上周出臺的“國五條”細則超出預(yù)期，對市場形成較大擾動。房地產(chǎn)回暖能否持續(xù)，經(jīng)濟復(fù)蘇的邏輯是否還在，是大家關(guān)心和爭論的主要問題。

地產(chǎn)大勢還看宏觀

政策性事件對房地產(chǎn)的獨立影響并不容易分析，關(guān)鍵原因在于其它宏觀變化的影響難以剔除。比如，地產(chǎn)調(diào)控往往出現(xiàn)于房地產(chǎn)交易持續(xù)回升的時期，同時宏觀經(jīng)濟可能偏熱，貨幣條件開始收縮。所以，房地產(chǎn)市場的變化是由于流動性和經(jīng)濟增長的轉(zhuǎn)折，還是地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，直觀的感受并不能給出答案。

因為近幾年的調(diào)控政策，比如限購限貸針對一二線城市的住宅市場。結(jié)構(gòu)性的政策提供了可參照的對比樣本組來評估政策的影響。如果一二線住宅市場的銷售趨勢和其他不受調(diào)控影響的寫字樓、商鋪和非核心城市明顯的不一致，并且拐點起伏出現(xiàn)在調(diào)控政策收緊或放松之后，那我們認為調(diào)控政策的影響是可以識別，并且對調(diào)控地區(qū)的銷售是主導(dǎo)性的變量。反之，如果所有商品房市場的變化高度一致，那么宏觀總量條件對房地產(chǎn)的影響是主導(dǎo)的。

我們考察住宅和辦公樓及商業(yè)用房的銷售面積增速、40個一二線城市的商品房和其他三四線城市的銷售面積增速后發(fā)現(xiàn)，調(diào)控和非調(diào)控市場呈現(xiàn)出較高的同步性。雖然個別季度的變化可能受政策的影響，但房地產(chǎn)大趨勢取決于宏觀條件而非調(diào)控政策。

宏觀條件包括流動性的松緊、經(jīng)濟增長的變化以及同長期趨勢的背離程度。

據(jù)此可以構(gòu)造包括以上宏觀變量的統(tǒng)計模型，實證表明這些變量能較好地預(yù)測房地產(chǎn)銷售的趨勢。由此我們可以更為一致地解釋近幾年房地產(chǎn)市場的起落。2007年底，在地產(chǎn)調(diào)控加碼的同時通貨膨脹明顯上升，流動性逐漸抽緊。隨后嚴厲的宏觀調(diào)控伴隨經(jīng)濟增長的節(jié)節(jié)下行。2008年房地產(chǎn)市場的凍結(jié)可以解釋為流動性極度緊張、經(jīng)濟增長的悲觀和2007年房地產(chǎn)銷售高增速的透支。而2011年經(jīng)濟面臨的流動性、增長和2008年有相似之處。反之，房地產(chǎn)在2009年和2012年的復(fù)蘇都有流動性緩解和趨勢回歸的力量。

作為對比，地產(chǎn)調(diào)控政策無法解釋2012年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，因為房地產(chǎn)調(diào)控政策在2012年并沒有明顯的變化。