“國五條”的落地，并沒有如預(yù)期般完全扼制樓市正蠢蠢欲漲的苗頭。
上海、北京等地的樓市，尤其是二手房市場，正呈現(xiàn)出與預(yù)期完全相反的上升勢頭。這或許多少反映出市場對新政策的態(tài)度。
事實(shí)上，在新政缺乏明確有效的實(shí)施性措施，及市場對“銀行可能暫停二套房貸”傳言存有恐懼心理的雙重作用下，賣家趁亂漲價(jià)、買家恐慌入市的狀況不可避免地在市場上出現(xiàn)。
這意味著，市場上漲預(yù)期未減，調(diào)控還需更給力。
上海：房東屢“跳價(jià)” “議價(jià)”無空間
旨在給樓市降溫的“國五條”剛剛靴子落地，一線城市的樓市卻如一頭瘋狂的公牛，依舊向前狂奔。
“我們年后半個(gè)月的單店業(yè)績已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1月份整個(gè)月的業(yè)績。”上海一家大型中介負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，年后二手房成交價(jià)格平均有3%~5%的漲幅，市場成交非常火爆。
日前，本報(bào)記者在走訪了上海不少中介門店后發(fā)現(xiàn)，從去年底掀起的一輪二手房成交熱潮絲毫沒有降溫的跡象，并且在價(jià)格上基本已無議價(jià)空間。
量價(jià)齊升
“上周末兩天，我們單店就成交了5套房源，這是我想都沒想到的事情。”福美來不動產(chǎn)的一位門店經(jīng)理對記者表示，年后市場的表現(xiàn)確實(shí)遠(yuǎn)超他的預(yù)計(jì)，“我們門店對面的小區(qū)，歷史最高成交價(jià)在2.5萬元/平方米左右，但上周末成交的一套房源單價(jià)高達(dá)2.7萬元/平方米，我們自己都嚇到了。”
顯然，雖然春節(jié)假期剛過，但不少人已能感受到“市場明顯有上升的趨勢”。
據(jù)上海鏈家總經(jīng)理宋春暉介紹，去年底，上海鏈家門店的新增房客比在1：3左右，但現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)大到1：6，也就是說，門店新掛牌一百套房源，看房的顧客已從300人增加到600人，“這足以說明市場的熱度在升溫。”
宋春暉表示：“年后房東跳價(jià)5%、8%的情況都比較普遍，但由于看房的人多，房東漲價(jià)的底氣也比較足。”
在上海工作剛剛半年的小劉近日接到了父母下的“死命令”：必須于近日出手買房。迅速加入“看房大軍”的他對本報(bào)記者坦言，二手房去化的速度以及房東的跳價(jià)連連，著實(shí)讓人感到驚訝。
“從開始看房起，我就變得很焦慮，剛看過的房源才沒幾天，要么就是被買走，要么房東已經(jīng)‘跳價(jià)’。”小劉對記者說，“中介按我的要求從系統(tǒng)中挑選了30套房源，結(jié)果電話一一打過去，只有兩套還沒有賣出去。”
“現(xiàn)在房東的心態(tài)好到爆，我們門店碰到的一位房東三次‘跳價(jià)’，購房者三次‘跟進(jìn)’，最后房東竟然決定撤牌惜售。”德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者，現(xiàn)在房東“跳價(jià)”的情況時(shí)有發(fā)生，在一些房源比較緊俏的區(qū)域，房東“撤牌惜售”的現(xiàn)象也較多，同時(shí)，議價(jià)空間已基本不存在。
公開資料顯示，2013年1月上海市二手住宅成交2.19萬套，環(huán)比回落7.2%，同比則有近5倍的增幅，為近8年同期新高。值得一提的是，年初1月非旺季時(shí)期樓市二手房成交破2萬套關(guān)口的體量，此前近8年也僅有2011年同期出現(xiàn)過。
一家大型中介負(fù)責(zé)人向記者透露：“我們內(nèi)部測算，2月受春節(jié)假期影響，成交量環(huán)比會有一定幅度的下滑，但同比增幅會很大，如果核算到天，近期成交量比年前還有約三成的漲幅。”
房東惜售
近日，漢宇地產(chǎn)市場研究部對全市40多個(gè)二手房成交重點(diǎn)板塊的抽樣監(jiān)測顯示，新政力度不給力，多數(shù)房東不給“面子”，不少買家默許房東的“合理跳價(jià)”已成趨勢，二手房回歸賣方市場的時(shí)代僅隔一年再次“粉墨登場”。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，此次旨在降溫市場的新“國五條”對樓市的影響其實(shí)非常微妙。“指導(dǎo)性的一些政策被指缺乏新意、過于溫柔”，而市場瘋傳的“貸款及購房資格的進(jìn)一步收緊”，反而讓不少誠心購房者沖刺入市。
