曾看到一篇關(guān)于中國樓市泡沫的分析文章，其觀點(diǎn)是：中國樓市沒有泡沫，因為既然是泡沫，一定會破掉，如果中國樓市存在泡沫，早就該破了。有時還會經(jīng)常聽到民眾問，房價何時會跌，或者何時會大跌。時下，城鎮(zhèn)化的話題又讓人們對中國房價未來走勢充滿遐想。在如今論調(diào)五花八門的情形下，筆者不得不對樓市問題又說上幾句。

 

中國樓市泡沫沒有破裂不是中國樓市沒有泡沫的理由。中國樓市泡沫沒有即時破裂有多方面原因。

 

第一，房價漲跌首先反映的是貨幣關(guān)系。房價漲跌與貨幣多寡關(guān)系極為密切，樓市中一條普遍規(guī)律就是，當(dāng)其他情況一定時，貨幣政策寬松，政府大量發(fā)行貨幣，則房價上漲，貨幣政策收緊，則房價下跌。中國樓市泡沫目前沒有破裂的一個重要原因是：一方面中國出于刺激經(jīng)濟(jì)的考慮，貨幣政策一直處于寬松狀態(tài)，另一方面以美國為首的西方國家也推行寬松貨幣政策。美國次貸危機(jī)、歐債危機(jī)、日本經(jīng)濟(jì)長期性低迷，使貨幣政策呈現(xiàn)空前放松狀態(tài)，信貸放松、低利率甚至零利率負(fù)利率，導(dǎo)致熱錢大規(guī)模流動。國內(nèi)外貨幣政策都處于寬松狀態(tài)，大量游資四處游蕩，閑余資金大量、持續(xù)不斷地進(jìn)入中國樓市，其結(jié)果是中國樓市沒有即時破裂。

 

第二，房價漲跌反映收入分配關(guān)系。房價漲跌與居民收入分配狀態(tài)同樣密切相關(guān)，當(dāng)一國居民收入差距大且呈現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢時，房價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。這是因為，當(dāng)一部分人財富急劇增加時，他們出于財產(chǎn)保值增值考慮，大量購買房屋是必然選擇，而當(dāng)其在樓市中嘗到甜頭時，必然將資金繼續(xù)投往樓市。中國基尼系數(shù)較大，起初富有者將資金投入樓市是為實(shí)現(xiàn)財產(chǎn)增值保值，而當(dāng)房價翻了幾倍時，其預(yù)料房價再跌也跌不回其成本價，故持房不拋，結(jié)果樓市泡沫一時難以破掉。

 

第三，房價漲跌反映財政關(guān)系。房產(chǎn)稅的存在可以增加囤房者成本，在房產(chǎn)稅存在且稅負(fù)達(dá)到一定高度時，尤其是當(dāng)房產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率且最高級次稅率較高時，囤房者的成本必然增加，必然不會大量囤房。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度無法增加囤房者成本，因為按現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，自然人囤房不出租是不用交房產(chǎn)稅的。盡管上海、重慶在推行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但由于改革后的房產(chǎn)稅覆蓋面有限且稅負(fù)較輕，對囤房者沒有造成實(shí)質(zhì)性沖擊。此外，中國地方稅體系沒有真正按照市場經(jīng)濟(jì)體制要求建立，地方政府對土地財政的依賴十分強(qiáng)。這樣，也造成樓市泡沫延時破裂。

 

第四，房價漲跌反映社會保障關(guān)系。坦率說，中國住房保障是滯后的。我們在20世紀(jì)90年代推行住房市場化的同時，住房保障制度沒有跟上，居民主要從市場購房，再加上中國房產(chǎn)稅制度改革沒有跟上，也讓投機(jī)者找到投機(jī)“空隙”。盡管中國在加大保障性住房的供給力度，但供需缺口巨大，特別是東部一線人口密集城市。隨著城鎮(zhèn)化程度的提高，居民潛在住房需要量巨大，結(jié)果也必然推遲樓市泡沫破裂時間。

 

在四種關(guān)系中，貨幣關(guān)系是核心，是影響房價最主要的因素。目前，樓市上述四種關(guān)系均未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性或方向性改變，這是樓市泡沫延時破裂的根本原因。樓市泡沫破裂或房價大幅下挫時，就是當(dāng)中國難以承受通脹，貨幣政策被逼收緊時。當(dāng)中國出現(xiàn)嚴(yán)重通脹時，政府必然采取緊縮貨幣政策，如縮減信貸量、提高利率等。這時，由于房價已嚴(yán)重偏離其價值，嚴(yán)重偏離民眾的一般收入水平，必然出現(xiàn)重挫。

 

國內(nèi)曾有種觀點(diǎn)，寄希望于隨著居民收入提高，逐步消化高房價。這種想法是不現(xiàn)實(shí)的，因為歷史上沒有任何一個國家通過居民收入提高消化樓市泡沫的例子，其癥結(jié)在于泡沫下的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離一般居民收入水平。

 

實(shí)際上，從歷史經(jīng)驗看，當(dāng)貨幣政策收緊且房地產(chǎn)稅從嚴(yán)時，樓市泡沫必然破裂。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的理性健康發(fā)展十分重要，中國應(yīng)盡快處理好上述四種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，讓樓市健康理性發(fā)展。（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）