近年來，在嚴(yán)厲的調(diào)控措施和“未來房地產(chǎn)商機(jī)在三四線城市”預(yù)期的誘惑下，房企和市場流動(dòng)資金正迅速從一二線城市流出，而轉(zhuǎn)向政策相對寬松的三四線城市集結(jié)，這也使得三四線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“大干快上”局面，房地產(chǎn)泡沫隨之而起。然而房價(jià)攀升、交易旺盛也增添了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，營口市目前的遭遇正說明這點(diǎn)。其實(shí)，在不斷被吹大卻又缺乏消化基礎(chǔ)的房地產(chǎn)泡沫中，三四線城市樓盤滯銷是市場過快發(fā)展的必然結(jié)果，最終這些城市也將品嘗到“大干快上”的苦果。 

 

2013年1月初，中國指數(shù)研究院發(fā)布的全國100個(gè)城市新建住宅全樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，環(huán)比上漲0.23%。據(jù)悉，這也是自2012年6月房價(jià)止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。就在“漲”聲一片下，營口房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻有些不同：東方塞納城樓盤最低單價(jià)2600元/平方米，付全款八六折優(yōu)惠；泰晤士城全款九三折優(yōu)惠……“最低價(jià)”、“優(yōu)惠”、“打折”，以降價(jià)為核心的促銷已成為房企普遍采取的策略，不過這未能讓樓盤銷售有絲毫起色，“滯銷”帶來的連鎖反應(yīng)更令市場陷入發(fā)展死結(jié)，現(xiàn)金無法回流——房企資金緊張——銀行收緊貸款——房價(jià)再降。 

 

營口房地產(chǎn)市場怎么了？內(nèi)蒙古鄂爾多斯、陜西榆林、山西大同，還有遼寧營口，上述城市的相似之處是，同為三四線城市，同樣在近年卷入房價(jià)上漲與房地產(chǎn)過熱的漩渦。一度房企、資金以及一部分因限購無處安置的投資、投機(jī)需求都在向這些城市注入。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年間，招商[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等全國九大標(biāo)桿性房企在三四線城市的土地儲(chǔ)備平均提升了8%，隨之而來的是開發(fā)量的持續(xù)加大。不過專家也提醒，三四線城市缺乏可以長期支撐高房價(jià)的資本和高收入群體，購房主體依然是本地剛需購房者。一方是供給量大增、房價(jià)大漲；一方則是需求量有限、資金支付實(shí)力有限，兩方相遇自然會(huì)出現(xiàn)供過于求、供不符合求的情況，并帶來“滯銷”結(jié)果。 

 

在房地產(chǎn)后市預(yù)期依然樂觀的情況下，投資、投機(jī)性資本必然會(huì)循著調(diào)控政策的盲點(diǎn)趨利而動(dòng)，因此，不受限購調(diào)控的三四線城市就容易成為它們的出口；而投資、投機(jī)資本具有的“逐利”特性又會(huì)讓其在無利或利潤受損情況下，迅速撤離三四線城市，顯然資本的一進(jìn)一出不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展，更會(huì)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來破壞性影響。因此，對于營口的房地產(chǎn)市場首先應(yīng)逐步擠出這些資本，避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大、蔓延。目前較為突出的風(fēng)險(xiǎn)便是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。因滯銷房地產(chǎn)企業(yè)資金無法回流，會(huì)直接影響其房地產(chǎn)開發(fā)貸款的及時(shí)償還；同時(shí)，以房屋為抵押品的銀行貸款，也會(huì)因房屋價(jià)格的下降出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 

 

相對于一二線城市來說，三四線城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，財(cái)政收入相對有限，支柱產(chǎn)業(yè)單一，或無支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的愿望迫切。房地產(chǎn)市場的火爆，讓地方政府不僅償?shù)酵恋刎?cái)政甜頭的同時(shí)，還不費(fèi)力地收獲到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的果實(shí)，因此，三四線城市房地產(chǎn)市場火爆局面也多少有地方政府強(qiáng)力推動(dòng)的結(jié)果。例如，對建造新城的熱衷、對中央調(diào)控政策的松綁、鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入等等。最有力的證明是，面對房市不振，營口市政府推出了退稅、免收五項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼等一系列逆調(diào)控政策的“救市”政策?？梢钥隙ǖ氖?，營口市政府不是實(shí)施救市政策的第一個(gè)地方政府，估計(jì)也不會(huì)是最后一個(gè)。早在2012年年初，蕪湖市政府便打響了“龍年救市第一槍”，部分地方政府此后紛紛跟進(jìn)。而一味的行政干預(yù)，將會(huì)繼續(xù)模糊市場的真實(shí)需求，這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫會(huì)更大、更危險(xiǎn)。 

 

從房地產(chǎn)龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的時(shí)間以及房屋建設(shè)周期來看，近兩年將是三四線城市房屋供應(yīng)集中期，隨著房屋供應(yīng)量的繼續(xù)加大，將會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系的進(jìn)一步失衡，房屋“滯銷”情況將會(huì)更加嚴(yán)重，地方政府應(yīng)有所作為。 

 

對于地方政府來說，“救市”應(yīng)適度，要更多倚重法律和市場手段調(diào)控樓市。從房地產(chǎn)市場調(diào)控標(biāo)本兼治的角度來看，房產(chǎn)稅改革便是一個(gè)不錯(cuò)選擇。國務(wù)院總理溫家寶近期就表示，要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革，要改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。房產(chǎn)稅調(diào)控作用的發(fā)揮主要通過兩個(gè)途徑：其一，房產(chǎn)稅能夠增加住房持有成本，降低住房投資屬性，從而擠出房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)性需求，從根源上改變由供給失衡帶來的房價(jià)居高不下；其二，房產(chǎn)稅能夠?yàn)榈胤秸_辟新的收入來源，從而使其擺脫對土地財(cái)政的依賴。