漢宇地產(chǎn)市場研究中心分析師朱春峰就認(rèn)為，目前“跳價(jià)”現(xiàn)象屢見不鮮，多數(shù)房東根本“不買賬”的原因除了價(jià)格預(yù)期等因素支撐之外，并未出臺實(shí)質(zhì)性樓市調(diào)控措施的新政使得部分置業(yè)者的“希望”有所落空進(jìn)而加快了入市的步伐。
記者發(fā)現(xiàn)，購房者的熱情不減加上房東的“惜售”心態(tài)蔓延，上海二手房的掛牌量已從去年高峰時(shí)期的17萬套下降為近期的不足14萬套。
陸騎麟表示，朝向、位置較好的優(yōu)質(zhì)房源在前幾個(gè)月的大量去化后，補(bǔ)充房源量已明顯不足，在供不應(yīng)求的背景下，量價(jià)齊升也很正常。
“一手房的持續(xù)熱銷對二手房成交的帶動也是很明顯的。”有業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在在一線城市買房的多是剛性需求，但小面積低總價(jià)的一手普通住宅的供應(yīng)卻相對不足，二手房已經(jīng)成為了剛需釋放的主要渠道。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格比去年12月上漲0.24%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。一手房市場的持續(xù)活躍繼續(xù)帶動二手房價(jià)格漲幅擴(kuò)大。
據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，截至2月26日，上海市2月份一手房成交面積45.6萬平方米，即使包含了春節(jié)假期在內(nèi)，也大大超過去年2月份40萬平方米的水平。
陸騎麟認(rèn)為，房價(jià)上漲的預(yù)期顯然還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，考慮到限購、限貸政策完全沒有放松的背景下，上海目前的二手房行情確實(shí)可以用火爆來形容。
火熱行情能否延續(xù)？
新政的靴子剛剛落地，市場熱度依然不減，但如此火熱的行情能否延續(xù)？
宋春暉認(rèn)為，接下來市場的走勢主要還是取決于“國五條”在地方落地的情況，如果正如市場所傳言，貸款和購房資格都進(jìn)一步收緊，那么二手房成交量肯定會有一定下滑，但價(jià)格跌幅會非常有限。
陸騎麟判斷，現(xiàn)在上海的政策以及市場環(huán)境都不支持房價(jià)大幅度上漲，所以在限購、限貸以及房產(chǎn)稅等政策的合力作用下，房價(jià)整體上還是會保持穩(wěn)定。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析，購房者追漲的熱情雖未減退，但考慮到春節(jié)后至“兩會”前是政策出臺的敏感期，加上目前賣方的強(qiáng)勢態(tài)度，使得買方對于價(jià)格的接受度并不高，因此市場會進(jìn)入到博弈期。隨著全國“兩會”的日益臨近，預(yù)計(jì)3月政策面更趨明朗化，屆時(shí)博弈期也將被打破。
另有不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為，2月20日的國務(wù)院常務(wù)會議首次承認(rèn)，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。“這體現(xiàn)高層對于一線城市房價(jià)上漲的幅度已有一定的容忍度。”
同策咨詢最近發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從2010年4月~2013年2月，34個(gè)月間國家層面出臺了6次以上較大的調(diào)控政策，平均間隔時(shí)間為4~6個(gè)月，也就是說，每一次政策執(zhí)行的時(shí)效周期為4~6個(gè)月。這意味著，如果5月份以后還沒有后續(xù)細(xì)化政策強(qiáng)化執(zhí)行，新“國五條”的時(shí)效性或就此開始減弱。
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