對(duì)于任何政策的評(píng)價(jià),必須回到歷史中,而后抽離歷史進(jìn)行深刻反省。
房地產(chǎn)越調(diào)越漲,這是空話。我們不知道房地產(chǎn)如果不調(diào)控的話,價(jià)格到底會(huì)怎么樣,房地產(chǎn)市場是多種因素共同作用造成的結(jié)果,而不是從A到B的簡單邏輯。
我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成幾億農(nóng)民進(jìn)城,形成了城市中源源不斷的改善性需求,這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了充足的彈藥,如同灶爐中塞滿了柴火。從2009年底開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,在各個(gè)一線城市首套房房貸中占據(jù)主導(dǎo)地位,說明目前這一輪房價(jià)上漲,在一線城市主要由剛需和改善型需求為主。而熱點(diǎn)的二線城市,主要集中在環(huán)境較好、較適合人居的地區(qū),說明投資性需求轉(zhuǎn)移到了旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等市場中。
嘲笑每次房地產(chǎn)調(diào)控政策,并不能說明嘲笑者的明智。每次調(diào)控就會(huì)遭遇短暫的經(jīng)濟(jì)緊縮,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)成為重中之重,因此,從“非典”到次貸危機(jī),調(diào)控的無疾而終使房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)及金融領(lǐng)域的重要性日益凸顯。2009年金融危機(jī)正酣,筆者所到之處,無論是水泥行業(yè),還是機(jī)械工程行業(yè),企業(yè)家問得最多的問題就是,政府什么時(shí)候推出大規(guī)模投資基建計(jì)劃,房地產(chǎn)市場何時(shí)好轉(zhuǎn)。有意思的是,大規(guī)模基建投資與房地產(chǎn)市場往往同起同落,地方政府基建資金與房地產(chǎn)市場稅費(fèi)、土地收益密切相關(guān)。
可以預(yù)料的是,成倍增長的貨幣必然推動(dòng)房價(jià)的上升,過于寬松的貨幣將造成資產(chǎn)泡沫。此處所指的貨幣不僅指我國央行的廣義貨幣,也指追逐資產(chǎn)泡沫而來的全球貨幣。
我國廣義貨幣發(fā)行量近百萬億元,而在貨幣、資產(chǎn)價(jià)格初起之時(shí),對(duì)于全球熱錢缺乏警覺,甚至把全球資金的聚集視為對(duì)中國經(jīng)濟(jì)充滿信心的表現(xiàn),海外熱錢洶涌而入,對(duì)海外購房者缺乏有效制約措施。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場化,對(duì)于房地產(chǎn)的過度投資同樣歡迎,事實(shí)上,目前所看到的擁有幾十套房的“房叔”、“房姐”們,大都是房地產(chǎn)泡沫中期、資源價(jià)格上漲、東部沿海地區(qū)級(jí)差地租高漲時(shí),聚斂的資產(chǎn)。很難想象,目前面臨資本利得稅、房產(chǎn)稅的預(yù)期,還有投資者將大筆的資金投入房地產(chǎn)市場,相反,對(duì)于敏感的投資者而言,現(xiàn)在是見好就收、最佳的套現(xiàn)時(shí)機(jī),而不是最佳的投資時(shí)機(jī)。
也許我們可以指責(zé),為什么泡沫初起之時(shí)不推出房產(chǎn)稅,為什么泡沫初起之時(shí)不用限購的方法控制過度投機(jī),我們只能說,當(dāng)時(shí)多數(shù)人無視房地產(chǎn)泡沫的后果,而垂涎于房地產(chǎn)泡沫初起時(shí)的收益,投資者獲利,地方政府解決了財(cái)政難題,基建投資有了來源,而投資投機(jī)者把房地產(chǎn)當(dāng)作了與股市比列的重要生財(cái)工具。所以,除了半夜雞叫式的預(yù)言家們,誰又會(huì)真正對(duì)房地產(chǎn)市場大動(dòng)干戈呢?改革是原有經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式紅利走到盡頭的選擇,房地產(chǎn)市場同樣如此,紅利超過成本,就會(huì)延續(xù)原有的發(fā)展方式,只有成本反超紅利,真正的改革才能出臺(tái)。
如同2008年四季度推出的4萬億,事后爭論不休,但2008年三季度,看著年輕的農(nóng)民工朋友背著背包打道回府,看到沿海的出口中小企業(yè)大規(guī)模倒閉,恐慌不可避免。
事后進(jìn)行反思,我們必須要看到,宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家大都預(yù)見不足,2008年上半年全球資本市場風(fēng)聲鶴唳,我國對(duì)于經(jīng)濟(jì)的預(yù)測不僅鶯歌燕舞,甚至把過熱當(dāng)作主要風(fēng)險(xiǎn)。必須承認(rèn),我們不太懂資本市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,不太懂美國金融衍生品的威力,而在金融危機(jī)禍延中國后,我們只能在恐慌中,以高強(qiáng)度的藥進(jìn)行自救。不只是某個(gè)人、某個(gè)部門,而是所有的人都要回歸原位進(jìn)行反思,而后歷練自己的技藝。
當(dāng)然,無論是房地產(chǎn)市場還是商品市場,不能忽視的是,貨幣政策寬松下,市場信用的缺失推波助瀾。4萬億以前是這樣,在房地產(chǎn)市場是這樣,未來,還會(huì)有更激烈的博弈。
從這個(gè)角度說,改革的決心重于改革的技巧,而改革的技巧,有助于改革的藍(lán)圖成為現(xiàn)實(shí)。
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