三年樓市調(diào)控，用力處盡在打壓需求，土地供應(yīng)卻不見增加，反而減少。過去三年，地方上報的土地供應(yīng)計劃完成率都不足七成。具體到商業(yè)住宅用地的完成率時，幾乎無一實現(xiàn)年初的計劃。而國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國住宅用地成交量僅占推出量的6成。
2013年2月20日，本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議召開。會后，傳聞數(shù)日的樓市調(diào)控新政出臺。為了跟2011年7月的“國五條”區(qū)分，本屆政府樓市調(diào)控的收官之作被簡稱為“新國五條”。
但是，首付比例沒有加大、貸款利率沒有提高、交易環(huán)節(jié)的稅收也沒有什么變化，之前所有的傳聞依然是傳聞。“新國五條”，主要是對過去三年限購等政策的重申和強調(diào)。
2月21日，北京通州業(yè)主柴強正在仔細琢磨“新國五條”，突然接到一名中介的電話，問他愿不愿意賣北京東郊通州的那套不到50平米的小房子，“105萬應(yīng)該沒問題”。
2009年，柴強以60萬元左右的價錢買下這套房子。此后，房價幾經(jīng)跌宕，2010年一下子漲到了100萬元，2011年又跌回80萬元，但現(xiàn)在，柴強的這套房子又抵達了105萬元的高位。
這一路漲了又跌、跌了又漲回的三年，正是中國房地產(chǎn)政策調(diào)控歷史上最嚴苛的“限購”三年，當(dāng)然也是本屆政府最賣力調(diào)控的三年。
“限購”還在，只是房價卻按捺不住了。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年6月開始，70個大中城市中房價環(huán)比上漲的城市開始多于環(huán)比下跌的，并一路持續(xù)至今，已有8個月。
越調(diào)越高的房價
樓市調(diào)控一直就像“揚湯止沸”——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。
“這一輪調(diào)控是必要的，如果沒有限購，2010年的房價可能會一飛沖天而后硬著陸，后果將不堪設(shè)想。”作為房地產(chǎn)商，陽光[最新消息 價格 戶型 點評]100置業(yè)的總經(jīng)理范小沖依然認可調(diào)控，但他很擔(dān)憂：“這種短期的、行政手段的調(diào)控，究竟能管多久？將來又如何退出？”
通州業(yè)主柴強是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，做新盤銷售，有一個自己的團隊。他不僅沒想到通州能半年漲兩成，更沒有想到他在東四環(huán)賣了兩年多的盤竟然在年底前全清了，什么邊邊角角的戶型全都賣了出去。
“半年前，我們求客戶，打折、幫忙辦證、勸離婚的招都使；現(xiàn)在好了，客戶終于又掉過頭來求我們給好戶型了。”轉(zhuǎn)變來得太快，不知道能不能持續(xù)，4月份新開盤的定價策略究竟怎么做，成了柴的新難題。
大好勢頭不僅出現(xiàn)在北上廣深。中城集團南京的營銷總監(jiān)張立剛告訴南方周末記者，2012年最后兩個月，他們旗下的一個樓盤順著市場勢頭慢慢從7300元漲到8400元，沒想到竟然順利清了盤。
其實，整個2012年的樓市調(diào)控基調(diào)都跟剛剛頒布的“新國五條”類似。除了“禁止別墅用地”等小補丁，就是一直在強調(diào)“調(diào)控不動搖”、重申“房價要合理”。當(dāng)然，限購、限價、限貸繼續(xù)執(zhí)行。
“但再怎么限制，需求永遠都是真實存在的。三年了，資格不夠的熬夠了年頭，又多了不少沒處投資的錢，預(yù)期下跌的也覺得不可能再跌了。”在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，樓市調(diào)控一直就像“揚湯止沸”——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。
土地供應(yīng)銳減了
國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國住宅用地成交量僅占推出量的六成。
2012年，最終成為限購政策以來北京住房成交量最高的一年?？墒牵@一年北京的住宅用地成交量卻創(chuàng)下了6年來的最低。
根據(jù)《北京市2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2012年計劃供應(yīng)1200公頃商業(yè)住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，最后只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。
