34.5萬平方米，銷售金額70億元。
當(dāng)月綠城共有7個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷售，包括慈溪誠園、東營理想之城、臺(tái)州寧江明月、臺(tái)州紫薇花園、杭州武林壹號(hào)、杭州西溪誠園守純?cè)?、南通啟東玫瑰園。
總推盤面積約21萬平方米，成交面積約12萬平方米，銷售均價(jià)為18376元/平方米。去化率回升至六成左右。
觀察綠城最近兩月的銷售不難發(fā)現(xiàn)，銷售業(yè)績得以突破，與其推售的產(chǎn)品類型調(diào)整不無關(guān)系。無論是11月還是12月，綠城主推的項(xiàng)目都是以公寓或?qū)懽謽穷愋蜑橹鳌?/div>
標(biāo)普日前發(fā)布研究報(bào)告指出，綠城2012年銷售好轉(zhuǎn)的部分原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景改善，并認(rèn)為未來12個(gè)月上述改善將持續(xù)。
第一上海日前也發(fā)布研究報(bào)告指出，綠城2012年全年回款率達(dá)80%。預(yù)料綠城2013年的合約銷售額將達(dá)到650億元，同比2012年有19%的增長。另預(yù)計(jì)綠城2013年的貨量約1300億元，全年去化率約為50%。
財(cái)務(wù)
由于銷售加速，綠城的負(fù)債率對(duì)應(yīng)也有所下降。第一上海預(yù)測(cè)，截至2012年底綠城的負(fù)債率會(huì)降至60%的水平。同時(shí)，預(yù)期綠城今年將會(huì)進(jìn)行3-5億美元的債務(wù)融資安排，銀團(tuán)貸款息率在6%-7%之間，高息債利率在8%左右。從而滿足公司持續(xù)擴(kuò)張的需求。
不過，標(biāo)普對(duì)于綠城的財(cái)務(wù)表現(xiàn)并不太樂觀。
標(biāo)普認(rèn)為，今年綠城的利潤率不太可能大幅改善，預(yù)計(jì)物業(yè)銷售價(jià)格的漲幅將有限；綠城成本控制以及提供更多適合大眾市場(chǎng)產(chǎn)品等措施的益處將需要時(shí)間來顯現(xiàn)。同時(shí)，該公司高成本的土地儲(chǔ)備，以及旗下物業(yè)較長的開發(fā)周期，使得成本控制很難。
資料數(shù)據(jù)顯示，由于拿地成本和建安成本較高，綠城的毛利率水平一直偏低，其中2009年至2011年三年平均毛利率為30.2%，低于內(nèi)房股平均毛利率37.5%。同時(shí)，由于財(cái)務(wù)費(fèi)用較高，銷售行政費(fèi)用也未得到較好控制，凈利潤率亦低于同行，其中09年至11年平均凈利潤利率為12.2%，遠(yuǎn)低于內(nèi)房股平均凈利率21.7%。
此外，標(biāo)普更指，雖然九龍倉的支持將令綠城在海外市場(chǎng)的融資獲益。不過由于內(nèi)地項(xiàng)目融資占到其借貸的主體，因此其仍擁有大量短期債務(wù)和較高融資成本。
陸楓表示：“綠城中國大量合資公司的現(xiàn)金流動(dòng)和負(fù)債情況的清晰度仍舊較低。我們認(rèn)為該公司復(fù)雜的公司結(jié)構(gòu)仍將是未來兩年的評(píng)級(jí)限制因素。”
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