近日，在樓市成交量一路走高的背景下，排隊過戶、黃牛售號、坐地起價、捂房惜售等現(xiàn)象再次出現(xiàn)，受預(yù)期影響較大的二手房市場尤為明顯。
對此，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，樓市可能在2013年有所反彈，宜在抑制投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上，通過降低交易環(huán)節(jié)稅費、增加持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等政策“逼出”存量房，增加有效供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
現(xiàn)象
買賣雙方認(rèn)同上漲態(tài)勢
27歲的王虹已經(jīng)在上海打拼了5年之久，因為要準(zhǔn)備結(jié)婚，買房成為王虹生活中重要的一部分。
“從6月到現(xiàn)在我總共看了二三十套房，感覺房價一直在漲。”王虹稱，曾經(jīng)看到自己中意的房源，但父母在安徽老家，等他們趕到上海來談價格的時候房東已等不及先賣掉了，還有的房東可能是看到她買房心切，突然加價兩三萬元。她現(xiàn)在最擔(dān)心房價會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。
像王虹一樣有同樣經(jīng)歷的人并不在少數(shù)。據(jù)中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員介紹，王虹這樣的剛性需求購房者是二手房市場的主力軍。
為了一探究竟，記者以買家身份去看房，也同樣遭遇房東漲價和取消掛牌惜售的情況。21世紀(jì)不動產(chǎn)苗圃路店的置業(yè)顧問告訴記者，特別是近兩三個星期，可能是看到行情起來了，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就打電話來說不賣了，有的直接加價5-10萬元。“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源占總掛牌房源數(shù)的比例在10%-15%，而漲價房源的漲價幅度在5%-10%左右。”
的確，截至1月14日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海市二手房掛牌量為13 .88萬套，較2012年高峰時逾17萬套的掛牌量減少了3萬多套。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，2013年初，市場基本延續(xù)了2012年末的火熱氣氛。與此同時，二手房市場新增房源出現(xiàn)明顯下降，與2012年相比，下降幅度約為4%。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，二手房較新房來說價格波動較為劇烈，最容易受到市場影響。“新房價格還會受到庫存、企業(yè)資金鏈等方面的約束，但二手房不會。再加上我國消費者看漲不看跌，因此，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖的背景下，二手房供需雙旺，給了二手房主更大的漲價空間。”
“從另一個角度我們可以看到，買賣雙方對于未來房價均持上漲態(tài)度。”張大偉認(rèn)為，從觀望到急買，從急賣到惜售的轉(zhuǎn)變我們可以看到消費者對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
市場
剛性需求入市節(jié)奏加快
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年1月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為7940套，環(huán)比上月同期的網(wǎng)簽量上漲了6 .6%，與去年1月同期的網(wǎng)簽量相比則大幅上漲了360%。
價隨量升，北京市二手房房價一路走高。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月上半月，北京二手住宅交易均價為25475元/平方米，比去年12月份的房價上漲了3.5%。
不僅僅是北京、上海，2012年石家莊二手房全年成交13256套，同比增長24.11%，價格同比上漲11%。福州二手房房價大約漲了15%，總體上勢頭向好。廣州方面，則顯示2012年四 季 度 二 手 住 宅 成 交 套 均 總 價 達(dá)157.7萬元，較此前的140萬以下明顯上升。廣州市國土房管局陽光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示，2012年廣州二手住宅交易量較上年增加五成左右。
“在被壓抑兩年后，剛性需求集中釋放。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時指出穩(wěn)增長政策見底，市場走勢預(yù)期增強(qiáng)，房價下降空間減小等市場動態(tài)改變了購房者的市場預(yù)期。購房人群也從首次置業(yè)擴(kuò)展至改善性需求。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，二手住宅成交越來越向城市核心區(qū)集中，交易熱點區(qū)域的業(yè)主普遍提高報價，議價空間縮?。涣硪环矫?，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房價持續(xù)上漲。