全國的供地完成情況同樣不理想。過去三年地方上報的土地供應(yīng)計劃完成率都不足七成。再具體到商業(yè)住宅用地的完成率時，幾乎無一實現(xiàn)年初的計劃。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國住宅用地成交量僅占推出量的六成。
“根據(jù)2006年和2009年的歷史經(jīng)驗，土地負增長之后伴隨的就是房價的又一輪上漲。”2012年9月，華遠[簡介 最新動態(tài)]集團董事長任志強據(jù)此預(yù)測北京房價又將大漲，一定程度上不幸言中。
土地供應(yīng)減少導(dǎo)致房子供求不平衡，進而導(dǎo)致房價上漲——很多房地產(chǎn)業(yè)界人士和專家認同這個觀點，也因此經(jīng)常質(zhì)疑政策調(diào)控為何只限需求不增供給，“難道大城市真的沒有地了？”
“土地有，可是征地難，市場不好時賣地更難。”中原集團北京公司總經(jīng)理李文杰指出，樓市調(diào)控本身也在導(dǎo)致地方政府可能想賣地也賣不出去，“因為開發(fā)商資金鏈緊張，或者因為開發(fā)商預(yù)期看空”。
賣地難也許是個事實，但歸根結(jié)底仍是個價格問題。地方政府享受了多年土地財政的好日子，如今不愿以低價成交，也是土地交易量減少的重要原因。
“土地方面的調(diào)控，都是涉及制度改革以及中央和地方關(guān)系的，所以，從需求入手的調(diào)控恐怕相對更容易，也更現(xiàn)實一些。”李文杰無奈地分析道。
“壓住價格一年多”
限購三年，真正意義上的價格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。
接受南方周末記者采訪的業(yè)內(nèi)人士，大多認為“限購”的效果僅僅是：“壓住價格一年多”。
一位不愿具名的房地產(chǎn)公司高管表示，中央和各地政府并沒有利用這一段難得的價格平緩期，做到在有效區(qū)域內(nèi)增加有效供給。
所謂有效區(qū)域的有效供給，通俗的說，就是在城區(qū)內(nèi)建造更多的保障房、回遷房等。這樣的供給，不會拉高城區(qū)的地價房價，還能降低主城區(qū)的拆遷難度。
以北京為例，2011年初宣布五年內(nèi)三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)保障房用地，五環(huán)外供地占2010年供地計劃的85%到90%。“城區(qū)內(nèi)的房子占比越來越少，而且都是商品性住房，如此稀缺的商品怎么可能不越來越貴，進而抬高整個城市的房價？”這位業(yè)內(nèi)人士表示很惋惜。
限購三年，真正意義上的價格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。此時，限購三年中的幾大重要政策都已經(jīng)悉數(shù)出盡，最后一個是2011年1月的“新國八條”，要求“二套房首付款提高至六成”、“各地從嚴執(zhí)行限購政策”。
而在限購出臺第一年，盡管炮彈一個接一個地扔，又是限購又是限貸又是提高首付，但并未讓火熱的樓市降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年全年全國新房銷售額上漲了18.5%，房價相比2009年也上漲了7.2%。
中原地產(chǎn)研究部在對樓市十年調(diào)控史做調(diào)查研究時發(fā)現(xiàn)，“地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行情況，最終決定了調(diào)控政策的實際效力，而地方政府的執(zhí)行力度則與市場量價走勢緊密相關(guān)。房價漲跌幅越大，兩級政府對調(diào)控的決心和執(zhí)行越統(tǒng)一。”
中央政府2010年初祭出的史上最嚴厲宏觀調(diào)控政策，實際上直到當(dāng)年年底才有廣州、杭州等幾座城市出臺了細則，北京干脆等到了2011年1月的新國八條之后。
而從2011年10月開始，地方政府在財政壓力之下，又紛紛伺機救市。佛山是最早吃螃蟹的，允許市民在原限購基礎(chǔ)上增購一套7500元/平方米以下的住房，實施時間從10月12日開始。只不過這一短命救市政策第二天就辟謠消失了。
被戲稱為史上“最溫柔調(diào)控”的“新國五條”，幾乎每條都是要求各地貫徹執(zhí)行，究竟是真溫柔還是“笑里藏刀”，究竟本屆政府的收官調(diào)控會掀起多大的波瀾，坊間猜測不已。而后續(xù)出臺的各地細則，將給出答案。
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