專家：新樓盤價(jià)格漲勢將受抑制專家認(rèn)為，新房市場交易量將上漲，但“限貸”政策也會誤傷一些改善型需求者

新政除強(qiáng)調(diào)按“20%”差額征收個(gè)稅外，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、要求政府公布調(diào)控目標(biāo)都成為新政亮點(diǎn)。在嚴(yán)厲新政下，新盤市場將呈現(xiàn)如何走勢，備受關(guān)注。

部分二手房購買者將流向新房市場

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)出臺，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。

他認(rèn)為，隨著各地細(xì)則的執(zhí)行，新房市場由于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸至新房市場，帶動新房市場交易量漲。

專家認(rèn)為，“國五條細(xì)則”公布后，預(yù)計(jì)各地將逐漸落實(shí)具體政策，包括房價(jià)控制目標(biāo)制定等，盡管部分二手房購買者將流向新房市場，但預(yù)計(jì)房價(jià)上漲速度將受到抑制。

“限貸”政策將會繼續(xù)加碼

胡景暉認(rèn)為，今后“限貸”政策將會繼續(xù)加碼。部分高房價(jià)城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這或許不利于改善類需求的順利釋放。

“細(xì)則強(qiáng)調(diào)可提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，提高了購房融資成本，有利于抑制投機(jī)型需求，當(dāng)然也會誤傷一些改善型需求。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良認(rèn)為。綜合新華社電

- 回應(yīng)

開發(fā)商：沒人愿出頭漲價(jià)

二手房成為此次調(diào)控的重點(diǎn)。加重的交易成本是否將可能把需求引向新房市場？是否會刺激新房開發(fā)商漲價(jià)？

金地集團(tuán)華北區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理遇繡峰，不認(rèn)為二手房調(diào)控的加碼對于新房市場是利好。遇繡峰說，政策細(xì)則雖然還沒有出臺，但已經(jīng)明確釋放了一個(gè)信號，就是政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。如果新房市場過熱，政策也可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。因此，作為開發(fā)商，我們?nèi)匀槐３滞票P和價(jià)格策略的穩(wěn)健和謹(jǐn)慎。

某央企北京項(xiàng)目營銷總監(jiān)觀點(diǎn)更不樂觀。在他看來，二手房市場集中在五環(huán)內(nèi)；新房市場集中在五環(huán)外。而對大量改善型二手房購買人來說，都有比較明確的需求，如距離單位近、子女上學(xué)方便等，這種功能需求并不是首置首改類新房能滿足的。

對于另一類較高端的新房來說，許多買房人也許要將原來房產(chǎn)出手，以便有置換高端房的資金。但現(xiàn)在二手房的調(diào)控可能加劇這種置換難度，產(chǎn)生對新房高端市場的負(fù)面效應(yīng)。

上述人士認(rèn)為，在連鎖作用下，新房就不可能借機(jī)漲價(jià)。況且，政府就是要調(diào)控房價(jià)，估計(jì)沒有開發(fā)商愿意當(dāng)“出頭鳥”。

“新政對整個(gè)樓市都會有很大影響，有點(diǎn)類似于2011年2月強(qiáng)化限購令的政策，整個(gè)市場的心態(tài)都可能會發(fā)生改變，二手房首當(dāng)其沖，一手房也會受到影響”。北京一家國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人昨天對記者表達(dá)了悲觀情緒，該公司今年在北京有剛需、改善型樓盤和商業(yè)項(xiàng)目入市，他認(rèn)為目前很多項(xiàng)目可能還會等待北京版細(xì)則再決定推盤的策略和定價(jià)。

- 探訪

二套首付將提高投資客開始觀望

昨日，在東四環(huán)四方橋的一處項(xiàng)目開盤，現(xiàn)場戶型為170-220平米，均價(jià)37000元/平方米，購房的最低門檻近639萬元，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，144套房源引來近400客戶認(rèn)購，當(dāng)日全部售罄。

但現(xiàn)場一些有投資需求的購房者表示，由于新政要對二套房的首付、利率都收緊，加上五年內(nèi)賣二手房要重稅，可能會再觀望一段時(shí)間。“調(diào)控肯定要有影響，我要再看看”現(xiàn)場一位來買第二套房用于投資的看房者對記者說。

- 回顧

樓市十年九調(diào)房價(jià)“屢調(diào)屢高”

從2003年至今10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。

10年持續(xù)調(diào)控，房價(jià)一路走高。如何吸取過去教訓(xùn)，既做到房價(jià)合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對的難題。

業(yè)內(nèi)人士總結(jié)10年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

不同領(lǐng)域的代表委員表示，過去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠?qū)⒁皇趾投质袌鼋Y(jié)合起來，更好地抑制投機(jī)，從而遏制房價(jià)過快上漲。

由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強(qiáng)說，針對不同人群，不同需求，房價(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。

- 鏈接

正名(2003-2004年)

2003年7月，“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕。興起的房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展。

降溫(2005-2008年)

2005年4月和2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決。”這一輪調(diào)控房價(jià)上漲沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。

救市(2008下半年-2009年)

為應(yīng)對金融危機(jī)，2008年12月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”從2009年開始，大中城市房價(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。

加碼(2010年至今)

2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。樓市調(diào)控一直沒有放松。據(jù)新華社

- 亮點(diǎn)

1 調(diào)控“時(shí)間表”顯決心

新政中明確：主要城市“一季度”向社會公布地區(qū)年度新建商品住房(不含保障房)價(jià)格控制目標(biāo)；市、縣人民政府應(yīng)于“一季度”公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃；2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；?ldquo;十二五”期末，所有地級以上城市要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

解讀：北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這些“時(shí)間表”的公布，明確執(zhí)行時(shí)限，顯示了政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。

2 “堵漏”更有針對性

繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購方面，此次新政明確限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域、限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房等。新政還要求有關(guān)部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機(jī)制。對規(guī)避限購等違法違規(guī)行為，要嚴(yán)肅查處等。

解讀：亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此次有關(guān)限購整體表態(tài)更嚴(yán)，不僅傳遞了中央政府一貫的嚴(yán)格態(tài)度，而且對此前執(zhí)行限購過程中出現(xiàn)的問題提出了針對性的要求。有的城市原來限購“選擇性”地在部分區(qū)域執(zhí)行，容易導(dǎo)致投機(jī)需求轉(zhuǎn)移到非限購區(qū)域，進(jìn)而推高原來價(jià)格洼地的房價(jià)。包括此前有些地方出現(xiàn)過騙取購房資格的行為，此次都專門提出要求，意在堵漏，確保限購的有效執(zhí)行，確保調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3 增中小戶型體現(xiàn)雙線控制

此次新政提出增加普通商品住房及用地供應(yīng)。

解讀：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，新政并不是單抑制需求，而是“雙線控制”，這也是今后樓市調(diào)控的主要政策原則：一方面抑制投資、投機(jī)買房。另一方面將增加中小套戶型商品房項(xiàng)目的供應(yīng)，除確保供地外，加快項(xiàng)目審批外，對中小套型數(shù)占整個(gè)項(xiàng)目70%以上的商品房，在開發(fā)貸款等方面都優(yōu)先支持，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場和政策。