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問答
今年開業(yè)面積將是2012年的2 .9倍，深圳就有112個，業(yè)內(nèi)警示商業(yè)地產(chǎn)高燒。
“中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，其中深圳也將從20 12年的438萬平方米到2 0 1 7年增長至9 2 2萬平方米，增幅111%。”世聯(lián)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理宋春生對于商用物業(yè)仍以“高燒”來形容。對于2013年的商業(yè)，他表示從目前監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，計劃開業(yè)的體量是去年的2.9倍，空置率上升幾成必然。
2013預計新增購物中心2034萬m2
2013年，購物中心將放量開業(yè)。此前10年，包括“北上廣深”、重慶、武漢、成都在內(nèi)的中國七大城市，世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，盡管近三年來每年新增購物中心面積呈直線上升態(tài)勢，但是2013年新增購物中心面積將達到2034萬平方米，是2012年705萬平方米的2.9倍。哪怕其中只有一半如期開業(yè)，今年也將創(chuàng)下十年來購物中心開業(yè)的新高記錄。
為什么2013年購物中心集中開業(yè)？“因為2009年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逆勢崛起，2- 4年的開發(fā)周期導致大量項目于2013年竣工開業(yè)，加上部分計劃于2012年開業(yè)的項目由于宏觀形勢不好，被迫推遲至2013年開業(yè)。”宋春生說。
如此趨勢，萬科總裁郁亮曾表達對商業(yè)地產(chǎn)“高燒”的擔憂，他稱“目前個別城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過快發(fā)展的勢頭”，并強調(diào)萬科至今對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍持保留態(tài)度。
目前深圳購物中心空置率僅4 .4%
全國一片開業(yè)潮中，綜合考慮商業(yè)面積增長速度與零售額的匹配程度，深圳與北京、上海共同名列“穩(wěn)定型”選手行列。
世聯(lián)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，未來五年間(2012年-2017年)，上述七市購物中心面積至少翻一番，其中增幅前三位分別為武漢、成都和重慶，均高過150%。到2017年，深圳的購物中心面積將從2012年的438萬平方米增至922萬平方米，增幅111%，購物中心個數(shù)屆時也將增至112個，增幅65%左右。
“這一速度遠超過零售品牌商開店速度以及零售銷售額的增長速度，必然導致空置率上升。一般空置率6%左右為國內(nèi)核心城市優(yōu)質(zhì)購物中心的警戒值，深圳目前空置率在4.4%左右，且租金仍處于上漲通道中。”宋春生介紹，“盡管深圳去年也曾經(jīng)有購物中心因為招商情況不理想而推遲開業(yè)，但是整體來看，風險不算太大。”
專業(yè)建議
商業(yè)地產(chǎn)回收周期普遍延至8-10年，需據(jù)資金和成本謹慎配比業(yè)態(tài)
在商業(yè)物業(yè)供應過快、零售品牌壓縮開店計劃、G D P增速下降、商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇四大因素的共同作用下，未來招商周期將延長，與租戶的租金議價能力下降。世聯(lián)報告顯示，尤為值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期也將從當前樂觀認為的5-6年，普遍延長至8-10年。
針對未來回收周期將延長的問題，宋春生建議開發(fā)商根據(jù)自己的資金情況和融資成本來規(guī)劃各種業(yè)態(tài)的配比。“比如做綜合體的開發(fā)商，建議控制銷售和持有的體量配置，用短期的資金回籠來貼補長期的運營成本。”
而對于純商業(yè)的項目，他提出兩種方式或可作為參考，其一是擴大主力店在購物中心的面積比重，盡快達到銀行要求的融資門檻，用降低租金收益來換取銀行融資的前置，另一種方式則是控制主力店的面積占比，通過對購物中心的持續(xù)投入和頻繁推廣，樹立購物中心品牌，不僅可以提高未來商家門檻和租金，未來通過銀行融資時估值也會提高。
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