在房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，房企的融資壓力仍然較大。而在國(guó)家大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策紅利下，逐漸興起的房地產(chǎn)基金或迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

 

不過(guò)，目前，一些房地產(chǎn)基金實(shí)際上是向房企提供資金，屬于借貸關(guān)系，監(jiān)管不到位。未來(lái)，房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式該朝哪個(gè)方向發(fā)展，如何監(jiān)管，是相關(guān)部門(mén)和業(yè)界需要思考的問(wèn)題。

 

城鎮(zhèn)化機(jī)遇

 

未來(lái)十年，新型城鎮(zhèn)化將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主要的著力點(diǎn)。近日，在一場(chǎng)房地產(chǎn)基金論壇上，穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示，新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要會(huì)有兩個(gè)方面：房地產(chǎn)金融化會(huì)迅速加快；房地產(chǎn)企業(yè)“寡頭化”，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)比較明朗了。

 

他認(rèn)為，未來(lái)房企應(yīng)該更專注于細(xì)分地產(chǎn)行業(yè)，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。“不管運(yùn)作哪種地產(chǎn)項(xiàng)目，房企的資金需求一直是存在的，而且利用第三方的資金，房企的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小，收益會(huì)更高。房地產(chǎn)基金就像一個(gè)藥引子。”吳濤分析。

 

北國(guó)投副總經(jīng)理時(shí)寶東表示，城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是人的市民化，金融機(jī)構(gòu)就是要在其中提供資金支持和服務(wù)，“比如，成都搞的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，解決了農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)化，同時(shí)解決了社保、就業(yè)，這樣才是真正的城鎮(zhèn)化，我們?cè)谄渲刑峁┝藘身?xiàng)幾十個(gè)億的房地產(chǎn)資金的支持。城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來(lái)了新的機(jī)遇。”

 

河山資本董事長(zhǎng)曹少山認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的生活方式可以提供給更多的人，同時(shí)城鎮(zhèn)化的內(nèi)容都得到了提高，就是新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)基金或者房地產(chǎn)投資相關(guān)的延伸出來(lái)的一個(gè)啟示，就是更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因此，從河山資本的投資策略來(lái)講，他們主要投資是在泛商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而不是住宅地產(chǎn)。“泛商業(yè)地產(chǎn)里面，我們覺(jué)得會(huì)向兩個(gè)方向發(fā)展，一是電商物流，二是貼近市民日常消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)。”

 

運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管待深入

 

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)基金在2010年開(kāi)始正式起步。在近三年的發(fā)展過(guò)程中，很多房地產(chǎn)基金基本上充當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人，名義上是投資實(shí)際上是借貸。而這處在監(jiān)管的灰色地帶，一旦出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，房企破產(chǎn)，房地產(chǎn)基金將可能收不回投資成本。

 

以何種方式與房企合作，幾家房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人在上述論壇上都提出了這樣的問(wèn)題。“房地產(chǎn)基金和一般意義上的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)不一樣，我們不是入股房企，以IPO退出為主要形式，而是以具體房地產(chǎn)項(xiàng)目和房企并購(gòu)為主，這就要求我們對(duì)基金的運(yùn)營(yíng)方式有新的認(rèn)識(shí)，但到底如何創(chuàng)新現(xiàn)有的管理模式，而且，在新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)基金該怎么參與，目前大家都是摸著石頭過(guò)河。”盛世神州董事長(zhǎng)表示。

 

此外，監(jiān)管問(wèn)題也亟待完善。目前，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)投資基金(REITs)的研究工作，有望推出相關(guān)的管理辦法。

 

REITs，即為投資房地產(chǎn)的信托憑證，是相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)行收益憑證，借此匯集多數(shù)投資者的資金，此后將這些資金交由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券，是一種類似于債券的固定收益產(chǎn)品。

 

去年8月份，北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松曾表示，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與國(guó)投瑞銀基[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]金正共同開(kāi)發(fā)REITs，且北京市已將該方案提交給證監(jiān)會(huì)。并且，多家基金公司均有意開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)REITs，不過(guò)目前大多在籌劃階段，獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的并不多。不過(guò)在QDII產(chǎn)品中，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有三只投資海外房地產(chǎn)的REITs。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)基金管理辦法出臺(tái)后，對(duì)引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展和拓展房企融資渠道都會(huì)起到較大的推動(dòng)作用。