而從今年二手房市場來看，成交量繼續(xù)增加。申銀萬國證券研報顯示，申萬所跟蹤的15大城市2013年1月7日至13日二手房合計成交19099套，環(huán)比上升207%，同比上升304%，1月上半月累計同比增長219%。從城市類型來看，一線、二線、三線城市分別合計成交7576套、9752套，1780套，環(huán)比分別上升175%、257%、141%。
張旭表示，以北京市場為例，年初新房市場供應(yīng)量萎縮，新開樓盤也普遍在五六環(huán)以外，這促使部分購房需求從新房市場流向二手房市場。另外，新開通地鐵周邊區(qū)域的購房需求增長了20%左右，而且房源也比較緊俏。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年1月份，北京二手房市場新增客源與2012年12月平均水平相比，上漲11%。
除此之外，作為二手房另一風(fēng)向標(biāo)的傭金收入也超過預(yù)期。一家中介公司的總經(jīng)理稱，去年其在郊區(qū)的門店平均單店收入達(dá)200萬元，遠(yuǎn)超預(yù)期。“每個員工都有幾十萬元的傭金收入，這在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市場反彈帶來的客戶。”
中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁賴國強(qiáng)也透露，去年中原地產(chǎn)在內(nèi)地傭金收入達(dá)47.4億元，超額完成公司年度目標(biāo)，創(chuàng)歷年新高，其中12月單月收入達(dá)5.7億元。
預(yù)警
謹(jǐn)防樓市全面反彈
一方面，二手房供給不斷減少，另一方面，購房需求卻與日俱增。21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域分析師黃河滔稱，二手房和一手房市場是聯(lián)動的，一手房價格上漲過快就會把需求擠壓到二手房市場，二手房價格上漲過快同樣會分流部分需求到一手房市場，最后整個樓市量價齊升。
據(jù)了解，2012年部分一線城市二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建住房。例如上海去年新房成交量不足8萬套，而二手房則成交20萬套；北京2012年全年成交新房9 .4萬套，二手住房13.6萬套。張大偉表示，前些年成交的一手房現(xiàn)已紛紛流入二手房市場，住宅市場的成交重心也正逐步向二手住宅轉(zhuǎn)移。以上海為例，2012年全市新房、二手房成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也表示，二手房市場對穩(wěn)定樓市有著重要作用，當(dāng)一手房市場供應(yīng)不足時，二手房市場可以緩解需求壓力；一旦二手房市場供應(yīng)不足出現(xiàn)“恐慌性”購房時，對樓市影響更大。因此還應(yīng)從增加供給的角度出發(fā)，逼出存量空置二手房住宅。
“供需關(guān)系決定二手房價格波動。”顧云昌認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期管理，加大普通住宅供應(yīng)以平抑房價。
除此之外，專家認(rèn)為，應(yīng)以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點，進(jìn)一步完善宏觀調(diào)控政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投資投機(jī)性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善性需求的及時釋放。適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅費，鼓勵梯隊消費。
例如對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費簡并，降低交易成本，或?qū)I業(yè)稅滿5年免征改為2年或3年免征，釋放部分房源。
“應(yīng)對存量房進(jìn)行征稅，逼出空置房。”張大偉表示，對持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)進(jìn)行征稅，增加房產(chǎn)持有成本，讓空置房進(jìn)入流通環(huán)節(jié)。國家信息中心預(yù)測部主任祝寶良解釋說，如果保持現(xiàn)行的調(diào)控政策，明年房地產(chǎn)剛性需求會不斷釋放，推動房價溫和上升，但大漲概率不大。如果推行了房產(chǎn)稅，會導(dǎo)致二手房供應(yīng)量的增加，可能會使得房價有所回落。
另外，應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。“如果房產(chǎn)增值空間縮小，沒有人會選擇一直持有。”張大偉說。上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，應(yīng)加快推進(jìn)全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，將個人名下房產(chǎn)與身份信息掛鉤，為房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作提供重要數(shù)據(jù)“信息聯(lián)網(wǎng)能有效消除異地炒房，逼出大量存房，起到平抑房價的作用。”
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