盡管房地產(chǎn)信托頻頻曝出兌付風(fēng)險事件，但是房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資卻不曾止步。1月10日，大業(yè)信托成立了一款“新湖控股股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”，該計劃發(fā)行規(guī)模為不超3億元，而用途則是為了上市公司新湖中寶調(diào)整負債結(jié)構(gòu)和日常支出。截至1月9日，該信托募資1.168億元，其首次開放期為1月10日~2月5日。
業(yè)內(nèi)人士指出，新湖中寶去年股權(quán)質(zhì)押融資次數(shù)就高居行業(yè)榜首。今年部分信托面臨兌付，資金上的壓力不小。
新湖系多方“補血”
作為2012年質(zhì)押融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，新湖系的融資一直備受市場關(guān)注。近日，大業(yè)信托發(fā)行了一款信托計劃——新湖控股股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃，是新湖中寶股份有限公司（上市公司）出讓其持有的新湖控股有限公司14.75%的股權(quán)收益權(quán)，資金用途將用于調(diào)整新湖中寶的負債結(jié)構(gòu)和日常支出。
該信托計劃期限1年半，單筆1000萬元以上投資預(yù)期收益達10%，質(zhì)押率為35.41%，并由新湖控股有限公司及新湖中寶實際控制人黃偉、李萍夫婦提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
“該信托的風(fēng)險設(shè)置是通過新湖中寶的擔(dān)保增信，風(fēng)險方面應(yīng)該沒有太大的問題。但是，在資金用途上，3億的信托計劃將用于調(diào)整負債結(jié)構(gòu)和日常支出，這能夠看出新湖中寶目前的資金上存在較大的壓力。”業(yè)內(nèi)一位信托人士稱。
該人士認為，目前通過信托融資的房地產(chǎn)企業(yè)很多，因為成本與去年相比已經(jīng)降低了很多。
據(jù)了解，新湖中寶去年11月通過新湖控股發(fā)行了一款應(yīng)收債權(quán)的信托計劃——新湖控股應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購集合資金信托計劃，該計劃的最高收益可達13%。
另外，近期新湖系的資金壓力不小。據(jù)新湖中寶1月8日公告，公司第一大股東浙江新湖集團股份有限公司（以下簡稱新湖集團）將原質(zhì)押給安信信托投資股份有限公司的本公司股份7500萬股解除質(zhì)押。
兩天之后的1月10日，新湖中寶公告，新湖集團再次將股權(quán)質(zhì)押給中國農(nóng)業(yè)銀行。公告稱，新湖集團將新湖中寶8090萬股股份質(zhì)押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司杭州黃龍支行。截至目前，新湖集團持有的新湖中寶股權(quán)中用于質(zhì)押的股份數(shù)為31.59億股，占新湖中寶總股本的50.47％。
“兌付了信托資金后，立刻將更多的股權(quán)質(zhì)押給銀行，應(yīng)該是受到了安信信托還款的壓力。”上述信托人士表示，種模式類似“借新還舊”，只是融資途徑從信托過渡到了銀行。
房企受壓信托兌付
“今年不少上市地產(chǎn)公司經(jīng)營資金緊張，很多大股東及一致行動人紛紛選擇了抵押手中的公司股權(quán)進行融資。”北京一家房地產(chǎn)公司的董秘表示，今年房地產(chǎn)較去年情況稍好了一些，但是公司原本就有不少負債，今年估計還有拿地的計劃，所以資金上肯定有壓力，也會考慮融資的問題。
該董秘同時提到，房地產(chǎn)企業(yè)在信托融資時，以土地抵押的房地產(chǎn)信托成本要高一些，并且受到一定的限制。房地產(chǎn)企業(yè)更偏向用上市公司股權(quán)來質(zhì)押，這樣融資速度更快，而且成本也會低一些。
“銀行在對公司股權(quán)做抵押的時候，往往對公司的資質(zhì)有要求，貸款申請的審批也比較麻煩。而信托的資金籌集速度相對要快一些。”該人士稱，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠信托和私募等方式融資，而信托的成本是融資總額的12%～15%，私募的融資成本更高，大概在25%左右。
“監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托限制已經(jīng)很嚴(yán)厲，部分信托面臨到期，可能今年是最缺錢的一年了。”北京一家信托公司項目經(jīng)理稱。
據(jù)Wind統(tǒng)計，截至2012年12月21日，上市公司大股東新增股權(quán)質(zhì)押數(shù)量大幅飆升至663億股，相比2011年同期上漲37%。另有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司是今年被質(zhì)押的常客，質(zhì)押筆數(shù)為233次，占質(zhì)押總數(shù)近13%。
“今年，部分信托都會陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)很可能要通過各種渠道融資來維系企業(yè)資金鏈。”上述信托項目經(jīng)理表示。
不少國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)在年初都忙于融資。在2013年已過去的短短十來天中，至少有4家房地產(chǎn)公司宣布了其海外發(fā)債計劃。
據(jù)信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的周期平均在1.75年，而今年二季度將是一個房地產(chǎn)信托兌付的高峰。
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