上個(gè)月20日“國五條”剛剛出臺(tái)，3月1日，相關(guān)實(shí)施細(xì)則緊隨其后。無論是政策出臺(tái)的效率，還是政策的力度，都超出市場預(yù)期和公眾想象。
最值得一提的是房貸和稅收政策。房貸方面，進(jìn)一步提高二套房貸款的首付款比例和貸款利率；稅收方面，二手房交易中的個(gè)人所得稅將會(huì)嚴(yán)格按照20%的比例征收。
在“國五條”出臺(tái)前夕，市場就紛紛傳言二套房貸比例要大幅提高，金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)否認(rèn)了這一消息，現(xiàn)在來看，市場傳言未必都是空穴來風(fēng)。
可以說，提高二套房貸比例并沒有出乎市場預(yù)料。要想遏制樓市投資投機(jī)，的確也有必要?jiǎng)佑眯刨J工具。當(dāng)然，提高二套房貸比例必然會(huì)誤傷改善性需求。
最出乎預(yù)料的政策是，個(gè)人賣二手房差價(jià)按20%繳個(gè)稅。盡管在《個(gè)人所得稅法》第三條中早已規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。但現(xiàn)實(shí)情況是，二手房交易基本上都選擇按總房款的1%這種方式繳納個(gè)稅。
這樣的稅收政策不僅增加了二手房的交易成本，可有效抑制樓市投資投機(jī)，更關(guān)鍵的地方在于對(duì)市場預(yù)期的影響。
多年來房價(jià)之所以不斷瘋漲，難以調(diào)控，根本原因在于市場預(yù)期房價(jià)長期上漲。“如果今天不買房，明天就會(huì)買不起”是一種普遍心理。而對(duì)二手房征收20%個(gè)稅則很有可能影響到市場上漲預(yù)期。
征收20%個(gè)稅實(shí)際上是在限制二手房交易，在限制二手房交易的同時(shí)，房產(chǎn)稅將在更多城市擴(kuò)圍，那么，對(duì)于樓市投資投機(jī)者就形成了“關(guān)門打狗”的局面。如果交易二手房則交易成本太高，如果不交易二手房，對(duì)二手房要征收房產(chǎn)稅。這意味著，對(duì)投資投機(jī)者來說，怎么辦成本都高，風(fēng)險(xiǎn)都大。
筆者注意到，包括中介公司在內(nèi)的很多人認(rèn)為，征收20%個(gè)稅會(huì)抬高二手房價(jià)，稅費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)移給下家。這種分析有一定道理，即認(rèn)為征收20%個(gè)稅負(fù)面影響很大。但要意識(shí)到，當(dāng)二手房價(jià)格上漲和稅費(fèi)轉(zhuǎn)移下家時(shí)，下家自然難以承受過高的交易成本，進(jìn)而會(huì)減少或放棄購買二手房，二手房價(jià)格不一定因此大漲。
也就是說，賣房征收20%個(gè)稅，不僅可以抑制新房投資投機(jī)，因?yàn)橥顿Y投機(jī)之后不好再出手，而且還可以抑制二手房投資投機(jī)，因?yàn)橥顿Y投機(jī)時(shí)交易成本過高。由于征收20%個(gè)稅增加了二手房交易成本，買賣雙方都會(huì)退縮，目前正在快速上漲的二手房價(jià)，就會(huì)受到一定抑制。
當(dāng)然，賣房征收20%個(gè)稅這個(gè)政策要想達(dá)到預(yù)期目的，必須要堵住二手房交易中普遍存在的偷稅漏稅的黑洞，比如“陰陽合同”。
另外，要警惕房屋中介公司應(yīng)對(duì)“賣房征收20%個(gè)稅”這一政策的各種“花招”。很顯然，這個(gè)政策為二手房價(jià)降溫，就是在影響二手房交易，進(jìn)而影響房屋中介公司的飯碗。
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